北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告李某诉称：1、判令某公司退还我公共维修基金本金14044.48元，并按2008年中国人民银行五年以上贷款利率7.83%的标准支付上述款项自2008年3月1日至全部给付之日止的利息;2、判令某公司退还我房屋契税21066.72元，并按2008年中国人民银行五年以上贷款利率7.83%的标准支付上述款项自2008年3月1日至全部给付之日止的利息;3、判令某公司退还我产权代办费1000元，并按2008年中国人民银行五年以上贷款利率7.83%的标准支付上述款项自2008年3月1日至全部给付之日止的利息;4、判令某公司按日万分之一的标准支付房屋总价702224元自2008年3月1日至给付之日止的基础设施、公共配套设施逾期达到使用条件的违约金;5、判令某公司向我支付迟延办理产权登记违约金2106.67元;6、判令某公司赔偿我自2008年4月2日至2016年2月1日期间房屋使用费损失649765元;7、判令某公司支付我房屋维修损失60000元;8、判令某公司承担我鉴定费5万元;某公司承担本案诉讼费。
二、被告辩称
被告某公司辩称：1、三方已就费用抵扣问题签订备忘录并实际履行，不同意退还李某相关费用及利息;2、我公司已经向李某支付了巨额延期违约金，不同意再支付逾期办证违约金;3、房屋不存在质量问题，我公司提供的用水记录可以证明李某已经实际入住涉案房屋并正常使用，李某签署了入住手续，也拿了钥匙，并进行了装修，房屋不存在质量问题。
三、审理查明
2003年10月19日，李某(买受人)与某公司签订《商品房买卖合同》和海润大厦《商品房买卖合同》之补充协议。合同有关约定如下：买受人购买涉案房屋，总价款702224元;第八条交付期限：出卖人应当在2005年3月31日前，将具备下列第5种条件，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房取得北京市建筑工程竣工验收备案;逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)：(2)逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.上水、下水于2005年4月1日达到使用条件;2.用电于2005年4月1日达到使用条件;3.电梯于2005年4月1日达到使用条件;4.通讯于2005年4月1日达到使用条件;如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.逾期超过60日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十六条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记：如因出卖人的原因，导致买受人在该房屋交付使用之日起180日内，未能取得房屋权属证书的，则出卖人向买受人交付相当于已付房价款0.3%的违约金;第十一条关于物业管理和广告宣传：合同内附的《装修标准》显示有关内容如下：一、内装修：……7、空调系统：特灵、约克中央空调。8、电视系统：光缆接入公共有线电视网，卫星电视系统。9、通讯系统：每户预留两部电话位，百兆宽带入户。
2003年10月26日，某公司出具收款发票，内容为李某交纳的涉案房屋首付款142224元。
2005年6月22日，李某(乙方)与某公司(甲方)签订《商品房买卖合同》之补充协议，双方同意将交付时间暂修改至2005年11月1日，乙方不退房;届时，甲方将依照《买卖合同》约定，按照实际延迟时间，按乙方已付房款的每日万分之二的比率向乙方支付该延迟交付的违约金。
2008年3月，某公司向李某发送了入住通知书，有关内容如下：已于2007年11月发函通知李某，但目前尚未收到以下款项，根据双方约定，李某应于办理入住手续前缴纳如下费用：1、房款92224元;2、代付月供201034.63元;请在2008年2月10日前将未付款项付清。海润大厦将于2008年3月12日正式交付使用，如果按上述时间将未付款项交齐，可以于2008年3月12日至2008年3月18日之间办理入住手续。根据合同约定，若于2008年3月18日前未能到现场办理入住手续，逾期将视同自动收楼，物业管理费于2008年3月18日起计算。
