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案件背景
林启超、苏婉芬夫妇育有五个子女，分别为林俊浩、林雅兰、林瑞川、林宇鹏、林明坤。林雅兰与陈俊霖是夫妻，二人之子为陈宇峰。林启超在2014年离世，苏婉芬于2019年去世。
位于北京市东城区一号的房屋原是林启超承租的公房，1983年该房拆迁，安置出A号房屋与B号房屋。B号房屋由林启超承租，安置人口包含林启超夫妇、林雅兰、陈宇峰，实际居住的是林启超夫妇；A号房屋由苏婉芬承租，安置及实际居住人员为林宇鹏、林明坤、林瑞川夫妻及其子女。
案件发展
- 居住变动：1992年左右，林瑞川因单位分房搬离A号，林雅兰搬入。1995年，林启超按成本价购得B号房屋，产权登记在自己名下，其去世后该房屋已完成继承分割。
- 购房协商：1998年A号房屋房改售房，鉴于林雅兰工龄长，经林雅兰、林宇鹏、林明坤口头商议，以林雅兰名义购买，三人各出资13,000元，房屋登记在林雅兰名下，口头约定所有权归三人共有。
- 书面确认：2017年4月15日，三人签订书面协议，再次明确A号房屋归三人共有。
- 矛盾爆发：2021年4月，林雅兰一方同意给林宇鹏、林明坤一定房屋折价款，但5月19日，林雅兰、陈俊霖却与陈宇峰签订《北京市存量房屋买卖合同》，以100万元成交价将A号房屋过户给陈宇峰。林宇鹏、林明坤认为自身权益受损，遂向法院起诉，请求确认该合同无效，并要求被告承担诉讼费。
各方主张
- 原告主张：林宇鹏、林明坤坚称，A号房屋虽登记在林雅兰名下，实则为三人共有。三被告明知此情况，仍通过房屋买卖过户，严重损害了原告合法权益。
- 被告主张：
- 林雅兰、陈俊霖辩称，A号房屋是夫妻共同财产，由二人出资并使用工龄优惠购买，与二原告毫无关系。他们称二原告此前从未主张房屋权利，还曾要求林雅兰出示房产证证明无关。同时否认与二原告有口头协议，称相关协议非林雅兰所签，2021年同意补偿是基于亲情。
- 陈宇峰表示认同父母观点，称对二原告与林雅兰的协议并不知情，仅与父母口头协商购房款，已付约10万元现金。
法院查明事实
法院调取房屋档案得知，1982年6月林启超承租地址变更为A号房屋，后续有户主变更、承租人更换等情况。1998年6月，林雅兰与房屋土地管理局签订购房协议，使用个人27年及陈俊霖26年工龄优惠购得A号房屋，1999年房屋登记至林雅兰名下，相关购房材料及收据由被告持有。
2021年5月19日签订的房屋买卖合同，对诸多关键条款未明确约定，同日完成产权变更登记。
原告提供多份证据：
- 2017年、2020年有林雅兰签字的证明，表明房屋归三人共有。
- 林俊浩、林瑞川证人证言，证实购房出资及共有约定情况。
- 多份谈话录音，显示林雅兰、陈俊霖曾认可房屋共有及协商补偿款事宜。
- 林明坤银行流水，欲证明支付购房款情况。但三被告对这些证据真实性均不认可，经法院询问，又不申请对林雅兰签名进行笔迹鉴定。
裁判结果
法院最终确认被告林雅兰、陈俊霖与陈宇峰就北京市东城区A号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
案件分析
- 借名买房关系认定：原告提交的系列证据形成证据链，虽被告对关键证据真实性存疑，但不申请笔迹鉴定，依证据规则应承担不利后果。结合证人证言及录音中被告方自认内容，足以认定林雅兰与二原告之间存在借名买房合同关系，房屋应为三人共有。
- 恶意串通判定：林雅兰、陈俊霖明知房屋共有实情，陈宇峰虽称不知借名买房约定，但从谈话录音提及的补偿款协商内容，可推断其知晓房屋存在争议及应给予二原告补偿一事。再综合房屋来源、亲属关系及过户缘由，可认定陈宇峰应知借名买房事实。三被告在明知情况下签订合同过户，且无有效付款证据，构成恶意串通，损害原告权益。
案件启示
- 证据意识：在房产这类重大财产事务处理中，当事人务必强化证据留存意识。无论是出资凭证、书面协议，还是沟通记录，都可能成为维权关键。确保证据合法、有效、完整，方能在纠纷中掌握主动。
- 产权保障：借名买房风险极高，实际出资人不能仅依赖口头或简单书面约定，务必及时办理产权变更登记，或采取公证、信托等其他强有力的法律保障措施，避免权益悬空。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
