北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
包鑫上诉请求：撤销原审法院的判决，驳回对方的全部诉讼请求，支持我方的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由:1.原审法院认定事实不清。杨龙、杨晶晶、包鑫商量过要以略低于市场价的价格出售给杨龙一套安置房，但杨龙没钱且房屋的交易价格亦无法确定，故包鑫在房屋交付后不同意将两居室房屋（以下简称涉案房屋）钥匙交付给杨龙。未经包鑫的同意，杨晶晶将涉案房屋以37万元的价格卖给杨龙。原审法院对此未予认定。2.原审法院适用法律错误。杨龙与杨晶晶之间的协议未经包鑫同意侵害了包鑫的权利，且杨龙未支付合理对价不能认定为善意第三人，杨龙与杨晶晶之间的协议应认定为无效协议。
杨龙辩称，同意原审法院的判决，不同意包鑫的上诉请求和理由。
杨晶晶辩称，同意包鑫的上诉请求和理由，不同意原审法院的判决。
杨志鹏、杨自豪、白月述称，同意原审法院的判决，不同意包鑫的上诉请求和理由。
杨鑫鑫述称，同意包鑫的上诉请求和理由，不同意原审法院的判决。
杨龙向原审法院起诉请求：1.确认两居室房屋归杨龙所有；2.杨晶晶将两居室房屋交付给杨龙。
包鑫向原审法院起诉请求：1.确认杨龙与杨晶晶于2016年10月19日签订的《协议》无效；2.确认两居室房屋为包鑫与杨晶晶共有。
原审法院认为，本案争议的焦点在于杨晶晶与杨龙于2016年10月19日签订的《协议》是否存在合同无效的情形。包鑫以杨晶晶无权处分夫妻共同财产为由主张协议无效，对此，法院认为，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权，在家庭重大事项的处理中夫妻共同协商后由一人出面去代理家庭其他成员从事民事行为是符合日常生活习惯的。杨晶晶与包鑫夫妻关系尚属和睦，杨晶晶一家与杨龙一家均按原先的口头约定选定了各自的房屋，因此，杨龙有理由相信杨晶晶与其签订《协议》系代表家庭全体成员所为。故对于包鑫关于上述协议系无权处分的主张，法院不予采信。杨龙和白月虽在被拆迁房屋中不享有份额，但其作为房屋腾退补偿安置认定人口，根据拆迁政策享有90平方米的优惠购房资格，杨晶晶亦因此获得了相应的安置房，故杨龙对于杨晶晶名下的拆迁利益应当享有一定的权利。杨晶晶与杨龙通过书面协议对拆迁利益的分配做出约定，是双方真实意思表示，并不存在违反法律、法规强制性规定的情形，应属有效。根据协议约定，诉争房屋的相关权利归杨龙所有。杨龙已经按照协议约定向杨晶晶支付了房屋折价款37万元，故杨晶晶应当履行协议约定的义务，向杨龙交付诉争房屋。对杨龙的相应诉讼请求，法院予以支持。包鑫关于确认协议无效及诉争房屋归杨晶晶、包鑫共同所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、二居室房屋的相关权利归杨龙所有；二、杨晶晶于本判决生效之日起七日内将二居室房屋交付给杨龙；三、驳回包鑫的诉讼请求。
本院查明
本院经审理查明：杨海华与常牛牛系夫妻，二人生有杨力鹏、杨志鹏、杨自豪、杨龙、杨晶晶五个子女。杨海华于1996年6月19日去世，常牛牛于2013年7月2日去世。包鑫系杨晶晶之妻，杨鑫鑫系杨晶晶与包鑫之女，白月系杨龙之女。
杨海华、常牛牛夫妻生前在85号（以下简称85号院）原有北房六间。85号院为农村集体所有的土地。2009年9月19日常牛牛、杨志鹏、杨晶晶签订的分家协议，主要内容为：母亲常牛牛愿将家产六间房分给长子杨志鹏、次子杨晶晶二人，北房东三间归杨志鹏所有，走东门口；其余三间归杨晶晶所有，走西门口；母亲常牛牛愿跟次子杨晶晶一起生活。除常牛牛、杨志鹏、杨晶晶外，签订该分家协议时，包鑫及杨志鹏的爱人亦在场。
2010年11月，杨龙、杨志鹏、杨自豪签署《声明》，放弃家中房产继承。
因S1线区域组团栗园庄项目A地块建设，85号在腾退范围内。包鑫、杨龙、杨晶晶商议在拆迁房屋中给杨龙一套两居室，三方对此达成了口头协议。
2010年12月18日，杨晶晶（乙方）与北京永鸿世业房地产开发有限公司（甲方）签订《北京市住宅房屋腾退补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），载明：甲方因S1线区域组团栗园庄项目A地块建设，需要腾退乙方在腾退范围内85号所有的房屋及附属物；被认定占地面积267平方米，被认定房屋补偿建筑面积141.5平方米、认定人口6人，分别是杨晶晶、包鑫、常牛牛、杨龙、白月、杨鑫鑫；乙方自愿在“被认定补偿房屋建筑面积”中，以认定人口人均45平方米作为选房面积，以“应选房面积”为270平方米选择定向房屋安置，乙方可以在小园地块购买二居室两套，三居室一套。同日，杨晶晶（乙方）与北京国信嘉业房地产开发有限公司（甲方）签订《北京市定向安置房购房协议》，约定乙方自愿购买小园地块二居室两套，合计面积164平方米；三居室一套，合计面积110平方米；本项目回购均价为4500元/平米。
