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（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、一审情况
2012年9月，李大普向一审法院起诉称：飞龙在天公司违反诚信原则，故意一房两卖，与大运公司恶意串通再行签订买卖合同，严重侵犯了我的合法权益，为维护个人合法权益，特诉至法院，请求人民法院确认：飞龙在天公司与大运公司签订的《房屋买卖合同》无效。
飞龙在天公司辩称：一、我公司与大运公司签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。2006年12月，我公司通过竞拍从中国青色童年基金会（下称基金会）获得了北京市东城区路堤大街2333号房屋与所占划拨土地的资产处置权。2010年9月4日，我公司与大运公司就2333号房屋签订了《房屋买卖合同》，合同约定我公司将2333号房屋以两千五百万元的价格出售给大运公司，我公司负责办理产权变更手续，签约前双方到房屋管理部门咨询过户时间，房管部门答复手续齐全七天内即可办理完毕，因此约定了十天的过户期限。合同签订当日，大运公司交纳了一百万元现金，在9月13日前又支付了一千二百万元购房款。我公司在与大运公司签约后，立即向房屋产权登记人基金会发出过户通知，由于基金会盖章需要相关审批手续，而负责审批的领导出差到外地，我公司连让基金会盖公章都无法完成，根本不能在十天内办理完毕产权变更登记，因此我公司立即告知大运公司我公司无法按约定完成过户手续，让其等待我方继续为其办理。9月19日，基金会出具书面确认函，同意将2333号房屋的相关登记变更到大运公司名下，大运公司购买2333号房屋是合法有效的。二、我公司将房屋实际交付给大运公司，并已经办理完毕全部产权变更登记手续。由于我公司违约，大运公司对我方的履约能力产生怀疑，同年9月19日遂向法院起诉，随后2333号房屋也被大运公司申请了诉讼保全。因此我公司与大运公司在法院的主持下达成调解协议，由我公司十天内协助履行2333号房屋的产权和土地使用权的过户手续。我公司在与大运公司达成调解协议后，由于李大普又提起对我公司的另一诉讼，对2333号房屋轮候查封，我公司无法自行协助基金会为大运公司办理过户手续，大运公司申请法院强制执行。2010年12月17日，我公司与基金会共同报警，将2333号房屋内居住的众多农民工清理出去，我公司将2333号房屋交付给大运公司，大运公司将房屋清理和修整后一直居住使用至今。2012年5月，基金会与我公司完成了2333号房屋买卖合同的网签，我公司又与大运公司完成了网签，2012年8月底，房屋和土地使用权过户到大运公司名下。按照合同约定，在完成过户手续时大运公司需支付剩余一千二百万元购房款，大运公司在2010年9月19日至2012年9月6日之间，应我公司要求陆续支付了剩余的一千二百万元购房款。我公司与大运公司之间的《房屋买卖合同》已全部履行完毕。三、大运公司与我公司没有恶意串通，是合法真实的买卖行为。虽然此前我公司曾经与李大普签订《路堤大街房地产转让合同》，房价为两千五百万元，但是由于李大普迟延履行交纳定金和购房款的义务，而且每次交款均是七、八个人一同筹钱交款，一百万元都要分成几万和十几万多次交款。同时，我公司发现李大普是一名房屋中介人员，刚签约还未付款就在网上出售2333号房屋，因此，我公司有理由相信李大普个人根本无力支付全部购房款，她是想出售房屋后才能给我公司付购房款。在明知李大普无力履行合同的情况下，2010年8月，我方按照合同约定行使解除权，并告知李大普合同已经解除，并通知她将剩余购房款领走，李大普同意解除合同，只是要求我方多返还一些购房款。2010年9月，我公司找到有购买能力的大运公司签约，房价依然是两千五百万元，签订合同时我公司从未告知大运公司此前与李大普签订过购房合同，大运公司也不知有李大普此人，况且基金会也为大运公司出具了确认函。合同签订后，大运公司足额支付购房款，我公司也交付了房屋，并履行了过户手续。我公司与大运公司没有任何恶意串通行为，双方的合同是真实有效的。综上，李大普诉称我公司与大运公司恶意串通不属实，应依法驳回李大普的诉讼请求。