2008年3月22日，李某在涉案房屋《入住手续会签单》上的“2资格审核”栏签字，办理入住手续。资格审核栏载明其收到《入住通知书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》。其中，某公司出具的《房屋质量保证书》有关内容如下：二、开发、施工、监理、设计及物业管理单位……5、物业管理单位：蓝天公司;四、保修范围和保修期限：在保修期内，在正常使用条件下，土建工程及水、暖、电等设施发生质量问题按建设部[2000]80号文件规定的范围和期限进行保修，并承担所需费用(自行拆、移、改、增造成的质量问题不在保修内)。
2008年3月27日，某公司(甲方)与李某(乙方)签署《备忘录》，有关内容如下：双方就涉案房屋入住一事达成如下协议：款项互抵一事，协商一致如下：一、双方同意入住时相关款项互相折抵，折抵款项明细如下：1、甲方应向乙方支付延迟交付违约金127612元;2、乙方应向甲方支付如下款项：A.未付房款92224元;B.公共维修基金14044.48元;C.契税21066.72元;D.产权代办费1000元、测绘费200元、产权印花税5元;E.壹年物业费4191.12元;F.当期供暖费509.34元;G.垃圾销纳费30元/年，有线电视开通费360元。(供暖费为预收，将按实际费用多退少补)。H.支付甲方代还乙方月供款201034.63元。3、依据双方签订的《商品房买卖合同》约定及《商品房销售管理办法》，本房屋按套计价，所以互相无支付项。4、以上款项互相抵扣后，乙方应向甲方交付207053.29元，乙方于本协议签署同时向甲方支付。审理中，李某主张《备忘录》第二条系格式条款，免除了提供方某公司的责任，对方未向其提示并解释此条款，应属无效;某公司对此不予认可，认为李某已经签字认可，备忘录涉及巨额违约金，每条都有空白，需要解释，且备忘录只有两条。
同日，李某出具收据，载明收到某公司支付涉案房屋延期交付违约金(代缴款项)127612元;某公司向李某出具收据，载明收到李某公共维修基金14044.48元、契税21066.72元、产权印花税5元、产权代办费1000元、测绘费200元。
2008年3月29日，李某在涉案房屋《入住手续会签单》上的“6房屋钥匙已交业主，房屋已交接完毕”栏签字。该栏内载明(1)《入住手续会签单》已交回;(2)房屋符合交楼标准，钥匙已领取。
同日，李某(甲方)与蓝天公司(乙方)签订《物业管理服务协议》，约定甲方同意某公司选聘蓝天公司全权负责涉案房屋的物业管理服务。
2008年4月至8月，李某曾就涉案房屋卫生间、空调问题向蓝天公司报修，该公司派人进行过维修。2015年5月30日，某公司向李某出具收款发票，内容为涉案房屋房款56万元。2015年6月5日，李某交纳涉案房屋税费21066.72元。2015年6月6日，某公司向李某出具收据，内容为涉案房屋专项维修资金14044元。
2015年7月5日，李某交纳房屋登记费80元，取得涉案房屋房产证。同日，李某与某装饰设计公司签订《维修合同》(内附房屋维修预算书)，约定由设计公司对涉案房屋进行装潢施工，工期自2015年7月9日至10月28日，工程价款6万元。
2015年8月3日，李某委托万某1作为其代表与高某1见面谈话，有关内容如下：高某1调取了涉案房屋报修记录后，称的确是有不少报修，从其接手项目后，没少操心，好多业主存在这样那样的问题，开发商为了抢工，为了交房，好多房间卫生间的地漏是糙工，好多才往下渗水;这两年还好多了，前两年楼上跟水帘洞似的，工程做的，实在不咋地;这两年，现在没什么事儿。高某1给了万某1备忘录和其名片，万某1称字先不能签，签了这条了，让李某放弃主张的权利，就不合适了。
2016年2月28日，李某拨打海淀区非紧急救助热线询问其反映涉案房屋断水断电问题的回复，话务员称李某反映的跳闸停电问题自业主入住后就存在，非物业服务行为，加之业主本身与开发商存在经济纠纷，已超出物业服务企业能够解决的范畴，建议通过司法途径解决这一纠纷。
2016年4月1日，李某前往中国联通皂君庙营业厅查询涉案房屋能否装百兆宽带，该营业厅业务员经查询后答复称海润大厦一户一线，最高十兆。
2017年7月9日，蓝天公司出具说明和附件物业收费记录，内容为涉案房屋业主，自2008年3月份就已经入住，并自2008年4月份-2009年9月份一直向该公司缴纳生活热水费和生活中水费用(附物业收费记录)。经某公司申请法院出具调查令，北京市自来水集团有限责任公司海淀营销分公司于2017年8月10日出具涉案房屋用水情况说明，载明涉案房屋在查表日期2008年7、9、11月，2009年1、3、9月，2010年1、5、7、11月，2011年1、3、9月，2012年11月，2013年1、5、9、11月，2014年1、3、5、7、9月，2017年5月有用水记录。
