(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
在房产交易纠纷领域，涉及经济适用房的案件因其特殊的政策属性和法律规定而备受关注。此类案件不仅关乎当事人的切身利益，更涉及对社会公共利益和政策导向的维护。接下来，我们将以专业律师的视角，深入剖析这起发生在北京石景山区的经济适用房合同纠纷案件。
一、案件核心人物关系
王静：原告，涉案房屋的名义购买人，与北京 T 公司签订《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》，后与李芳就该房屋产生合同纠纷，要求确认合同无效并收回房屋。
李芳：被告，实际出资购买涉案房屋并居住至今，主张与王静系借名买房关系，对王静的诉求提出反诉。
二、案件详细情况
（一）房屋交易背景
房屋性质与购买：2016 年 6 月 30 日，王静作为买受人，与北京 T 公司签订《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》，购买位于北京市石景山区 X 号房屋，总价款为 301722 元。该房屋性质为划拨 / 经济适用房，具有一定的政策限制属性。
实际出资与约定：同日，李芳向北京 T 公司支付了上述购房款，并支付了公共维修基金、契税、印花税、产权登记费共计 11856.22 元以及代办费 800 元。王静同意返还李芳这些款项。2016 年 9 月 29 日，王静向李芳出具《收条》，表明收到李芳购买涉案房屋的 5 万元购房款，并约定剩余 5 万元在房屋产权转移给李芳时付清。
（二）房屋使用与后续情况
入住与装修：2016 年 7 月，涉案房屋办理入住手续后，一直由李芳使用至今，期间李芳实际支付物业费等费用。入住后，李芳对房屋进行了装修，主张花费装修费 8 万元，并提交了装修合同及收据等作为证据。
产权登记与纠纷产生：2018 年 7 月 10 日，涉案房屋登记在王静名下，权利性质为经济适用房。后王静了解到已购经济适用房在取得房屋所有权证未满五年的时间内不能上市交易，此时距离其取得涉案房屋仍未满五年，不具备上市条件。因此，王静认为双方签订的合同违反国家相关法律、法规的强制性规定，且损害了社会公共利益，遂向法院提起诉讼，要求确认合同无效，并让李芳腾空并交付房屋。
（三）双方主张
原告主张：王静向法院提出诉讼请求，要求判令其与李芳签署的房屋买卖合同无效，判令李芳腾空北京市石景山区 X 号房屋并交付给她，同时要求被告承担诉讼费 。
被告抗辩与反诉：李芳不同意王静的诉讼请求，称双方之间是借名买房关系，约定在房屋具有转移登记条件时进行变更登记，该过程未侵害其他人权益，合同应属合法有效。李芳还表示，自己系京外人员，如果腾退，家人将无处居住，且周边房屋价值增值，自己损失巨大。若涉案合同被认定无效，李芳反诉要求王静返还购房款、产权办理费用、产权代办费、借名费，赔偿装修损失以及因房屋增值遭受的损失 。
原告对反诉的回应：王静对李芳的反诉请求表示，如果法院认定涉案合同无效，愿意返还购房款、产权办理费用、产权代办费以及已收到的借名费。但对于装修损失，认为李芳已居住较长时间且装修有折损；对于房屋增值部分，认为双方均有过错，不同意支付 。
三、法院查明事实
房屋买卖合同签订与款项支付：明确王静与北京 T 公司签订《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》的时间、房屋价格等信息，以及李芳实际支付购房款、相关税费及代办费的情况。同时确认王静收到李芳部分购房款的事实，并认可王静同意返还相关款项。
房屋使用与装修：查明涉案房屋自 2016 年 7 月起由李芳使用至今，且李芳对房屋进行了装修，主张装修费用 8 万元并提交了相关证据。庭审中，双方同意由法院酌定装饰装修损失。
房屋产权登记：确认 2018 年 7 月 10 日涉案房屋登记在王静名下，权利性质为经济适用房。
房屋价值评估：诉讼中，李芳申请对涉案房屋在设定条件下的市场价值进行鉴定，鉴定结果为房地产总价 189.88 万元。李芳认可该评估结果，王静则认为涉案房屋为经济适用房，不应按照商品房标准进行价值评估。
四、法院最终裁决
合同效力认定：确认王静与李芳之间关于北京市石景山区 X 号房屋的合同无效。
款项返还与赔偿：
王静于判决生效后七日内返还李芳购房款 301722 元、产权办理费用 11856.22 元、产权代办费 800 元以及已支付的 50000 元。
王静于判决生效后七日内支付李芳装饰装修损失 25000 元。
王静于判决生效后七日内支付李芳增值损失 287474 元。
