北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人称
陈光向本院提出如下诉讼请求：
1. 解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
2.被告退还原告定金30万元；
3.被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：2017年2月18日，原告在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间介绍下与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等。约定原告以262万元的价格购买被告所有的位于北京市昌平区东小口镇天通东苑一区403号楼2层201号房屋，建筑面积45.66平方米，用途为商业用房。合同签订后，原告按照双方约定的方式陆续向被告支付定金30万元。2017年3月26日，北京市住建委等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定个人购买商办类房屋应当在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。根据上述政策规定，原告不符合购买商办房屋的条件，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》也因此无法继续履行。政策出台后，原告与链家公司多次与被告协商解除合同，退还定金事宜，但均遭到被告的拒绝。原告认为，上述情况属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，原告有权解除合同，被告应当退还已付30万元定金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。
二、被上诉人辩称
刘璇辩称：
第一，依法签订的合同受法律保护。对于双方签订的购房合同，本人全部按照合同的约定时间积极履行，同时按照中介方提供的购房流程手续，全力配合中介方和买方的时间和进程履行本合同。现根据合同的约定，我要求买方继续履行合同，遵守国家法律。本合同的签订日期是2017年2月18日，是在北京市住建委2017年3月26日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》之前就签订的，买方不能以此公告为由，拒绝配合履行本合同。买方应以合同签订日期为准，按照合同约定继续履行合同。第二，原告主观认为的，不可归责于双方当事人的事由，不适用于本合同。理由如下：最高人民法院颁布的《商品房买卖合同纠纷司法解释》第四条规定，不可归责于双方当事人的事由的适用情形，主要包括：双方当事人均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，这些有关条款并非所有未提及条款，只要协商不成，即可适用于以上规定。且不可归责于当事人双方事由，只适用于签订订金合同之后，在签订正式商品房买卖合同时，买卖双方对合同主要条款存在异议。本合同为三方认可的正式商品房买卖合同，合理合法，所以原告的法律依据不适用。关于原告提出的无购房资格的说法，市建委、社保及链家在线关于在购房资格审核中对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的，视为连续缴纳。社保也遵循此原则。原告曾多次对中介和本人提起，是由于原告更换工作上半月辞职，原单位未给原告上当月社保，第2个月原告在新单位入职后并不知晓，就此说明原告只是因为更换工作中断了三个月以内的社保，符合我市规定五年内社保，因工作变动原因断缴在三个月内的社保，单位补缴后，视同连续缴纳，具有购房资格，对于此项规定中介人员在3.26政策发布当天就告知了买方当事人，买方当事人在此后近两个月的时间里，不顾中介和卖方的再三催促未采取补救措施补缴社保，坚持审核购房资格，所以第三方审核结果才显示未通过。据此，原告要求解除合同，以“3.26”新政为借口，不采取补救措施拖延时间，恶意不履行合同，以不可归责于双方当事人的原因，要单方终止合同，法院应不予支持。原告作为非京籍购房人，对于“3.26”新政是可以预见的，之前北京就出台了很多的房地产调控政策，仅仅在几天前“3.17”新政就对购买资格有更加严格的规定。关于不可避免和不能克服，表明当事人已经尽了最大的努力，采取了一切应该采取的措施，仍不能避免损害的发生。显然买方未提交社保补缴材料，未采取补救措施，审核购房资格，不属于不能避免并不能克服的情况。“3.26”新政不属于这种情况。对于不可归责于当事人，我国的合同法是采用双重归责原则，在过错责任原则的基础上，适用严格责任原则就便于合同履行以及合同纠纷的及时解决，也有利于促使当事人严肃对待合同，避免在过错责任原则之下违约方总是企图寻求无过错的理由以逃脱责任的现象，增强当事人责任心和法律意识，有效减少不必要合同纠纷的产生。对方在可以补缴由于工作原因中断一个月的社保即可视为连续缴纳的情况下，不积极主动采取补救措施继续履行合同。买方没有去社保补缴社保，根本无法判断其是否没有购房资格。补缴社保后应到交易大厅或通过中介机构做购房资格审核。买方是有过错的一方。对方应该按照签订的合同履行合同。另外，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中对于因不可归责于当事人的情势变更做了如下解释：市场主体对于市场风险存在一定程度的预见和判断。在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。此前中介和原告曾告知本人，原告之前就采用对自己有利的政策来使自己的利益最大化。买方于2016年6、7月间，在准备购买住宅时，曾经找链家的经纪人井华栋审核购房资格。当时购房资格要求为：
第一，要求60个月连续社保。
第二，缴纳60月个税，但每12个月有一个月缴纳个税即可。买方在知悉此政策漏洞情况下选择对自己有利的政策进行审核。而今，她又在“3.26”政策下，选择对自己有利的政策而损失本人的利益。本人都是按照合同的约定合法的履行合同。并督促并想尽一切办法帮助对方按合同约定履行合同。
第三，合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。其中，在房产买卖过程中购房资格审核这一环节的交易习惯是，购房人先进行购房资格审核，若因工作变动等原因造成未缴不超过三个月的社保或个税，通过补缴视为连续缴纳。
第四，第四，买方当事人违约，适用定金罚则，发生的费用不能退还。还应该缴纳违约金及给卖方造成损失的惩罚性赔偿。对于要求我退还定金30万元。这更是一个无理要求。
