(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件详情
（一）原告主张
原告陈某君向本院提出诉讼请求：
1. 请求确认原被告双方之间的房屋买卖合同有效；
2. 请求法院判令被告李某兰配合将位于北京市丰台区 X 号房屋过户给原告；
3. 本案的受理费、保全费等诉讼费用由被告李某兰负担。
事实与理由：被告李某兰是原告陈某君的弟弟陈某辉的前妻，陈某辉和李某兰于 1992 年结婚，婚后购买了位于北京市丰台区 X 号房屋。1999 年春天，陈某辉和被告表示要卖掉上述房屋换个三居室。原告就和他们说卖给自己就行，陈某辉和被告表示同意。双方达成口头的房屋买卖协议后，原告在 1999 年 3、4 月专程到陈某辉和李某兰的家里，将购房款人民币 26 万元现金给了被告，被告收了购房款之后就从这个房子里搬了出去，将房屋交给原告。
该房屋的房产证在 2000 年办理下来，该房屋登记在李某兰个人名下，被告把房产证原件也给了原告。因为亲戚之间比较信任，就一直没有办理房屋过户。2002 年原告以 26 万的价格将房屋卖给了案外人周某英。原告在 2002 年底把上述房屋及房产证原件交付给周某英。周某英的父母自 2002 年底起就一直居住在上述房屋。原告把卖房的情况也告知了二被告，但也一直没有办理房屋过户。
2006 年，陈某辉和李某兰离婚，双方认可该房屋已经卖掉的事实，所以在离婚协议中没有约定该房屋。但被告李某兰在 2021 年 3 月重新办理了该房屋的房产证，并起诉陈某辉，要求分割该房屋。虽然原告和二被告之间没有订立书面合同，但双方之间口头的房屋买卖合同已经成立，且原告已经履行完毕付款义务，被告也已经向原告交付了房屋，并将房产证原件交给原告。但被告李某兰拒不承认上述事实，重新办理了房产证并主张分割该房屋，严重违反了诚实信用的基本原则，不仅侵害了原告的合法权益，还给周某英一家的正常生活造成了严重影响。故原告诉至法院，要求二被告继续履行房屋买卖合同，直至将该房屋过户到原告名下。希望法院支持诉讼请求，依法保护原告的合法权益。
（二）被告辩称
1. 李某兰辩称
双方从未协商出售房屋一事，也未就出售房屋达成一致。原告所称的交付 26 万购房款的事实和被告从房屋搬出来的事实并不存在，被告从未将涉案房屋房产证交付给原告。被告在审理离婚后财产纠纷一案时，才知道房产证在原告的手里。我与陈某辉在离婚协议中没有处理房屋的原因，一是着急离婚，二是双方手里当时各有一套房，且涉案房屋在我名下，对我有利，所以没分割。不同意原告诉讼请求。
2. 陈某辉辩称
涉案房屋是 1999 年我以 26 万元卖给原告的，卖了以后购置新的三居室。26 万现金是原告直接给的李某兰。当时觉得是亲哥们之间，就没有写手续。房子是我和李某兰双方同意的情况下卖的。房本下来后，是原告去我家拿的。后我因与李某兰感情不和，办理了离婚，财产协商是四间小平房是一人一半，地下室是公租，没有办手续。认可原告所述事实，同意原告诉讼请求。
（三）法院查明
本案争议的事实是，陈某君主张位于北京市丰台区 X 号房屋系李某兰、陈某辉于 1999 年出卖给自己，双方系口头约定。现主张要求李某兰、陈某辉协助办理过户手续。李某兰不认可，陈某辉认可。陈某君与陈某辉系亲兄弟关系。
针对诉讼请求，陈某君提交李某兰与陈某辉 2006 年 2 月 17 日离婚协议，该协议约定：三、2、家庭财产已分割无纠纷，现有北京市西城区 G 号 4 间，各分两间。陈某君在 2002 年底将涉案房屋卖给了案外人周某英，周某英父母自 2002 年底起开始在涉案房屋居住。
李某兰对其主张提交北京某单位交款通知，上载明：“X 号，李某兰，您应交购房款 39588 元，请于 98 年 6 月将房款及供暖费一次性交清，否则不予售房。”1998 年 6 月 18 日，李某兰向北京某单位交纳购房款人民币叁万玖仟伍佰玖拾捌元整。1999 年 11 月 23 日，丰台区 X 号房屋所有权登记于李某兰名下。
2021 年 3 月 31 日，李某兰针对涉案房屋补充办理了房产证。2021 年 7 月 21 日，李某兰向北京市西城区人民法院提起离婚后财产纠纷，要求分割其与陈某君在夫妻关系存续期间购买的丰台区 X 号房屋。
庭审中，经法庭询问，陈某君称，2002 年其将涉案房屋又出售于案外人周某英，并将房产证移交对方，因周某英和其为亲戚关系，认为房本交给周某英即完成了产权转移。