签订《安置协议》时，包鑫、杨晶晶、杨鑫鑫是栗园庄村集体经济组织成员。常牛牛、杨志鹏、杨自豪、杨龙非栗园庄村集体经济组织成员。杨晶晶被腾退的房屋包括杨海华、常牛牛夫妻生前所建北房三间及杨晶晶、包鑫所建其他房屋及附属物，上述房屋被腾退前由杨晶晶、包鑫、常牛牛、杨鑫鑫居住使用。2013年底杨龙与其爱人和女儿、杨晶晶及包鑫与二人之女共同选定了安置房屋，杨龙与其爱人和女儿选定的是涉案房屋。
2016年10月19日，杨龙与杨晶晶签订《协议》，约定两居室归杨龙所有，杨龙支付杨晶晶人民币37万元；三居室及604号二居室归杨晶晶所有，拆迁安置款归杨晶晶所有。当日，杨龙向杨晶晶支付人民币37万元。
本院推定包鑫、杨晶晶同意在拆迁房屋中给杨龙一套两居室，三方对此达成了口头协议。该事实是本案的焦点事实，各方当事人对此争议较大。杨晶晶与杨龙主张，2010年底拆迁时就说好给杨龙要一个二居室，杨龙说当时没有钱，以后有钱再给，故当时未确定具体数额。包鑫主张，双方从未约定诉争房屋归杨龙所有及杨龙支付37万元房款。本院推定前述事实所依据的基础事实如下:1.杨龙及白月不属于集体经济组织成员，包鑫、杨龙、杨晶晶在庭审中均认可被安置人口无杨龙及白月时，被安置面积应为180平米。2.签订过《安置协议》后，包鑫、杨晶晶的家庭成员与杨龙的家庭成员一起选定了各自的房屋。3.2016年杨晶晶与杨龙签订《协议》，确定诉争房屋归杨龙所有。基于上述事实，本院做如下推定：为了增加能够获得的拆迁补偿面积，包鑫、杨晶晶均同意将杨龙及白月作为被安置人口。杨龙与包鑫、杨晶晶应当对此进行了协商。否则杨龙及白月难以成为《安置协议》中的被安置人口。由于杨龙、白月成为了《安置协议》的被安置人口增加了可得的安置面积，且杨龙与杨晶晶有亲属关系，应当认为包鑫、杨晶晶应对杨龙进行一定的回馈。其后，杨龙与包鑫、杨晶晶一同选定了各自购买的房屋。可以认定包鑫、杨晶晶对杨龙回馈的标的物为涉案房屋。2016年杨晶晶与杨龙签订《协议》可以印证上述判断。故合议庭多数成员认为，包鑫、杨晶晶同意在拆迁房屋中给杨龙一套两居室，三方对此达成了口头协议。
本院认为
本院认为，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。85号院为农村土地，该土地应属于栗园庄村民集体所有。宅基地使用权人对85号院的土地享有占有和使用权，而非所有权。农村村民一户只能拥有一处宅基地。该规定表明，宅基地应当归本村集体经济组织成员享有。常牛牛、杨志鹏、杨自豪、杨龙、白月均非栗园庄村集体经济组织成员，杨海华去世后亦无法对85号院实际居住，上述人员对85号院的土地不享有占有和使用权。需要表明，常牛牛、杨志鹏、杨自豪、杨龙虽对85号院的土地不享有占有和使用权，但不能否认常牛牛基于建设房屋行为对85号院的土地上的房屋享有的权利；亦不能否认杨志鹏、杨自豪、杨龙基于继承对85号院的土地上的房屋享有的权利。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2009年9月19日常牛牛、杨志鹏、杨晶晶签订的分家协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该份协议中，常牛牛愿将家产六间房分给杨志鹏、杨晶晶，应视为常牛牛放弃了其对85号院的土地上的房屋享有的权利。签订该份协议时，包鑫在场而未表示异议，应当认为包鑫同意该分家协议。2010年11月，杨龙、杨志鹏、杨自豪签署《声明》，放弃家中房产继承，应视为杨龙、杨志鹏、杨自豪放弃了其基于继承或可取得的85号院的土地上的房屋的权利。
前已述及，宅基地应当归本村集体经济组织成员享有。包鑫、杨晶晶、杨鑫鑫是栗园庄村集体经济组织成员，有权对85号院土地行使占有、使用的权利。常牛牛、杨龙、杨志鹏、杨自豪均放弃了85号院土地上房屋的权利，故杨龙依分家协议取得的85号院的部分院落土地及房屋的权利应归属于包鑫、杨晶晶、杨鑫鑫。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。包鑫、杨龙、杨晶晶就拆迁房屋中给杨龙一套两居室已经达成了口头协议。该口头协议系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，各方均应当按照协议内容履行各自义务。杨鑫鑫虽系未成年人，但包鑫、杨晶晶作为其法定代理人均认可了该口头协议，该口头协议对杨鑫鑫亦有约束力。包鑫、杨晶晶、杨鑫鑫均应当履行该协议。原审法院认定404号两居室房屋的权利归杨龙所有、杨晶晶404号两居室房屋交付给杨龙于法有据，是正确的，本院予以维持。包鑫主张404号两居室房屋归包鑫、杨晶晶所有，于法无据，应不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。包鑫主张《协议》无效，无事实和法律依据，应不予支持。原审法院对此处理正确本院予以维持。
综上所述，原判结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
