北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
本院认为：由于潘洪奎拖欠李林劳务费，用案涉房屋进行抵顶，故双方为以房低债的法律关系，即房屋买卖合同法律关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由于李林并不是向房地产开发企业万豪公司购买商品房，而是用案涉房屋抵顶拖欠的劳务费，即以房低债，因此依据以上规定，本案的案由不应为商品房预售合同纠纷，应为房屋买卖合同纠纷。原审判决确定的案由不当，本院予以纠正。对李林提出本案的案由应为商品房买卖合同纠纷的主张，由于不符合以上规定，本院不予支持。对万豪公司辩称本案案由应为商品房预约合同纠纷的意见，亦不予采纳。
关于李林提出一审判决遗漏万豪公司与振华公司之间的建设工程施工合同及抹账协议中均约定以房顶工程款，及一审判决李林未交购房款这一事实认定错误的主张，原审判决已认定万豪公司与振华公司签订的抹帐协议，且认定万豪公司将涉案商品房抵顶所欠工程款及第三人潘洪奎拖欠李林劳务费，将涉案房屋抵顶给李林所欠劳务费的事实。另外李林确实未向万豪公司交纳购房款，因此对李林提出的该主张，因与事实不符，本院不予支持。
关于李林提出一审判决适用法律错误，不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，而应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第五条的主张，本案属房屋买卖合同纠纷，既不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，亦不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第五条，故该上诉理由，本院不予支持。
本案中，万豪公司与振华公司自愿签订建设工程施工合同，因此双方为建设工程施工合同关系。潘洪奎系挂靠振华公司，为万豪国际花园工程项目的实际施工人，合同约定万豪公司支付工程款的方式为以房抵顶工程款。潘洪奎用案涉房屋抵顶拖欠李林的劳务费，双方之间的法律关系为以房抵债的法律关系。万豪公司与李林之间实际上并不存在商品房买卖合同关系，双方之所以签订认购协议，是万豪公司为履行其与潘洪奎之间的以房抵顶工程款协议以及配合潘洪奎与李林之间履行以房抵债协议而出具相关手续。潘洪奎与李林的以房抵债协议能否履行的前提和基础是万豪公司与潘洪奎之间债权债务关系清楚且数额明确，否则潘洪奎与李林之间的以房抵债协议就不具备履行条件。现万豪公司与潘洪奎之间虽约定以房抵顶全部工程款，但双方至今未对万豪国际花园工程项目进行工程结算，而双方对万豪公司是否欠付工程款存在争议，且李林与万豪公司签订的认购协议对交房时间和交付使用条件等内容也没有作出明确约定，因此李林提出原审判决认为收款收据不足以证明万豪公司收到购房款以及证据不足属论理不当的上诉理由，本院不予支持，在万豪国际花园工程项目未结算之前，万豪公司有理由拒绝交付房屋。综上，李林依据该认购协议要求万豪公司交付房屋、办理房屋过户手续的诉讼请求，因潘洪奎作为实际施工人未主张权利，导致万豪国际花园工程项目并未结算，且认购协议对交房时间和交付使用条件没有约定，因此该房屋尚不具备交付条件，原审判决驳回李林的诉讼请求并无不当，应予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下
