北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告诉称：2013年1月7日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》(以下简称合同)。原告购买被告开发建设的位于北京市通州区涉案房屋，合同总价3097332元。原告于当日向被告支付首付款,契税92919.96元,公共维修基金26028元,合同印花税1553.67元,手续费1000元,测绘费176.99元,产权登记费80元等。自2013年1月合同签订至今，被告仍未完成房屋竣工验收的相关手续。相反，被告在未办理房屋预售许可或现房销售手续这样违约状态持续进行的情况，多次采用威胁停水、停电，改变电梯使用权限，门禁系统等手段，向原告索要尾款。原告认为被告的行为已经构成违约，为保护自身权益，故请求法院判令：1.请求依法判令认定原、被告双方签订《北京市商品房预售合同》及补充协议无效;2.判令被告返还原告首付款1897332元、契税92919.96元、公共维修基金26028元、合同印花税1553.67元、手续费1000元、测绘费176.99元、产权登记费80元，以上共计2019090.62元，并要求被告以2019090.62元为基数，以中国人民银行同期贷款利率计算向原告支付2013年1月16日至实际给付请之日止的利息损失;3.判令被告按照房屋评估价值赔偿原告损失并支付原告已付房款一倍的赔偿340.96万元;4.本案诉讼费用和评估费用由被告承担。
二、被告辩称
被告辩称：双方签订的合同目前尚未生效，若法院经审理确认双方合同无效，同意返还被答辩人已经交付的合同款项，被答辩人亦应将涉案房屋腾退给答辩人，不同意被答辩人主张的支付利息及房屋损失的请求。同时，请法庭在审理案件过程中酌情考虑被答辩人应向答辩人支付占用涉案房屋期间的使用费。答辩人不同意对涉案房屋进行价值评估，双方签订的合同性质属于附条件生效的合同，涉案房屋的认购符合商品房买卖相关政策规定，答辩人现在不具备出售现房的条件，购房合同尚未生效，故涉案房屋涨价与否与被答辩人无关，亦不需要进行评估，不同意承担评估费。
三、审理查明
2013年1月7日，原告与被告签署《北京市商品房现房买卖合同》(以下简称合同)，约定由原告购买被告涉案房屋，房屋实测建筑面积130.14平方米，其中套内建筑面积99.43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积30.17平方米;按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币31150.88元，以贷款方式付款等。2013年9月28日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《分期付款协议书》，约定：乙方于2013年1月7日与甲方签署《商品房买卖合同》购买甲方开发建设的涉案房屋一套，乙方购买该套房屋总价为3097332元，已经支付1897332元，还有1200000元尚未支付，因乙方原因，需要提前办理入住，现双方就支付剩余房款具体事宜作出如下约定：乙方于2014年2月27日前支付甲方20万元购房款，乙方于2014年8月27日前支付甲方20万元购房款，乙方于2015年3月28日前支付甲方20万元购房款，乙方于2015年8月27日前支付甲方20万元购房款，乙方于2016年2月27日前支付甲方20万元购房款，余款乙方于2016年8月27日前支付完毕等。后原告签订《承诺书》，载明：目前本人只交纳了首付款1897332元，其余购房款1200000元，目前尚未办理银行贷款手续，但因本人原因着急入住，特向实地公司申请办理入住手续;本人入住后视为该套房屋已经达到该《商品房买卖合同》及相关规定中房屋交付的标准要求，不再因此事追究实地公司的相关责任;同时本人承诺积极办理该套房屋的贷款及其相关手续，在实地公司书面通知后7日内按照通知时间、地点等内容按时提交该房屋办理贷款相关手续，须买受人亲自前往的，买受人应按实地公司通知的时间亲自到场办理相关手续，如因银行贷款无法办理或者银行拒绝贷款的，本人承诺按所签署的《分期付款协议书》之约定支付剩余房款，给出卖人造成的损失由买受人承担。经当庭核实，原告已支付被告房款1897332元，印花税、手续费、测绘费、产权证登记费共2810.66元，公共维修基金26028元，契税92919.96元，以上共计2019090.62元。2013年8月27日，原告办理入住手续后居住至今。合同第一条项目建设依据载明：“……该商品房建设工程规划许可证号为2009规(通)建字第XXX号、2010规(通)复函字XXXX号，现已通过规划验收并完成了竣工验收”。合同第十八条权属转移登记(三)载明：“买受人未能在商品房交付之日起720内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1.如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息……”。合同另就其他事项进行了约定。
另，截止本案开庭时，涉案房屋所在楼宇未取得商品房预售许可证，亦未完成竣工验收备案。又查，2015年11月，原告曾起诉被告，后撤诉。2018年3月15日，原告申请就涉案房屋的价值进行评估。2018年7月13日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，载明估价对象在价值时点2018年6月16日时的市场价值估价结果为5437900元，折合单位建筑面积价值约为每平方米41785元。
本案审理过程中，被告称如法院认定双方之间的合同无效，被告要求原告腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费。
四、法院判决
北京市通州区人民法院经审理判决如下：一、确认原告李某与被告某开发公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》无效;二、被告某开发公司于本判决生效之日起七日内返还原告李某首付款1897332元、契税92919.96元、公共维修基金26028元、合同印花税1553.67元、手续费1000元、测绘费176.99元、产权登记费80元，共计2019090.62元;三、被告某开发公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李某损失1650000元;四、原告李某于本判决生效之日起七日内将涉案房屋腾清并返还给被告某开发公司;五、驳回原告李某的其他诉讼请求。
五、北京房产纠纷律师靳双权点评
违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。根据本案查明的事实，原告与被告所签订的合同虽约定为“现房合同”，但被告至今并未实际完成竣工验收备案，即涉案房屋未达到法律法规规定的现房标准。被告在房屋未竣工验收备案和未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订商品房买卖合同，该合同违反了法律法规的强制性规定，应属无效。故原告要求确认合同及补充协议无效的诉讼请求，于法有据，应当支持。合同无效后，被告应当返还原告已经交纳的购房款、印花税、测绘费、产权登记费、手续费、契税、公共维修基金，对原告要求被告首付款、契税、公共维修基金、合同印花税、手续费、测绘费、产权登记费，共计2019090.62元的诉讼请求，证据充分，应当支持。
关于合同无效的缔约过失责任的问题，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告作为开发商负有向买受人主动出示预售许可证的义务，但被告非但未履行该义务，还在合同第一条项目建设依据中明确写明房屋已通过规划验收并完成了竣工验收，属于故意隐瞒未取得预售许可证的情形，故原告未能在签约时核实房屋是否有预售许可证的情况，在缔约过失责任上被告仍应负主要责任。原告作为买受方，对其购买的房屋亦应当履行谨慎的审查义务，尤其是在其所签订的为现房买卖合同的情况下，应当充分核实涉案房屋是否具备《商品房销售管理办法》所规定的销售条件。根据双方签订的合同、补充协议及原告出具的承诺书，可以认定双方签订合同时均明知涉案房屋未取得商品房预售许可证，即双方对于合同无效均存在过错。现原告要求赔偿已付款利息、升值损失及已付购房款一倍损失并无不当，但对于赔偿数额，为避免当事人诉累，应当对于被告要求原告赔偿房屋使用费的意见予以采纳，结合原告付款情况、房屋市场价值、双方的责任比例及房屋使用费等酌情确定被告应赔偿原告损失数额，对于原告过高部分的诉求，依据不足，不应支持。合同无效后，原告应将案涉房屋返还给被告。
