北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
吴某甲诉称：原告吴某甲与被告郭某甲系姻亲关系。1991年7月24日，被告郭某甲与原告吴某甲的姐姐吴某乙登记结婚。1991年11月1日，被告郭某甲夫妻取得位于北京市西城区某住宅的承租权。1992年，吴某乙将母亲接到北京共同生活，原告吴某甲的女儿随原告母亲一同到北京。1994年7月，原告吴某甲的女儿因上学需要，原告母亲与女儿返回黑龙江。1996年，因原告吴某甲离婚，姐姐吴某乙让原告吴某甲来北京，居住于姐姐吴某乙单位宿舍。1997年，姐姐吴某乙单位分配了一套新房子，原告吴某甲姐妹便将母亲和女儿接回北京一起生活。1998年，姐姐吴某乙买下单位分配的房屋的所有权，姐姐吴某乙与被告郭某甲搬入居住。原告吴某甲与母亲、女儿搬入北京市西城区某房屋居住。1999年1月，姐姐吴某乙被单位派遣至国外工作，被告郭某甲仍在北京工作。此后不久，母亲心脏病发作导致瘫痪需要人照顾，姐姐吴某乙在国外不能回来，原告吴某甲便辞去工作专门照顾母亲。2001年12月10日，被告郭某甲与姐姐吴某乙的儿子郭某乙在南非出生。被告郭某甲与姐姐吴某乙工作繁忙没有时间照顾郭某乙。原告吴某甲主动承担起照顾郭某乙的重任。此后，母亲的状况有所好转，姐姐吴某乙为让郭某乙接受国外的教育，便由原告吴某甲将其送出国并继续照顾他，直至2007年母亲身体状况变差。被告郭某甲与姐姐吴某乙有感于原告吴某甲多年来独自照顾年迈的母亲和其儿子，并且承担了许多费用，便与原告达成口头协议，即原告吴某甲居住的公房此后将一直由原告吴某甲居住使用，被告郭某甲与姐姐吴某乙不再收回，等到该公房进行房改时，由原告吴某甲出资购买，该房屋归原告吴某甲所有。2007年，诉争房屋进行房改，原告吴某甲便于当年4月委托装修公司对诉争房屋进行了装修。后因房管所不同意购房合同由原告吴某甲直接签订，12月25日原告吴某甲以被告郭某甲的名义与房管所签订房屋买卖合同，并支付了购房款。原告吴某甲也办理了房屋所有权证书。此后，原告吴某甲母女一直在诉争房屋内生活至今。由于近几年房价上涨幅度较大，被告郭某甲背信弃义，私自将诉争房屋所有权证挂失，并补办了新的房屋所有权证，然后起诉原告吴某甲的女儿要求腾房。原告吴某甲为维护自身的合法权益，诉至法院，要求：1、确认原告吴某甲与被告郭某甲之间关于北京市西城区该涉诉房屋的借名买房协议有效;2、判令被告郭某甲协助原告吴某甲办理北京市西城区该涉诉房屋的所有权变更登记手续;3、本案的诉讼费由被告郭某甲承担。
2、被告辩称
郭某甲辩称：原告吴某甲起诉书中所述与事实不符。被告郭某甲在1990年取得涉案房屋的使用权，当时被告郭某甲并未结婚。1991年，被告郭某甲将岳母接到北京并居住在涉案房屋内，原告吴某甲之女肖某随被告郭某甲的岳母一起来到北京。1994年至2003年，肖某在北京读书直至初中毕业。因肖某户口不在北京，故在2003年至2006年回到原籍哈尔滨读高中。2006年之后，肖某回到北京并居住在涉案房屋内。被告郭某甲之妻吴某乙长期在南非工作，在2000年吴某乙购买单位房屋后进行出租。被告郭某甲之子郭某乙于2003年来到北京，由被告郭某甲聘请的保姆照顾郭某乙以及被告郭某甲的岳母。郭某乙于2005年去南非随其母吴某乙生活。原告吴某甲自2010年起至今在南非生活，涉案房屋由肖某居住。肖某因日常生活问题影响了邻居，邻居找到被告郭某甲反映情况，被告郭某甲要求肖某改掉生活陋习未果，于2014年12月起诉至贵院要求肖某腾退涉案房屋，肖某为拖延诉讼，联合其母原告吴某甲起诉本案，导致腾退案件中止。涉案房屋为被告郭某甲婚前承租的公房，房改后由被告郭某甲一人出资购买，原告吴某甲与被告郭某甲之间并不存在借名买房的合同关系。不同意原告吴某甲的诉讼请求。
