北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告孙某诉称：2013年8月16日，孙某与某房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定某房地产公司将坐落于北京市通州区兴贸三街XX号院XX号楼XX层XX号房屋(以下简称涉案房屋)出售给孙某，总价款3255598元。除合同第二十一条外，孙某与某物业公司还签订《前期物业管理服务协议》。合同签订后，孙某如约履行了付款责任，并按约定办理了银行按揭贷款手续。孙某支付房款后，某房地产公司、某物业公司通知孙某于2013年11月11日看房、收房并入住。看房时孙某发现涉案房屋主卧室、次卧室、客厅及卫生间均存在严重的漏水问题，屋顶存有几个大洞，多处开裂，无法入住。孙某当即拒绝收房并要求退房，但某房地产公司、某物业公司声称不符合退房条件并保证马上进行维修。至此，上述两家公司进行了约二十余次维修，但始终没有解决涉案房屋严重漏水等质量问题，致使孙某长期不能入住。涉案房屋因存在严重质量问题，并未达到交付条件，故某房地产公司应承担相应的违约责任。同时因涉案房屋严重漏水，亦造成了孙某家具损失、差旅及误工损失、取暖费损失，某房地产公司依法依约应承担相应的赔偿责任。此外，孙某购买的系全新商品房，并支付了相应的价款。涉案房屋自始存在的严重质量缺陷和问题，尤其是长期拆拆建建、修修补补，且不用说不能完全修复如新，即便完全修复，其与该小区内的其他房屋的质量也存在明显差异和折旧，故涉案房屋应当按质论价。某房地产公司长达三、四年二十多次的维修，长期折腾孙某及其家人来回两地奔波，平均每周都得花时间处理与该房屋有关的事情，致使孙某产生焦虑、莫名的愤怒、失眠不安、恐惧等不良情绪。除了经济损失以外，造成了孙某很大的精神痛苦，故要求某房地产公司赔偿孙某精神损害抚慰金100000元。特诉至法院，1.请求判令某房地产公司交付合格的商品房，对孙某名下位于北京市通州区涉案房屋的渗漏屋面及XX号楼整楼屋顶进行修复，至不再发生渗漏，达到法律规定及《北京市商品房现房买卖合同》约定的标准;2.判令某房地产公司依约承担逾期交房违约责任，暂计为403262元，自2013年11月11日至2017年4月1日按照每日已付房款的万分之一计算;3.判令某房地产公司赔偿孙某家具损失67371.5元;4.判令某房地产公司赔偿孙某因维修房屋产生的差旅费损失30000元、误工费损失20125元;5.判令某房地产公司赔偿孙某取暖费损失25055.3元;6.判令涉案房屋按质论价并做20%的折价处理，要求某房地产公司返还孙某购房款651119.6元;7.本案的诉讼费用由某房地产公司承担;8.判令某房地产公司赔偿因房屋质量问题长期整修给孙某及其家人造成的精神损害抚慰金100000元;9.要求某物业公司承担违约和继续维修、物业管理服务责任。
二、被告辩称
被告某房地产公司辩称：我公司认为孙某的诉讼请求没有事实与法律依据，理由如下：一、我公司交付孙某的涉案房屋符合法律规定与《北京市商品房现房买卖合同》约定的交付条件。二、我公司已按照买卖合同约定的时间向孙某交付了房屋，不存在逾期交房的事实，更不应承担逾期交房违约金。房屋买卖合同附件九补充协议第五条房屋交付事宜的补充约定第2款之约定“在买受人签订本合同时出卖人已具备了本合同第九条与第十二条约定的条件下，视为出卖人送达了该商品房的入住通知书。”孙某于2014年1月2日办理的收房手续。因此，我公司已按照房屋买卖合同的约定向孙某交付了该房屋，不存在逾期交房的事实，逾期交房违约金更是无从谈起。三、该房屋于2014年5月发生了屋顶渗漏水现象，我公司已及时修好，不影响孙某对房屋的使用，未对孙某造成损失。(一)该房屋屋顶局部于2014年6月发生的渗漏现象不严重，仅导致屋顶、壁纸局部出现水渍，未对孙某的家具造成损失。(二)我公司及时对该房屋进行了维修(重新做防水)，维修工程主要在屋顶进行，室外维修期间未影响孙某对房屋的使用。(三)在室内维修过程中(更换壁纸)，我公司对屋内的家具、地板等均进行了施工防护措施，室内施工亦未造成孙某家具损失。(四)该房屋渗漏水现象不严重，且我公司已及时修好，不影响孙某对该房屋的使用，故孙某主张的租金损失与我公司无关。且孙某多次购买热水、冷水、电，可见孙某一直在使用该房屋，事实上也不存在租金损失。(五)根据孙某于收房时填写的业户资料卡，2014年孙某的工作单位是北京大成国际集团而非原告主张的杭州师范大学。