北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
金某称，我与被告于2017年1月17日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，被告将位于北京市x区x村涉案房屋卖给我。履行方式为，合同签订当日我支付人民币10万元定金，在办理房产过户手续的同时我向被告支付第二期房款人民币130万元(含定金人民币10万元)，其余的万房款则由被告配合我办理贷款的方式支付。此外，合同明确约定被告应最迟于2017年5月30日之前将房屋交付给买受人，逾期交房超过30日的，出卖人构成根本违约。至今，我已支付购房款37万元，但是被告未按约定配合办理银行货款、未按约定按时办理房屋过户手续也未向我交付该房屋并私自对该房屋进行装修。被告甚至于2017年6月1日向我发律师函要求变更该合同的履行方式，如果我不同意变更被告就主张自我收到律师函之日就是被告解除该买卖合同之日，并要求我支付违约金人民币704000元。我认为，被告的上述多种违约行为已构成根本违约。作为守约方，我有权依法行使合同解除权并有权提出要求被告按购房款总额的20%支付违约金。
2、被告辩称
李某辩称：一直是我在配合原告办理手续，是因为原告的原因没有批贷，所以我没有办法交房和过户;并且，我发函是因为多次和原告沟通，原告总是找各种理由不能批贷，所以我才说要不然不卖了，我也和他说过我要另买房子，让他尽快，他说没有问题，但是后来一直没有办下来贷款，我才说的不卖了，每次都是我主动联系、催促原告。所以，我不存在任何违约行为。
李某向法院提出反诉请求：请求解除合同并判令被反诉人按购房款总额的20%支付违约金，共计704000元;请求依法判令本案反诉诉讼费用由被反诉人承担。
李某称，2017年1月17日签订合同起到2017年2月30日，被反诉人一直没有办理上述房产的贷款审批手续。我多次催促被反诉人履行合同义务，被反诉人均以各种借口予以拖延，致使3月10日才网签。之后才找银行进行贷款，并且，就因为5万元，我4次配合金某找了3家银行办理贷款，但均由于金某个人原因无法批贷，导致了买卖合同无法履行，因此被反诉人无权要求反诉人支付违约金。被反诉人金某的行为已构成根本违约，应承担违约责任，并赔偿我的损失。
金某针对李某的反诉辩称：合同约定，我们的房屋除了首付款剩下的是办理银行贷款，是要求李某配合办理手续的，因为房屋降价，所以换银行也是可以的。其次，被告多次主张要求原告支付违约金，我们认为是被告想解除这份合同;被告说原告购房资格有问题，但原告的购房资格一直没有问题，原告预想的银行贷款是220万，被告让原告在五日内筹齐全部房款是刁难，是被告本身不想履行合同，对于律师函我们是有回复的。
二、法院查明
2017年1月17日，李某作为出卖人与作为买受人的金某，签订《北京市存量房屋买卖合同》，该房屋性质为商品房;经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币3420000元，合同签订之日，买受人向出卖人支付购房定金人民币壹拾万元整(不高于成交价格的20%);买受人与出卖人约定于2017年3月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后30个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的提前还款手续(提前还款日期以银行约定日期为准，如在约定期限内未能办理还款手续，则日期相应顺延)，偿还银行贷款金额由出卖人自行承担(李某在此签字)。银行出具的还清款证明及相关抵押材料由出卖人交给买受人委托的代办贷款机构进行保管。自办理抵押注销登记手续之日起15个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人向出卖人支付第二期购房款人民1300000元;剩余房款通过银行贷款形式一次性支付给出卖人;出卖人应当最迟于2017年5月30日之前将房屋交付给买受人。除不可抗力外，如出现以下情况之一的，1、逾期交房超过30日;2、逾期付款超过30日;3、因出卖人原因，导致买受人不能取得不动产权证书的;4、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的;5、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现本合同目的的;6、买受人不具备在京购房资格，导致不能实现本合同目的的。则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失费。
上述合同签订后，金某共支付李某购房款37万元。
2017年6月1日，李某通过律师向金某发出律师函，认为金某构成违约，并告知金某如下事项：1、接到本律师函5日内向李某女士支付剩余全部房款共计人民币315万元，李某女士将继续配合你方办理过户手续;2、若接到本律师函5日内你方未能支付上述款项，则从接到律师函之日起解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并于接到本律师函5日内向李某支付违约金人民币704000元。金某于2017年6月3日收到此律师函，并进行了回函，认为自身没有违约行为。
三、法院判决
解除原告(反诉被告)金某与被告(反诉原告)李某于二〇一七年一月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
被告(反诉原告)李某于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)金某已支付款项中的170000元;
驳回原告(反诉被告)金某、被告(反诉原告)李某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人双方签订的合同是双方的真实的意思表示，是合法有效的，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，及当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。
在本案中，金某与李某签订的房屋买卖合同，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行相关义务。根据双方签订的房屋买卖合同的相关约定，金某成功办理购买房产的贷款审批手续义务在前，是先行义务。并且，李某多次配合金某办理银行贷款手续，多次催促金某办理贷款，但直到2017年6月1日，金某仍未履行该先行义务，其行为已经构成了根本违约，李某在此情况下享有该买卖合同的合同解除权。于法有据，法院支持。
在合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李某要求按照合同约定由金某按购房款总额的20%支付违约金，金某认为对方主张的违约金过高，并且李某也并未就其实际损失提交充分的证据，法院将上述违约金数额酌情调整为20万元，因金某已实际支付了37万元，对于扣减后金某多支付的17万元，李某应当予以返还。
另外，金某认为李某存在三点根本违约行为而要求解除合同和赔偿违约金的请求，均系金某未依约履行先行合同义务而产生的，并非李某的违约行为，所以金某的诉讼请求于法无据，法院不予支持。
