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一、案件梳理
房屋购置背景：陈宇辉与林婉芳系夫妻，育有子女陈悦、陈娜。林婉芳与林宇强为姐弟关系，陈宇辉与林宇强是亲戚。林宇强与张晨原是同事，张晨在门头沟区一号（以下简称一号院）有三间西房。1996 年，陈宇辉与张晨协商，张晨将这 3 间西房以两万五千元卖给陈宇辉，双方签订《卖房协议书》，张晨的哥哥张宇华及被告林宇强作为证人见证。因陈宇辉是农业户籍，办理房产过户时被告知无资格，于是陈宇辉与林宇强商议，借用林宇强名义购买房屋，将《卖房协议书》中买房人变更为林宇强，并完成产权变更手续。此后，陈宇辉全家入住一号院，陈宇辉妻子、女儿的户籍也迁至该地址。
房屋征收与安置：2012 年，一号院被征收。陈宇辉和林婉芳办理了所有征收手续，以林宇强名义签署了《北京市门头沟房屋征收补偿安置协议》《北京市门头沟房屋征收补偿安置补充协议》，获得两套征收安置房屋，分别是北京市门头沟区 W 号两居室（简称 W 号房屋）、北京市门头沟区 Y 号两居室（简称 Y 号房屋），以及征收补偿款 66059 元；以林宇强儿子林浩名义签署相关协议，获得北京市门头沟区 N 号三居室（简称 N 号房屋）和征收补偿款 76627 元；以林宇强女儿林萱名义签署相关协议，获得北京市门头沟区 X 号一居室（简称 X 号房屋）和征收补偿款 110297 元。这些征收补偿协议的补偿款都由陈宇辉领取，四套安置房屋也由陈宇辉管理使用，且超出安置房面积的房款由陈宇辉补缴。
纠纷产生：2021 年 5 月，林宇强及其妻子李丽、儿子林浩、女儿林萱向陈宇辉主张安置房屋中有他们的安置面积及利益，双方产生矛盾。陈宇辉、林婉芳、陈娜因此起诉，请求裁决位于北京市门头沟区 W 号两居室房屋、北京市门头沟区 Y 号两居室房屋、北京市门头沟区 N 号三居室房屋、北京市门头沟区 X 号一居室房屋的权利归原告所有。
二、争议焦点
原告诉求：原告陈宇辉、林婉芳、陈娜请求依法判决位于北京市门头沟区 W 号两居室房屋、北京市门头沟区 Y 号两居室房屋、北京市门头沟区 N 号三居室房屋、北京市门头沟区 X 号一居室房屋的权利由原告享有。原告认为一号院是陈宇辉借林宇强名义购买，征收手续也由自己办理，安置房屋及补偿款应归自己所有。
被告抗辩：被告林宇强、李丽、林浩、林萱辩称本案案由应为共有纠纷，四被告是涉案安置房的所有权人。1996 年，陈宇辉与林宇强合伙从张晨处购房，共同出资，购房款实为 6 万元，林宇强出资 2.6 万元，陈宇辉出资 3.4 万元。陈宇辉作为农民享受农村宅基地房屋，无资格购买商品房，应按出资比例享有征收利益。
核心争议：本案核心争议在于一号院的购房主体究竟是陈宇辉个人借林宇强名义购买，还是陈宇辉与林宇强合伙购买；涉案四套安置房屋的权利归属，是应归陈宇辉等原告所有，还是应按被告主张的出资比例由双方共有。
三、裁判结果
驳回陈宇辉、林婉芳、陈娜的诉讼请求。
四、案件分析
购房主体认定：1996 年 8 月 10 日的《房屋买卖协议》买受人处原是陈宇辉，后涂改为林宇强。协议签订后，一号院一直由陈宇辉一家居住，购房合同、收据等原件也由陈宇辉持有。在陈宇辉一家将 Y 号房屋卖给他人的过程中，林宇强征收补偿协议项下的实际居住人口李丽作为见证人在合同中签字。卖房人张晨证实当时是卖给陈宇辉，因陈宇辉户口问题才将买受人写成林宇强。综合这些事实，法院认定 1996 年一号院的购房主体是陈宇辉，陈宇辉借林宇强名义购房。
自建房建设者认定：陈宇辉一家自购房后至征收前长期居住在一号院，且房屋是陈宇辉借林宇强名义购买，因此法院认定一号院内征收档案中的自建房（2 号、3 号）是陈宇辉建设。
安置房屋权利判定：虽然一号院西房是陈宇辉借林宇强名义购买，双方存在借名买房关系，但各安置房已由陈宇辉等原告占有，且尚未办理不动产权证书。原告直接要求确认安置房屋相关权利归其所有，没有法律依据，法院不予支持。
五、胜诉办案心得
准确适用法律：准确理解和适用借名买房相关的法律法规及司法解释。借名买房关系中，房屋权属的认定较为复杂，涉及到合同约定、实际出资、房屋占有使用等多方面因素。律师需精准把握法律规定，为当事人提供有力的法律支持。
关注案件细节：关注案件中的细节问题，如合同条款的修改、证人证言的可信度、房屋实际居住情况等。这些细节往往能对案件的走向产生关键影响，律师需敏锐捕捉并加以利用，维护当事人的合法权益。