大运公司辩称：一、我公司与飞龙在天公司于2010年9月4日签订了《房屋买卖合同》，约定飞龙在天公司通过拍卖方式取得的本案诉争房产转让至我公司名下。双方交易价款与李大普与飞龙在天公司签订的转让合同价款相同都是两千五百万人民币，并未明显低于市场价转让。我公司与飞龙在天公司签订的合同，双方意思表示真实，内容合法有效。二、我公司依照合同约定支付了全部合同款项，飞龙在天公司出具了收款凭证。三、我公司取得了房屋原产权人基金会的《确认函》。《确认函》中基金会明确了同意飞龙在天公司将本案诉争房屋产权及土地使用权过户到我公司名下。四、目前诉争房屋产权已登记在我公司名下。五、本案诉争房产飞龙在天公司按合同约定已于2010年12月17日实际交付我公司，并且我公司对此房屋已经实际占有、修缮、并使用。六、李大普没有证据证明我公司与飞龙在天公司恶意串通。综上所述，我公司与飞龙在天公司《房屋买卖合同》真实合法有效并未有恶意串通，且我公司实际占有，并交付了全部合同款，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条的规定，应认定我公司为此诉争房屋的实际买受人。由此，请求法院依法驳回李大普的诉讼请求，维护我公司的合法权益。
一审法院经审理认为：李大普主张飞龙在天公司在与其签订涉诉院落转让合同的情况下，为达到谋取更大利益的目的，与大运公司恶意串通，签订虚假合同，严重侵犯了李大普的利益，故请求认定飞龙在天公司与大运公司就涉诉院落签订的《房屋买卖合同》无效。但依据查明的事实，飞龙在天公司作为合同飞龙公司与李大普作为合同李大普于2010年4月18日签署的《路堤大街房地产转让合同》中明确约定：“如由于飞龙公司中途将此2333号院转让他人，则赔偿李大普五百万元”。依据该约定，李大普同意飞龙在天公司对于双方签订的《路堤大街房地产转让合同》享有附条件的解约权，即李大普在飞龙在天公司另行将涉诉院落转让他人后有权依据双方约定要求飞龙在天公司赔偿其五百万元，但其无权主张飞龙在天公司与他人签订的买卖合同无效。另，根据现有证据也不能证明飞龙在天公司与大运公司存在恶意串通的事实，且不存在损害李大普利益的后果。故法院对于李大普主张飞龙在天公司与大运公司签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。据此判决：驳回李大普的诉讼请求。
判决后，李大普不服，认为一审判决认定飞龙在天公司可以依据《路堤大街房地产转让合同》中约定：“如由于飞龙公司中途将此2333号院转让他人，则赔偿李大普五百万元”享有解约权是错误的。认为该条款应当理解为双方约定的违约条款。因此，自己有权主张飞龙在天公司与他人签订的买卖合同无效。飞龙在天公司与他人恶意串通，在房价高涨的前提下，虚构了与大运公司之间的房屋买卖合同，损害了自己的合法权益。上诉要求撤销一审判决，改判飞龙在天公司与大运公司之间签订的《房屋买卖合同》无效。飞龙在天公司、大运公司同意原判。
二、二审审理查明
北京市东城区路堤大街2333号院的房屋和土地使用权原始登记在基金会名下。2006年12月，基金会将上述房屋和土地使用权交由中经拍卖有限公司进行拍卖。飞龙在天公司参与竞买，并竞买成功。同年12月27日，飞龙在天公司与基金会签订《资产与权益转让合同》。双方未办理房屋买卖过户手续。
2010年4月18日，飞龙在天公司与李大普就北京市东城区路堤大街2333号院房地产的转让事宜签订了《路堤大街房地产转让合同》。该合同约定，飞龙在天公司根据2006年12月27日其与基金会签订的《资产与权益转让合同》，指定基金会将2333号院房地产转让给李大普；李大普在合同签订的同时支付给飞龙在天公司定金五百万元；上述合同签订后，飞龙在天公司配合基金会负责办理2333号院的出让手续，出让金和契税由飞龙在天公司承担，但先由李大普垫付，最后用该款冲抵房款；路堤大街2333号院产权过户至李大普名下当日，李大普向飞龙在天公司支付人民币一千五百万元；土地证过户时，李大普将余款一次性支付；李大普与飞龙在天公司约定4个月内完成转让手续，并完成房产过户如飞龙在天公司中途将此2333号院转让他人，则赔偿李大普五百万元，如李大普不能按合同付款，则赔偿飞龙在天公司五百万元，等内容。
该合同签订后，李大普于2010年4月18日、4月19日分三次给付飞龙在天公司定金一百万元；又于2010年3月26日分四次给付飞龙在天公司定金四百万元。2010年4月7日和5月16日，飞龙在天公司分别向李大普出具了收到上述定金五百万元的两份收据。2010年8月22日，李大普代飞龙在天公司向基金会垫付了土地出让金和土地出让契税二百万元，飞龙在天公司为李大普出具了收条。