且根据买卖合同第十五条第二款“在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理;没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。”即便房屋发生渗漏水需要维修，孙某亦应当承担基本的容忍与配合义务，其提出的差旅费与误工费无事实依据。四、该房屋发生渗漏水现象后，我公司已根据买卖合同相关约定，履行保修义务。孙某主张要求我公司返还20%购房款无事实与法律依据。五、孙某主张的精神损害无事实与法律依据，应依法予以驳回。综上，孙某的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院予以驳回。
三、审理查明
2013年9月17日，孙某作为买受人与某房地产公司作为出卖人签订了《北京市商品房现房买卖合同》及其《补充协议》，约定孙某以3255598元的价格购买某房地产公司开发的涉案房屋一套，该商品房的用途为办公，实测建筑面积为164.84平方米。合同第九条“交付条件”约定：(一)出卖人应当在X年X月X日向买受人交付该商品房;(二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，1、提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书;2、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十条“逾期交房责任”约定除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。在出卖人逾期交房的第61日起，买受人无权再以出卖人逾期交房为由解除合同。合同第十一条“交接手续”约定：(一)该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，并满足第九条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第九条约定的其他条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十条处理;(二)验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照附件九补充协议约定执行。其中附件九：补充协议第五条“房屋交付事宜的补充约定”：2、在买受人签订本合同时出卖人已具备了本合同第九条和第十二条约定的条件下，视为出卖人送达了该商品房的入住通知书。买受人确认：“将该房屋全部房价款(包括按揭贷款部分达到出卖人账户)向出卖人支付完毕之日(不包含该日)起第10个自然日为房屋交付日，买受人应在此日期届满前自行到出卖人及物业公司的办公场所办理该商品房的交付手续”;7、对已取得工程竣工验收备案手续的房屋，收房前如该商品房有瑕疵之处，买受人不能藉此拒绝收房，否则按主合同第十一条第二款规定执行。出卖人只尽保修、维修义务，不承担延期交房的违约责任。合同第十三条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”：(一)出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。合同第十五条“住宅保修责任”约定：(一)该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。(二)在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理;没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。
2014年1月2日，孙某委托从洪泉办理了涉案房屋入住手续，并签署了《交楼验收单》，该验收单中存在问题处显示空白。2015年9月8日，孙某取得涉案房屋所有权证。另查，某房地产公司于2012年7月16日就涉案房屋竣工验收合格并进行了工程竣工验收备案。2012年11月17日经某房地产公司委托北京新兴华安测绘有限公司出具了《房屋面积测算技术报告书》。
孙某与某房地产公司就涉案房屋存在房顶漏水问题产生争议，为此某房地产公司、某物业公司多次对涉案房屋进行维修，但孙某表示涉案房屋的漏水问题至今并未解决。
