北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告戴某诉称，原被告双方于2015年11月4日签订《房屋转让协议书》，约定以140万元价格，将被告房产转让于原告，按照合同约定，被告应于2016年1月31日将该房产交付原告。合同签订后，被告一直拖延交付该房产，拖延办理相关产权手续，协商无果，特向人民法院提起诉讼。请求法院判决：1、二被告继续履行2015年11月4日签订的《房屋转让协议书》，将房产交付原告并过户登记到原告名下(协议价格人民币140万元整);2、二被告按照《房屋转让协议书》约定从2016年2月1日起至办理完毕房屋交付以及过户登记手续止，以总房款140万元为基数，按照每日千分之五标准，支付违约金(暂计1000元)。
2、被告辩称
被告曹某、黄某辩称，第一、原、被告签订的房屋转让协议因转让的房屋是村集体土地，所以该转让协议违反法律强制性规定，属于无效协议。第二、1、原、被告签订的名为房屋转让协议，实际上是以物抵债协议，以物抵债协议因上述第一点，属于无效的，违反法律强制性规定。2、原、被告签订所谓的房屋转让协议，损害了被告黄某的合法权益，根据民法通则的相关规定，该合同属于无效合同。第三、原告当庭变更诉讼请求，根据法律规定超过了举证期限不能变更，且没有证据证明被告应当向第三人负有相应的法律义务。第四、原、被告其实是很好的朋友，因为被告的经济状况较差，请求在法庭调解。
第三人A公司答辩称，改造项目于2006年2006年改造项目，项目用地为72356.66平米，该项目是由第三人A公司自行改造建设，经过拆迁、建设、报建、施工已于2015年12月份完工，现已办理完消防验收、主体资料验收、竣工验收，还有规划验收，因为改造项目需要进行分综，待验收完成后，可以办理红本的商品房产权证。本案争议属于原、被告双方私下的转让，并未经过第三人A公司确认，双方的争议应由双方自行解决，与第三人A公司无关。
第三人燕某没有发表答辩意见。
二、法院查明
北京市丰台区法院查明：2015年11月4日，原告戴某(买方)与被告曹某(卖方)签订《房屋转让合同》，约定卖方将房屋(尚未办理房产证)转让给买方，转让成交价为人民币1400000元;因卖方将上述房屋转让、赠与给第三人，或卖方将上述房屋给本人、第三人进行抵押，或卖方不配合买方完成认购手续等协议第三条约定情况，造成买方无法取得房屋所有权证的，买方有权单方解除本合同，卖方应退还买方已支付的全部房屋转让价款，并按本合同房屋转让总价30%支付违约金，如违约金不足以弥补损失的，卖方还应全额赔偿;如因卖方违反本协议第四条第2款约定未及时通知或将房屋过户，或违反协议第五条约定时间交付《项目分房协议》等文件原件、钥匙的，每逾期一天，卖方应按每日千分之五的标准向买方支付逾期违约金，超过30天的，买方有权单方解除本协议，卖方应全额退还买方已支付的全部房屋转让价款，并按本合同房屋转让总价30%支付违约金，如违约金不足以弥补损失的，卖方还应全额赔偿;因买方违约或其他自身原因，致使买方无法按时取得房产证，给买方造成损失，由买方自行承担，因买方违约或其他自身原因，导致A公司要求卖方承担相应税费的，买方应向卖方赔偿;前述损失是指直接损失、间接损失、可得利益损失等全部损失，包括但不限于为应对相关诉讼之诉讼费、律师费、交通费等费用总和及其他间接损失。
2015年10月31日，被告曹某出具收款收据称收到原告交来的房屋转让价款人民币1400000元。
2015年11月1日，被告曹某出具保证书承诺6J栋2209号房在2016年1月30日之前交回原件给戴某，否则要退回所有价款1400000元整。
2015年10月31日，被告曹某出具收款收据称收到戴某房屋转让款1400000元。
2016年8月3日，曹某出具补充说明称其与戴某2015年11月4日与签订《房屋转让协议》，同意将、房产转让给戴某;因曹某拖欠债务(其中本人所有电子厂欠戴某货款约30万元，本人借款120万元)，本人同意以上债务折抵购房款140万元，房屋买卖合同履行完毕后，双方债权债务抵销，本人同意在房屋过户时，直接过户与戴某或戴某指定人员名下，特此说明。
2014年7月18日，被告曹某向原告戴某出具借条称借到戴某人民币150000元。
2014年12月27日，被告曹某向原告戴某出具借条称借到戴某借款人民币600000元。
2015年10月31日，被告曹某出具借条称借到戴某人民币100000元。
B公司拖欠原告戴某货款人民币30万元。
再查第三人燕某家庭具备购买资格，可购壹套。
三、法院判决
北京市丰台区法院判决：
1、被告曹某、黄某将房产交付原告;
2、被告曹某、黄某向原告戴某支付违约金(以人民币1400000元为基数，自2016年6月1日起按日万分之五的计算标准计算至本判决指定交付房产之日止);
3、驳回原告的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，两被告抗辩称涉案合同转让的土地系集体土地，违反国家强制性法律规定，应当认定无效。经审查，原被告签订的《房屋转让协议书》转让的系房屋，而非土地，被告的该项抗辩偷换了概念，法院不予采信。原被告转让的房屋系第三人A公司开发建设的商品房，可以办理房地产权证书，并非国家禁止流通的房产，故原被告签订的房屋转让协议并没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效。被告还抗辩称，涉案合同由被告曹某签订，侵犯了被告黄某的权益，应当认定无效。经审查，被告曹某系被告黄某的母亲，签订涉案合同是，被告黄某年仅13岁，系未成年人，被告曹某作为其法定代理人签订涉案合同合法有效，被告的此项抗辩不能成立。
合同签订后，原告应当支付转让款人民币140万元。被告抗辩称涉案房产系以物抵债，合同应当无效。从原告提交的补充说明看，被告曹某共计向原告戴某借款120万元，同时拖欠货款30万元，被告曹某同意用上述欠款抵扣戴某应当支付的购房款140万元。该补充说明系原被告互负债务的抵销，被告曹某拖欠的欠款抵销的系原告戴某应当支付的购房款，于法有据，不属于被告抗辩的以物抵债。故被告的该项抗辩亦不成立。
涉案合同合法有效，原被告双方应当依照合同约定履行各自的义务。关于合同的继续履行，由于涉案房产已经交付二被告，二被告应当依照合同约定将涉案房产交付原告。依照合同约定，二被告应当将涉案房产于2016年1月31日前交付原告，如因第三人A公司延缓交付的，交房时间顺延。由于涉案房产于2016年5月才办理入伙，二被告应当自第三人A公司交付房产之日将涉案房产交付原告。二被告未依照合同约定向原告交付房产，构成违约，二被告应当向原告支付违约金。关于违约金的金额，依照合同约定，被告没有在2016年1月30日前向原告交付《项目分房协议》等文件原件及钥匙的，每逾期一天支付转让成交价款千分之五的违约金。经庭审查明第三人A公司于2016年5月通知办理入伙，故应当认定为第三人A公司最迟于2016年5月31日将涉案房产交付于二被告。被告最迟应当自2016年6月1日将涉案房产及钥匙交付原告。由于原被告双方约定的违约金过高，酌情调整为二被告自2016年6月1日起，以日万分之五的标准计付违约金。
关于原告请求将涉案房产过户至原告指定的第三人燕某名下的诉讼请求。经庭审查明，涉案物业因涉及土地分宗等事宜，尚不具备办理房地产权登记手续的条件。原告的该项诉讼请求尚不具备履行的条件，对其诉请不予支持。
