北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告宋某诉称：
我与某公司于2010年12月29日签订了《北京市商品房预售合同》(简称《预售合同》)，我购买了某号房屋。购房款合计362.6万元已付清。
根据《预售合同》的规定某公司应当在我入住之日起2年内即2014年8月27日前取得房屋所有权证书，但某公司至2015年4月6日才为我办理完房屋所有权证书，已经构成违约，应当承担违约责任。故起诉要求：判令某公司向我支付自2014年8月27日至2015年4月5日的延迟办理房屋所有权证书的违约金8万元;诉讼费由某公司承担。
2、被告某公司辩称：
我公司不同意宋某的诉讼请求。根据《预售合同》第21条的约定，我公司已经支付了楼宇权属证明的违约金，不同意再次支付房屋所有权证书的违约金。
二、法院查明
2010年12月29日，原告宋某作为买受人与被告某公司作为出卖人签订《预售合同》，宋某购买某号房屋，合同约定房屋总价款为359万元。因涉及面积补差，宋某在签订合同后实际交纳购房款362.6万元。
《预售合同》第十一条交付条件约定：“(一)出卖人应当在2011年8月27日前向买受人交付该商品房。……”第二十一条产权登记约定：“(一)初始登记出卖人应当在2012年12月27日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。……(二)转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：(1)双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。(2)买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按代办公司相关标准。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起2年内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列的1种方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。……3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起2年内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”
《预售合同》附件十补充协议第九条对商品房预售合同第二十一条的修改和补充：9-2以贷款方式支付房款的买受人须于入住前，交齐办理房屋所有权证和抵押登记所需各种资料，积极配合出卖人或代办机构共同办理产权登记和抵押登记手续，并缴纳相关税、费，若买受人未按时将资料及费用办妥交齐，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续和产权证办理，并不承担任何违约责任。9-3将二十二条产权证办理时间由“商品房交付使用后2年内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起2年内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算。”
2011年8月27日，因某号房屋未满足交付条件，故某公司未按合同约定向宋某交付该房屋。
2012年9月6日，宋某办理某号房屋的入住手续，某公司向宋某交付某号房屋。某公司于2014年10月16日取得某号房屋所在的住宅楼的楼栋权属证明。2015年4月6日，宋某取得了某号房屋的房屋所有权证书。
另查：某公司与北京市某房地产经纪有限公司签订了《委托代理协议书》，某公司委托某房地产经纪有限公司代为办理新建商品房买卖(分户产权证)。
因某公司延期办理楼栋权属证明，宋某于2015年2月8日向法院起诉某公司商品房预售合同纠纷一案，要求某公司支付2012年12月28日至2014年10月15日期间的延期办理楼栋权属证明的违约金24万元。
法院经审理认定宋某主张的2012年12月28日至2013年2月8日的期间的延期办理楼栋权属证明的违约金已经超过了诉讼时效，未予以支持，宋某主张的2013年2月19日至2014年10月15日期间的延期办理楼栋权属证明的违约金的诉讼请求符合法律规定，故作出民事判决书，判决：“被告某公司给付原告宋某迟延办理楼栋权属证明违约金人民币22万元，驳回原告宋某的其他诉讼请求。”判决作出后，某公司不服提出上诉，北京市某人民法院经审理作出民事判决书，“驳回上诉，维持原判。”
三、法院判决
北京市通州区人民法院经审理判决：
1、被告某公司给付原告宋某迟延办理房屋所有权证书违约金人民币6万元;
2、驳回原告宋某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中原告宋某与被告某公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。
按照合同第二十一条之规定，某公司应当在宋某办理入住之日起2年内为宋某办理房屋所有权证书，宋某于2012年9月6日办理入住手续，故某公司应在2014年8月27日前为宋某办理房屋所有权证书，但某公司于2015年4月6日才为宋某办理房屋所有权证书，某公司已经构成违约，应向宋某支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。
某公司未提供证据证明因宋某的责任导致未能如期办理房屋所有权证书，故对某公司所述的因宋某的原因才延期办理房屋所有权证书，该公司不应承担违约责任的该项答辩意见，没有依据。
关于某公司所称因该公司与某房地产经纪有限公司签订了《委托代理协议书》，延期办理房屋所有权证书与该公司无关，应由某房地产经纪有限公司承担责任的答辩意见，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
在本案中，按照《预售合同》约定某公司委托某房地产经纪有限公司作为办理房屋所有权证书的代办机构，且《委托代理协议书》只能约束某公司与某房地产经纪有限公司，故即使如某公司所述因某房地产经纪有限公司的原因导致延期办理房屋所有权证书，某公司仍应按照《预售合同》的约定向宋某承担违约责任。
关于在某公司同时存在未依合同约定逾期办理楼宇权属证明和逾期办理房屋所有权证书的违约行为，宋某又同时主张两项违约金时，某公司应如何承担违约责任的问题，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
依据《预售合同》第二十一条的约定，如因某公司原因逾期办理楼栋权属证明及逾期为宋某办理房屋所有权证书，宋某不退房的，某公司均应依据违约期间按日计算向宋某支付全部已付款万分之一的违约金。单独考虑两项违约金的约定，律师认为该约定均不构成违约金约定过高的情形。
但对2014年8月27日至2014年10月15日两项违约情形同时存在的期间，可以综合以下情形予以考虑：
首先，在取得楼栋权属证明后不足半年，某公司即为宋某办理了房屋所有权证书;
其次，在初始登记和转移登记的办理流程上，只有办理初始登记后才能办理转移登记。某公司于2014年10月16日才取得住宅楼的楼栋权属证明，该日期已经延后于按照合同约定宋某应当取得房屋所有权证书的日期，至此宋某已不可能如期取得房屋所有权证书，必然产生逾期取得房屋所有权证书的违约行为。
因此，根据公平原则和诚实信用原则律师认为判令某公司同时承担两项违约行为重合期间的违约金，属于违约金约定过高的情形，应予调整。关于具体的调整原则，可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准执行。
现根据宋某与某公司签订的《预售合同》的约定两种违约金的比例相同，宋某已经主张了逾期办理楼栋权属证明的违约金，法院判决已经生效，故对该重复期间的逾期办理房屋所有权证书的违约金，不必再次支付。
综上，法院的判决是有理有据的。