案件审理过程中，法庭曾要求孙某提供自收房之日至2017年5月5日水电使用情况明细，但截至最后一次开庭完毕，孙某均未提供。另，经法院多次释明后，孙某曾申请对房屋质量缺陷、装修质量问题以及屋顶漏水的整修方案、造价预算进行鉴定，但鉴定过程中孙某拒绝交纳鉴定费并撤销鉴定。孙某亦曾申请对涉案房屋屋顶漏水给其造成家具、物品损失进行鉴定，在鉴定过程中孙某自行撤销鉴定。某房地产公司认为涉案房屋室内水渍痕迹系其维修之前产生的，2015年9月对涉案房屋的大修在室外，而不是室内，并认为经过2016年大雨及2017年法院两次勘验过程中的雨，水渍痕迹并没有扩大，也没有产生新的渗水现象，故认为所有漏水问题已经修复好，亦不申请鉴定。孙某则认为水印的颜色已经越来越重，而且产生了一个洞，贯穿了裂痕。
四、法院判决
北京市通州区人民法院经审理判决如下：一、被告某开发公司对原告孙某所有的涉案房屋楼顶防水工程进行维修，修缮至符合国家规定的同类建筑物防水标准，于本判决书生效之日起三个月内执行清;
二、被告某开发公司对原告孙某所有的涉案房屋的渗漏屋面进行维修，修缮至不影响使用功能及不影响房屋内部同类部位协调美观的程度，于本判决书生效之日起三个月内执行清;
三、被告某开发公司赔偿原告孙某物业费损失七千元，于本判决生效之日起七日内执行清;
四、驳回原告孙某的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙某与某房地产公司所签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思的表示，且符合有关法律规定，合法有效，双方均应当遵照履行。围绕孙某提起的各项诉讼请求，双方争议的焦点问题主要集中在：目前涉案房屋是否仍存在漏水问题;某房地产公司是否逾期交房;孙某的损失认定问题。
第一，关于目前涉案房屋是否仍存在漏水问题。涉案房屋交付孙某使用后，确实曾存在房顶漏水问题，且双方就维修问题进行过多次沟通。虽然某房地产公司对涉案房屋进行过维修，但经法院现场勘查，目前室内房顶仍存有水渍痕迹，外部房顶仍存有大量裂痕，下雨时雨水必然会进入缝隙，进而导致漏水的可能。某房地产公司维修完毕后应核验是否合格，避免仅简单修补，无法从根本上解决问题，但某房地产公司并未提供证据予以证明。某房地产公司明确表示拒绝申请鉴定，而其与孙某亦未签订补充协议就保修范围、保修期限和保修责任等内容作出详细约定。就目前涉案房屋的情况，某房地产公司仍有维修之必要，故孙某要求某房地产公司维修的诉讼请求，应当支持。
第二，某房地产公司是否逾期交房问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。孙某领取钥匙及在交接表中签字的行为应认定为某房地产公司已经将涉案房屋交付，且双方签订的合同及补充协议亦对涉案房屋的交付事宜作出了明确约定。孙某所述的漏水质量问题，属于合同约定的商品房瑕疵，并非涉案房屋交付的必备条件，孙某要求某房地产公司承担逾期交房违约责任的主张，不符合合同约定和法律规定，不应支持。
第三，孙某的损失认定问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。围绕孙某主张的各项损失，包括家具损失、差旅损失、误工损失、取暖费损失、房屋折价损失、精神损失。上述损失既包括直接损失也包括间接损失。但无论何种损失，都需要孙某举证证明涉案房屋修复期间为前提，进而判断其损失的合理性。其中家具损失而言，孙某既未提供家具损害程度的证据，亦未举证损失是否系漏水浸泡所致，且坚持不申请对其损失进行评估。仅凭家具存在的部分裂痕，难以认定其成因，对该项诉求不应支持;就差旅损失及误工损失而言，其提供的票据与维修实际存在不符，且未提供单位出具的扣发工资证明，故该项诉讼不应支持。关于物业费损失，根据当事人的陈述及证人证言，可以认定涉案房屋确曾在取暖季节进行过维修，这势必影响孙某的居住使用，但双方均未提供具体维修的天数，应综合涉案房屋存在质量问题、维修的程度等，酌定给予孙某物业费损失7000元。关于房屋折价损失，于法无据，不应支持。关于精神损失，本案系合同纠纷，其主张不符合法律规定，不应支持。
第四，关于孙某要求某物业公司承担违约和继续维修、物业管理服务责任的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，可以另行起诉处理。