1、买方不继续履行合同，是违约行为，对于违约行为，合同中有相关规定，买方违约应该支付总房款的20%作为赔偿，定金不退。
2、根据本合同的补充协议规定，本协议履行期间如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及己交付的款项和已经发生的费用由各方友好协商解决。买方支付的定金，用于房屋的抵押解除。这在合同中是有特别约定的。合同中买方为确定他交纳的定金用于偿还银行的抵押贷款，特意在合同中的补充条款中约定，办理过户前，房屋没有任何抵押。这30万元已经偿还银行的抵押贷款。并且定金在我国的合同法中也是不予退还的，这是已经发生的费用，在合同中规定，发生的费用是不予退还的。也就是说，由于你买房，付了首付款，我才有钱偿还银行的30万抵押贷款。你若不买，我是没有钱提前偿还贷款的。所以现在没有钱退还。原告的诉讼请求将影响我的正常生活。
3、居间服务合同第四条第四项约定，甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。由于买方当事人故意隐瞒不想继续履行合同的真实意图，导致卖方与长期租户无法续约，此期间给卖方造成了损失3年租用合同，总计18万元，应由买方依法赔偿。
4、由于原告的违约造成本人房屋流动性受限，根据我国《民法通则》的诚实守信原则，给本人造成的损失理应由原告承担。第五，对方的这种不守信用，恶意违约，滥用诉讼资源的行为，是与我们建设诚实、守信法制的社会原则背道而驰的。故诉讼费应由原告承担。．
三、法院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：
1.2017年2月18日，刘璇（甲方、出卖方）与陈光（乙方、买受方）通过链家公司（丙方）提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，刘璇将昌平区东小口镇天通东苑一区403号楼2层201房屋出卖给陈光，房屋总价款为262万元，房屋用途为商业用房。诉争房屋上设定有抵押，《补充协议》第二条第2款约定“甲方应于2017年4月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年4月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。”《补充协议》末尾“其他约定”还约定“经甲乙双方友好协商一致，甲方于过户前解除所有抵押，配合丙方完成抵押解除手续。”关于付款方式和时间，《补充协议》约定，乙方于2017年2月18日向甲方自行支付第一笔定金10万元，于2017年2月26日之前向甲方自行支付第二笔定金20万元，于2017年5月10日之前以建委监管支付的方式向甲方支付第一笔45万元首付款，于2017年5月10日之前以理房通支付的方式向甲方支付第二笔首付款141万元。关于贷款，《补充协议》约定，双方应于出评估报告后10个工作日之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。关于权属转移登记，《补充协议》约定，在丙方于批贷后5个工作日内进行预约，具体过户日期以建委预约时间为准，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》第四条第4款还约定，“在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。”
2.合同签订后，陈光于2017年2月18日向刘璇支付2万元定金，于2017年2月24日向刘璇支付20万元定金，于2017年2月25日向刘璇支付8万元定金。
3.2017年3月24日，刘璇还清了诉争房屋上的全部抵押贷款。
4.2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号，以下简称《公告》），《公告》第五条规定，“本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”
5.2017年4月初，刘璇去办理了诉争房屋的解除抵押手续。
6.2017年5月，链家公司提交陈光的购房资质核验申请，核验结果为不通过，原因为未连续5年缴纳社保，且未连续5年缴纳个人所得税。经查，陈光在2014年11月因为更换工作原因社保断缴一个月。现刘璇认为这一个月社保断缴属于可以补缴的情形，合同仍应继续履行。
四、法院认为
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，刘璇与陈光于2017年2月18日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同依法成立且不违反国家强制性法律规定，合法有效。因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现时，当事人可以解除合同。在本案合同履行过程中，北京市相关政府部门发布的《公告》对商住类房屋的销售对象予以限制，使得原告不再具备购买诉争房屋的资格，上述情形应属不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，关于陈光要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。刘璇关于陈光可以补缴社保，合同仍可以继续履行的答辩意见，本院经审查，陈光断缴的社保发生在2014年，补缴社保需要用人单位去政府相关部门申报，非个人所能独立完成，是否能补缴并不确定，陈光亦没有恶意不补缴社保的故意，故关于刘璇认为合同可以继续履行的答辩意见本院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。《补充协议》第四条第4款约定，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。现原告要求被告退还其已交纳给被告的定金30万元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于刘璇称陈光支付的定金已经用于偿还贷款解抵押，无法返还的答辩意见，本院认为，合同已经约定甲方解押所需的资金来源是甲方自行筹集，故刘璇不能以陈光支付的定金用于清偿贷款而拒绝返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
五、法院判决
一、解除刘璇与陈光于2017年2月18日签订的房屋买卖合同；
二、刘璇于本判决生效后30日内向陈光返还定金30万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