二、法院查明
被告郭某甲与吴某乙为夫妻关系，原告吴某甲为吴某乙之妹。位于北京市西城区某涉诉室房屋原为公有住宅，承租人为被告郭某甲，出租方为北京市某单位。
2007年12月26日，被告郭某甲(乙方，买方)与北京某单位签订房屋买卖合同书，约定由被告郭某甲购买位于北京市西城区某涉诉号房屋，房价款61248.97元。上述房屋买卖手续及购房款交纳事宜均由原告吴某甲办理。关于由原告吴某甲办理购房手续的原因及购房款实际由谁支付的问题，双方陈述并不一致，原告吴某甲表示：因双方存在借名买房的关系，故由原告吴某甲办理购房手续并实际支付购房款;被告郭某甲表示：因被告郭某甲当时要出国，所以委托原告吴某甲办理购房手续，购房款由被告郭某甲在出国前留给了原告吴某甲，由被告郭某甲实际支付。对于双方的上述陈述，均未提交具有证明力的证据材料加以证明。
2008年6月4日，被告郭某甲取得位于北京市西城区某涉诉房屋的房屋所有权证，其上记载的房屋所有权人为被告郭某甲。
后，原告吴某甲以原、被告双方存在借名买房关系且实际交纳了购房款为由，要求确认双方口头达成的借名买房合同有效并由被告郭某甲协助原告吴某甲办理涉案房屋的产权过户手续;被告郭某甲不同意原告吴某甲的诉讼请求，并持其辩称理由予以抗辩。
在庭审中，为证明双方存在借名买房的关系且购房款由其实际交纳，原告吴某甲提交《购房款缴纳证明书》一份，其上记载如下：“2007年12月26日，由吴某甲(女士)代房屋所有权人郭某甲(先生)与某房管所签订房屋买卖合同。购买房屋处于：北京市西城区某涉诉室。代房屋所有权人郭某甲(先生)缴纳购房款共计63541.00元;及供暖费15319.20元(多年)。备注：因某房管所不允许吴某甲(女士)将其购买的房屋直接更名，所以代郭某甲(先生)办理了房屋购买及供暖费的缴纳。缴纳其所有款项均由吴某甲(女士)支付，办理此事郭某甲先生知情同意吴某甲(女士)办理购房手续，但郭某甲先生并未参与。2009年4月21日。”该证明上加盖有北京市某房管专用章。对于该份证明，被告郭某甲表示：真实性、合法性和关联性均不认可，2009年并不存在北京市某单位，证明从形式上看是先盖的章后签的字，日期为手写，不符合常理，如果是打印的应该打印当天的日期，北京市某单位没有权力出具此证明，证明原件为半页纸，另一半原告方也应该出示。
诉讼期间，为核实《购房款缴纳证明书》的真实性，本院至北京市某房管所进行调查取证，经核实，该所工作人员表示：《购房款缴纳证明书》不是我单位出具的，上面加盖的某房管专用章在2007年企业改制以后就作废了，2007年时企业的名称应该叫北京某单位，现更名为北京市某有限公司。
三、法院判决
驳回原告吴某甲的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
公民、法人合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。本案中，原告吴某甲主张借被告郭某甲之名购买涉案房屋，但并未提交具有证明力的证据证明原、被告之间存在借名买房的约定，且被告郭某甲对此亦不予认可，原告吴某甲对此负有举证责任，其举证不能应承担相应的不利后果，应当对其陈述不予采信，不能认定原、被告双方存在借名买房的约定。关于原告吴某甲陈述的购房款缴纳问题，可另行主张。因此，关于原告吴某甲以借名买房为由要求确认双方存在借名买房关系并由被告郭某甲协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，无事实及法律依据，应当不予支持。