审理中，经李某申请并预交评估费5万元，法院依法委托北京国地房地产土地评估有限公司对涉案房屋自2008年4月2日至2016年2月1日期间的使用费进行评估鉴定，该公司出具房地产估价报告，估价结果为上述期间涉案房屋使用费共计649765元。
另查明，鉴定机构出具的《司法鉴定意见书》主要内容为：“此次鉴定内容只涉及6-15层(其中没有14层号)酒店住房和公寓住户。”“涉案房屋因已售出，大部分业主家中无人，因此无法就相关卫生间的渗漏情况进行勘验。此次鉴定以现场勘验的内容做为鉴定范围，无法勘验的不在鉴定报告中体现。”
四、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理判决如下：一、北京某物业公司于本判决生效后七日内向李某退还公共维修基金14044.48元、契税21066.72元、产权代办费1000元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付上述款项自2008年4月2日起至全部给付之日止的利息;二、北京某物业公司于本判决生效后七日内向李某支付迟延办理产权登记违约金2106.67元;三、北京某物业公司于本判决生效后七日内向李某支付房屋维修损失3万元;四、驳回李某的其他诉讼请求。
五、房产纠纷律师靳双权点评
李某与某公司签订的《商品房买卖合同》、相关补充协议均系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。某公司以2008年3月27日的双方《备忘录》第二条约定抗辩李某的相应诉讼请求，李某主张该第二条系格式条款，免除了提供方某公司的责任且未向其提示并解释，应属无效，该《备忘录》系某公司为了重复使用而预先拟定的，第二条为不可更改的打印文字，应系在订立合同时未与李某协商的条款，属于格式条款，从该条款内容来看，该条款未遵循公平原则确定双方之间的权利义务，免除了某公司之后所有的合同责任、排除了李某依约追究其合同责任的主要权利，同时，某公司亦未采取合理方式提请李某注意该条款免除其责任，故应属无效，对于某公司的该项抗辩，不应支持。某公司以诉讼时效为由对李某相应诉讼请求进行抗辩，因李某诉请中主张的某公司相应违约行为系持续性违约行为，且其已举证证明自收房后一直在主张权利，故对某公司的诉讼时效抗辩不予支持。
某公司辩称其与李某、蓝天公司已达成三方费用抵扣的口头协议，但并未提交充分证据证明其主张，且李某对此不予认可，故不予支持。本案中，某公司自2008年3月27日收取李某交纳的契税、公共维修基金、产权代办费逾七年之后，仍未为李某办理房屋所有权证，致李某自行办理房屋所有权证并另行缴纳契税、公共维修基金，某公司的行为，已经给李某造成了经济损失，李某要求某公司返还上述款项并支付上述款项自2008年4月2日至全部给付之日止利息损失的诉讼请求，具有事实和法律依据，应当支持，但李某主张的利息计算方式不合理，应按中国人民银行同期贷款利率标准支付上述利息为宜。某公司未在合同约定的期限内为李某办理房屋所有权证，显系违约，故李某要求某公司支付迟延办理产权登记违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，应当支持。李某主张涉案房屋基础设施、公共配套设施逾期未达到使用条件，涉案房屋存在质量问题导致无法入住，并以此为由分别要求某公司支付逾期违约金和房屋使用费，根据本案查明事实，李某已于2008年2月28日在入住手续会签单上签字，认可房屋符合交楼标准，从某公司处领取钥匙，接收了涉案房屋，并曾实际入住过涉案房屋，距其本次起诉已达7年之久，上述事实表明涉案房屋符合交房条件。
李某在本案中提交的一系列证据可以证明涉案房屋存在过卫生间漏水、中央空调故障、跳闸停电、宽带未达百兆等问题，但不足以证明上述问题严重到可以认定涉案房屋的基础设施、公共配套设施未达到使用条件或导致李某无法正常居住使用，而李某于2015年对涉案房屋进行了包括装饰装修改造内容的维修并入住涉案房屋，一方面导致无法通过鉴定方式查明上述问题的严重性，另一方面亦说明上述问题大部分可以通过维修解决且维修所需费用在合理范围之内，不应支持该项诉求。关于李某要求某公司支付其房屋维修损失的诉讼请求，鉴于涉案房屋确实存在质量问题，给李某的正常居住使用造成一定影响，某公司未在保修期内解决上述问题，且李某长期报修但亦在合理期限内得不到解决，故某公司应承担李某自行维修的费用损失，关于维修损失金额，应综合考虑某公司的过错程度、维修中包含的装饰装修改造内容以及李某提交的费用明细等因素予以酌定。
关于李某主张的鉴定费，鉴于该鉴定内容中的涉案房屋使用费未予支持，故对于该部分费用，应由其自行负担。
