北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告曾某诉称，原、被告双方于2016年3月3日签订《房产转让协议》，约定被告将涉案房产按总价513万元转让给原告，该价格包含房产内装修家电等。并约定原告在签订协议一天内支付150万元定金给被告，被告应在60日内还清该房产的所有抵押贷款，然后过户给原告，过户当天原告付清尾款。原告依约于2016年3月3日将150万元定金支付至被告在《房产转让协议》中指定的收款账户，但至今被告迟迟未将房产过户给原告。依照《房产转让协议》第4条违约责任第①条约定“甲方(即被告)未能在60天内还清该房产的抵押贷款，视为违约，应双倍退还已收订金，本协议终止。”而被告安某与被告季某系夫妻关系，被告季某亦签署了《房产转让协议》，应共同返还该等款项。故向法院提出诉讼请求：1、被告安某、季某原告返还已支付的定金150万元，双倍返还部分按房产总价20%即102.6万元返还;2、解除《房产转让协议》。
2、被告辩称
两被告未做答辩。
二、法院查明
北京市朝阳区法院查明：2016年3月3日，原告与两被告签订了一份《房产转让协议》，约定：原告(乙方)及被告安某(甲方)经友好协商，在符合相关法律法规的前提下，就转让涉案房产达成协议：1、甲方将涉案房产转让给乙方，总价为513万元，该价格包含房产内装修家电等;2、乙方在签订本协议一天内支付150万元给甲方作为订金，甲方应于60天内还清该房产的所有抵押贷款，然后过户给甲方，过户当天乙方付清甲方所有尾款;3、该房产交易所产生的费用由甲方支付;4、违约责任：①甲方未能在60天内还清该房产的抵押贷款，视为违约，应双倍退还已收订金，本协议终止。②规定时间内，在甲方还清该房产的抵押贷款，因乙方原因未能过户，视为乙方违约，甲方无需返还已收订金，本协议终止。协议落款处转让方有两被告的签名及捺印，受让方有原告的签名及捺印。
协议签订当日，原告向被告安某的银行账号分两次共转入150万元。
涉案房产于2001年6月29日登记于被告安某名下。2016年12月29日，涉案房产抵押给A公司，至今未解除抵押登记。2017年6月20日，涉案房产被法院查封。2017年6月23日、27日、30日及8月3日，涉案房产又被多家法院多次轮候查封。
原告称根据查询的涉案房产产权、抵押及查封信息得知，其与被告签订《房产转让协议》时，涉案房产并不存在抵押登记，但原告不知情，在合同约定的60天赎楼期内，原告当面或通过电话口头催过被告，被告一直称正在办理手续，要晚点才能过户，直到原告联系不上被告后起诉，才得知涉案房产是在签署房产转让协议后于2016年12月9日被被告抵押了，签订房产转让协议时并没有抵押。
三、法院判决
北京市朝阳区法院判决：
1、解除原告曾某与被告安某、被告季某签订的《房产转让协议》;
2、被告安某、被告季某向原告曾某退还150万元;
3、被告安某、被告季某向原告赔偿双倍定金部分102.6万元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原、被告签订的《房产转让协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依诚实信用原则，按合同约定全面、正确履行。
协议虽约定了原告在签订协议当天支付订金150万元，但依据整个协议的内容，该“订金”实际具有“定金”的性质，但依照法律规定，定金不得超过主合同标的额的20%，《房产转让协议》约定的房产交易总价为513万元，150万元已超过房产交易总价的20%，超过部分不应认定为定金，可认定为购房款，故原告支付的150万元中有102.6万元为定金，其余47.4万元为购房款。原告已依约在协议签订当天支付了150万元，被告安某未依约办理过户手续，并于2016年12月9日将涉案房产另行设定抵押登记，且涉案房产于2017年6月、8月被多家法院查封，导致协议已无法继续履行，被告安某已构成根本违约。原告请求解除房产转让协议，被告安某退还150万元，并赔偿双倍定金部分102.6万元，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。
虽涉案房产登记在被告安某一人名下，但被告季某在《房产转让协议》中的转让方处签名捺印，被告季某亦是该协议的一方合同主体，应履行该协议的合同义务。原告要求被告季某与被告安某共同承担返还已付款项150万元并赔偿双倍定金部分102.6万元的责任，有合同依据，法院予以支持。