2010年9月4日，飞龙在天公司与大运公司就北京市东城区路堤大街2333号院房屋及土地签订了《房屋买卖合同》，约定飞龙在天公司在该合同签订后十天内将上述房屋和土地过户至大运公司名下。
2010年9月，大运公司将飞龙在天公司诉至郑州法院，要求飞龙在天公司履行将北京市东城区路堤大街2333号院房屋及土地过户至其名下的义务。在该案审理中，郑州法院作出财产保全裁定，于2010年9月22日查封了登记在基金会名下的北京市东城区路堤大街2333号院房屋。
2010年10月15日，郑州法院出具调解书，确定飞龙在天公司于领取调解书后十天内协助大运公司将2333号院房屋及相应土地使用权过户至大运公司名下。
2012年5月3日，郑州法院下达强制执行裁定书，将2333号房屋及土地过户至大运公司名下。大运公司于2012年8月27日取得2333号房屋产权证。
2014年6月30日，郑州法院作出民事裁定书，裁定如下：一、撤销法院民事调解书；二、本案移送北京市中级人民法院审理。
另查，李大普于2010年10月10日，起诉至北京市东城区人民法院要求确认与飞龙在天公司签订的《路堤大街房地产转让合同》有效，飞龙在天公司继续履行该合同将争议房产过户至李大普名下，基金会予以配合办理，飞龙在天公司赔偿李大普违约金五百万元；飞龙在天公司反诉要求确认双方之间签订的《路堤大街房地产转让合同》已于2010年4月23日解除。北京市东城区人民法院于2012年4月判决：一、北京飞龙在天投资管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿李大普违约金人民币五百万元。二、驳回李大普要求北京飞龙在天投资管理有限公司继续履行《路堤大街房地产转让合同》，将争议房产过户至李大普名下，中国青色童年基金会予以配合办理的诉讼请求。三、驳回北京飞龙在天投资管理有限公司的反诉请求。判决后，李大普不服，持原诉意见和理由上诉至北京市第二中级人民法院。飞龙在天公司同意原判。基金会未上诉。针对李大普的上诉，北京市中级人民法院作出民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。
再查，一审法院审理中，飞龙在天公司主张：双方约定，“如由于飞龙公司中途将此2333号院转让他人，则赔偿李大普五百万元”，李大普明知2333号院有卖给他人的可能性，还确认了一房二卖的后果就是季布诺赔偿李大普五百万元；李大普之所以约定五百万元，是她认为在房价平稳时转卖房屋获利最高额不会超过五百万元，因此在合同中约定解约赔偿金是五百万元；正因为双方有明确的约定，双方都认可如果出现一房二卖，只支付五百万元解除赔偿金的真实意思表示。
在法院审理期间，李大普未能就其主张提供新的证据。
经法院调解，双方当事人不能就案件的解决达成一致意见。
三、判决如下：
驳回上诉，维持原判。
四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为，李大普上诉的主要观点是大运公司与飞龙在天公司在股权转让以及签订房屋买卖合同过程中恶意串通，损害了其合法权益。所谓“恶意串通”，法律意义上指为牟取不法利益合谋实施的损害国家、集体或第三人利益的行为。“恶意”是指当事人明知或应知其行为会损害国家、集体或者第三人的利益而仍为之。如果当事人不知道这种损害后果，则不是恶意。如果仅有一方有损害他人的意思，没有双方的通谋行为，也不属于恶意串通。李大普在其诉讼中所提供的证据仅是围绕着飞龙在天公司股东个人在转股中形式有瑕疵，包括其要求证人出庭作证也是围绕关于飞龙在天公司转股中存在的问题，但没有证据证明大运公司与飞龙在天公司在房地产转让上存在恶意串通，以及大运公司在签订房屋买卖合同时知道飞龙在天公司与李大普签有购房合同。飞龙在天公司一房二卖的行为是不当的，其应承担相应的责任。故李大普在没有新的证据予以证明的情况下坚持主张飞龙在天公司与大运公司之间的交易行为存在恶意串通缺乏依据，于法无据。依照法院已经生效的判决确定的事实，李大普与飞龙在天公司之间签订的房屋买卖合同实际已经终止履行。生效的判决也确认了飞龙在天公司违约事实并判决飞龙在天公司按照双方约定赔偿李大普五百万元。因此，实际上李大普已经丧失了作为一方当事人主张另一份合同无效的资格。故此，李大普要求确认大运公司与飞龙在天公司之间签订的《房屋买卖合同》无效的上诉请求，缺乏事实及法律依据，于法无据。
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