关于李某兰、陈某辉为何在离婚时未对涉案房屋进行分割，李某兰表示其与陈某辉离婚时着急办理手续，涉案房屋一直登记在李某兰名下，不分割对其更加有利，故未对涉案房屋进行分割处理，离婚后，也一直未去涉案房屋处，近几年才关注到涉案房屋的情况。
（四）裁判结果
驳回陈某君的全部诉讼请求。
二、案件分析
（一）证据与事实认定
1. 证据规则在案件中的应用
在民事诉讼中，“谁主张，谁举证”是基本原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，若当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，那么负有举证证明责任的当事人将承担不利的后果。在本案中，陈某君主张房屋买卖事实，声称双方是口头协议且已交付购房款，但他并未提交购房的相关凭证及其他有效的辅助证据。这使得其主张的事实缺乏有力支撑。
2. 利害关系对证人证言的影响
虽然陈某辉认可卖房事实，但他与李某兰已解除婚姻关系，且他与陈某君是兄弟，这种利害关系使得他的证言可信度降低。并且，陈某辉对其主张的卖房事实也没有提交相应的有效证据来证明。因此，从证据的形式和内容两方面来看，法院难以确认原被告双方存在事实上的房屋买卖关系。
（二）不动产物权与合同关系的法律分析
1. 不动产物权变动的法定要求
根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。在本案中，陈某君自述 1999 年已购买涉案房屋，但在取得房本后却一直未进行过户。即使如他所述存在买卖关系，这种长期不办理过户的行为也显示出其对自身权利主张的懈怠。
2. 房屋所有权归属与诉讼请求的关系
涉案房屋是李某兰和陈某辉婚姻关系存续期间的共同财产，双方在离婚时虽未对该房屋进行分割，但目前房屋的产权仍登记在李某兰名下，从法律角度应认定为李某兰、陈某辉共同所有。鉴于陈某君与李某兰、陈某辉之间的房屋买卖合同关系既无证据支持，又缺乏事实依据，所以陈某君主张李某兰、陈某辉协助办理涉案房屋的过户手续的诉请，法院不予支持是符合法律规定和证据规则的。
三、案件启示
（一）证据意识的重要性
1. 书面证据的价值
在涉及重大财产交易如房屋买卖等行为时，无论交易双方关系多么亲密，都应当订立书面合同，并保留好相关的交易凭证，如付款记录、收款收据等。本案中，由于是口头协议且缺乏购房款支付凭证等关键证据，原告的主张很难得到法院支持。这警示人们在民事活动中要重视书面证据的作用，避免因证据缺失而在纠纷中处于不利地位。
2. 对证据形成过程的关注
除了保存证据本身，还要注意证据形成过程的规范性和可追溯性。例如，在付款时尽量通过银行转账等有记录可查的方式，避免使用现金交易（如果使用现金，要有相应的取款记录、见证人的签字等），以增强证据的可信度和证明力。
（二）法律程序与权利保护的关系
1. 离婚财产处理的谨慎性
在离婚过程中，对于夫妻共同财产的处理应当谨慎、全面。虽然本案中李某兰和陈某辉在离婚协议中未提及涉案房屋，但这种处理方式留下了隐患。双方应当对所有共同财产进行清查和明确分割，避免日后因财产归属问题产生纠纷。即使当时有特殊情况（如急于离婚），也应该在事后通过合法途径对未处理的财产进行妥善安排。
2. 利用法律程序维护自身权益
当发现自身权益可能受到侵害时，要善于利用法律程序来保护自己。李某兰在发现房产证在原告手中且原告声称房屋已卖给其的情况下，通过重新办理房产证和提起离婚后财产纠纷诉讼等方式来维护自己对房屋可能享有的权益，这种做法是在合理运用法律赋予的权利来保护自己的财产利益。
（三）对口头协议风险的认识
1. 口头协议的不确定性
本案突出显示了口头协议在法律纠纷中的风险。口头协议往往因缺乏明确的条款、双方记忆偏差等问题容易引发争议。在房屋买卖这种涉及重大财产权益的交易中，口头协议很难保障双方的权益，一旦发生纠纷，很难确定双方的权利义务内容。
2. 避免口头协议的建议
在进行类似交易时，应尽量避免使用口头协议，而采用书面合同的形式。如果因特殊情况只能达成口头协议，那么要尽快通过补充书面文件、录音录像、找见证人等方式将口头协议的内容固定下来，降低日后发生纠纷的可能性。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
