北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告军某称：我是x苗圃员工，1999年按经济适用房向x苗圃购房，并缴纳房款。2010年1月x苗圃实际交房。但是至今日未办理房屋产权证。所以要求x苗圃尽快办理我购房屋的产权证，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条三款的规定支付赔偿款。
2、被告辩称
被告x苗圃答辩称：军某购买的房屋不属于商品房，属于房改房。根据合同约定，按照北京市房改办批示，手续齐全后才可办理房产证。现在涉案房屋因规划验收未通过，无法办理房产证，责任不在我方，故不同意军某诉求。
被告x公司辩称：军某与x苗圃签订的购房协议书，我公司不是合同当事人，也未收取购房款，与他们之间不存在任何法律关系。
二、法院查明
2000年10月18日，北京市x服务公司与x公司签订《合作建房合同》，约定：甲乙双方共同开发涉案房屋所在区的住宅楼项目。由甲方负责提供土地，乙方负责该项目的全部资金。合作开发按实物分成，甲方分得职工住宅建筑面积(不含阳台面积)，剩余部分为乙方所得。
1999年12月，北京市x服务公司更名为x苗圃。
2009年8月30日，x苗圃(甲方)与x公司(乙方)签订《x小区房屋分配协议》，约定：“项目背景：甲乙双方于2000年订立《合作建房合同》，约定双方对位于北京市x苗圃的土地进行共同开发建设，建设x小区。经过双方的共同努力，现已正式竣工。后，双方签订了《关于x住宅小区职工住宅楼交付验收的会议纪要》，在此基础上，双方根据《合作建房合同》中的约定，最终确定了具体的房屋分配。甲、乙双方各自按《合作建房合同》、补充协议、会议纪要及相关文件的约定办理己方分得的房屋的产权登记手续”。
2009年12月，x苗圃(甲方)与军某(乙方)签订《购房协议书》，约定：“根据北京市房改办公室《关于北京市园林绿化局按经济适用住房价格出售住房的批复》规定，市x苗圃向职工出售x1和x2栋住宅楼。现甲乙双方在平等自愿的基础上达成购房协议。自双方签订本协议之日起，乙方于20个工作日(不含法定节假日)内，一次性向甲方交付总房价款和住房专项维修资金;乙方按约定时间将全部购房款、住房专项维修资金及其他相关费用全部付清，并与供暖、物业等部门办理完相关入住手续后，即可领取房屋钥匙。双方权利与义务：(一)甲方：1、甲方有如期足额收取全部购房款及相关费用的权利，若乙方不能在20个工作日内全额交付，视为乙方主动放弃购房，本协议及附属协议自动解除，甲方退还乙方已支付的款项。2、甲方收取的住房公共维修资金按国家有关规定实行专户管理。3、按北京市房改办公室的批复，待相关手续齐备后，甲方为乙方办理房屋所有权证。乙方所购房屋按照经济适用住房产权管理。(二)乙方：1、乙方应按期足额向甲方支付全部购房款及相关费用，若乙方不能在20个工作日内全额交付，将视为乙方自动放弃购房。2、在办理房屋产权证过程中，乙方应按要求提供本人相关信息资料，并承担个人应缴纳的相关费用。3、乙方要按规定及时与指定的供暖单位、小区物业公司签订相关协议;自乙方领取房屋钥匙之日起，房屋所发生的费用(如物业、水、电、燃气、供暖等)均由乙方承担。4、乙方应按规定使用公共部位、毗连部位;保证走廊、楼梯通道整洁畅通;对楼房的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电等设施设备的使用改造，必须严格遵守政府及有关部门的规定，擅自拆除改造或使用不当造成损坏或发生故障的，按有关规定由乙方维修或赔偿。五、本协议有附属协议，在附属协议履行完毕后，本协议方可生效，具有法律效力。无附属协议，本协议自双方签字(盖章)之日起生效，具有法律效力”。
后，军某向x苗圃缴纳房屋价款及住房专项维修资金。x苗圃向军某交付了北京市涉案房屋。
另查明，x苗圃至今未办理北京市x区的房屋所有权初始登记，故无法给军某办理其所购房屋的房屋所有权证(即办理房屋权属转移登记)。
三、法院判决
北京市x苗圃于本判决生效后七日内赔偿军某损失二万三千一百元;
驳回军某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在本案中，军某与x苗圃签订的《购房协议书》系双方真实的意思表示，是合法有效的，双方应依约遵守履行。
另外，北京市房改办公室作出的《关于北京市园林绿化局按经济适用住房价格出售住房的批复》指出，单位应按照房改售房的程序为购房职工办理房屋所有权证，所购房屋按照经济适用住房产权管理。双方的《购房协议书》也约定，按北京市房改办公室的批复，待相关手续齐备后，x苗圃应当为军某办理房屋所有权证。本案中的相关手续即甲乙双方各自按《合作建房合同》、补充协议、会议纪要及相关文件的约定办理己方分得的房屋的产权登记手续也约定，x苗圃负有为军某办理房屋所有产权证(即办理房屋权属转移登记手续)的义务。x苗圃应当依约履行义务。于法有据，法院支持。
x苗圃为军某办理房屋所有产权证(即办理房屋权属转移登记手续)的前提是需要办理初始登记。而本案中涉案房屋所在单元的初始登记尚未办理。因此，军某要求x苗圃办理转移登记的诉讼请求尚不具备条件。于法无据，法院不予支持。此外，x苗圃出卖房屋并非以营利为目的，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规范的商品房范围，不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定主张赔偿金。
军某自入住涉案房屋以来，x苗圃一直未积极办理涉案房屋所在单元的初始登记，导致军某所购房屋亦无法办理房屋权属转移登记手续，因此x苗圃应适当赔偿军某的合理损失。于法有据，法院支持。
关于x公司，其虽与x苗圃签订《合作建房合同》，属于x小区的开发商，但其并非军某所签《购房协议书》的一方当事人，也未收取军某交纳的购房款，所以x公司不负有为军某办理房屋所有权证的义务。于法有据，法院支持。