房屋腾退：李芳于判决生效后三十日内将位于北京市石景山区 X 号房屋腾退返还给王静。
五、案件深度剖析
（一）经济适用房交易政策与合同效力
政策限制与公共利益考量：经济适用住房作为具有保障性质的政策性住房，其购买资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期限内属于限制流通物。国家推行经济适用住房政策旨在实现 “居者有其屋”，保障低收入住房困难家庭的居住权益。若允许在限制期限内任意转让，将违背政策初衷，损害广大潜在符合购买资格群众的利益。在本案中，王静与李芳在涉案经济适用房限制上市交易期限内进行交易，无论双方是买卖关系还是借名买房关系，都违反了政策规定，法院据此认定合同无效，体现了对公共利益和政策导向的维护。
法律依据与合同无效判定：根据相关法律法规，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。经济适用房的上市交易限制属于法律、行政法规为维护公共利益所设定的强制性规定。本案中，双方的交易行为明显违反了这一规定，法院认定合同无效具有充分的法律依据。
（二）合同无效后的责任承担与权益平衡
过错责任认定：合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，王静作为房屋所有权人，明知经济适用房在限制上市交易期限内不能转让，仍与李芳进行交易，对合同无效承担主要责任。李芳作为买房人，在购买房屋时明知房屋性质，却仍自愿购买，对合同无效也有一定过错，承担次要责任 。
损失赔偿的确定：
款项返还：对于李芳支付的购房款、产权办理费用、产权代办费以及已支付给王静的借名费，王静同意返还，法院予以支持，这是基于合同无效后财产应当返还的基本原则。
装饰装修损失：法院结合李芳提交的证据，酌定装饰装修损失为 25000 元。在确定这一损失时，法院综合考虑了李芳的实际装修支出以及其已居住使用房屋的时间等因素，以平衡双方的利益。
增值损失：法院综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、双方的过错程度等因素，确定王静需支付李芳增值损失 287474 元。这一判定既考虑了房屋增值的客观事实，也根据双方的过错程度进行了合理分配，体现了公平原则。
六、办案心得
（一）证据收集与运用
政策法规证据收集：在处理涉及经济适用房等政策性住房的纠纷案件时，要全面收集相关政策法规文件作为有力证据。在本案中，准确收集并向法院提供关于经济适用房限制上市交易期限等政策规定，明确双方交易行为违反了强制性规定，为认定合同无效奠定基础。
交易事实证据梳理：仔细梳理与房屋交易相关的各项事实证据，如房屋买卖合同、付款凭证、收条等。在本案中，王静与北京 T 公司签订的购房合同、李芳支付款项的凭证以及王静出具的收条等证据，清晰地呈现了房屋交易的过程和相关约定，为案件的审理提供了关键依据。同时，对于李芳提出的反诉证据，如装修合同及收据等，要进行细致审查，找出可能存在的问题或不合理之处，在庭审质证中削弱其证明力。
（二）法律适用与策略制定
精准把握法律要点：深入研究与经济适用房交易、合同效力、合同无效后责任承担等相关的法律法规。在本案中，准确把握经济适用房政策法规中关于限制上市交易的规定以及合同无效的法律后果，明确双方在交易中的权利义务和责任，为制定诉讼策略提供坚实的法律基础。
诉讼策略的制定与调整：根据案件事实和法律规定，制定合理的诉讼策略。对于原告方，应围绕合同无效的法律依据和事实证据进行充分论证，强调对方行为对公共利益的损害；对于被告方，在反驳对方主张的同时，要充分准备反诉证据，争取合理的赔偿。在诉讼过程中，要密切关注案件的进展和对方的证据变化，及时调整诉讼策略。例如，当对方提出新的证据或观点时，要迅速分析其对案件的影响，并针对性地调整辩论重点和证据展示。
（三）风险防控与事前建议
谨慎对待政策性房产交易：建议当事人在涉及经济适用房等政策性房产交易时，务必充分了解相关政策法规，谨慎行事。在购买或转让经济适用房之前，要详细了解购买资格、上市交易限制等政策规定，避免因不了解政策而陷入纠纷。
明确合同条款与风险告知：如果当事人确实需要进行房产交易，无论是正常买卖还是借名买房等特殊形式，都要签订详细、明确的合同条款，对可能出现的风险和责任进行明确约定。在本案中，如果双方在交易时能够对经济适用房的政策风险、合同效力等问题进行明确约定，后续的纠纷处理可能会更加清晰和顺利。同时，要向当事人充分告知交易中可能存在的法律风险，让其做出明智的决策。在签订合同前，律师应向当事人详细解释合同条款的含义和可能产生的法律后果，确保当事人清楚了解自己的权利和义务。
