北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人称
原告赵凯杰向本院提出诉讼请求：
1、请求确认双方的房屋买卖合同无效；
2、请求判令李生萱返还定金5万元及房屋价款5万元并就此10万元支付2016年5月2日起至判决之日止的利息，利率按照0.5%计算；
3、本案的诉讼费由李生萱负担。
原告赵凯杰起诉的事实和理由如下：李生萱拥有位于北京市海淀区×居7号楼4单元三层431室房屋一套，向北京好家鼎晖房地产经纪有限公司（以下简称好家鼎晖公司）登记出售。我得知售房消息后，于2016年在好家鼎晖公司的见证下与李生萱签订《房产买卖协议》，李生萱委托其女儿李旋代签合同并将上述431室房屋出售给我。订立协议当场，我付给李旋购房定金5万元，李旋填写收据。李旋还要求我支付李生萱楼房价款5万元，遂我于2016年5月2日下午通过中国工商银行汇款5万元给李生萱。双方协议约定于2016年6月1日前付清房款。2016年5月6日下午，李生萱打电话给好家鼎晖公司称“房子我是房主，决定不卖了”，她又说“小产权房是不能买卖的”。此后，我与李旋电话沟通，李旋称李生萱坚持不卖。我要求双倍返还定金和已付价款，但遭李生萱拒绝。综上，李生萱订立《房产买卖协议》后反悔，构成违约，故我提起本案诉讼，以维护我的合法权益。
二、被上诉人辩称
被告李生萱辩称，诉争房屋是小产权房，我方也认为诉争买卖合同无效。但是我方只收到赵凯杰以汇款方式交来的定金5万元，我方同意返还该5万元。我和我女儿李旋均未收到过赵凯杰所述现金5万元，故不同意赵凯杰第二项诉求要求的10万元及利息。如果我方收到10万元，我方要么为赵凯杰出具10万元的收条，要么会另写一张5万元的收条，但实际上我方仅就我方收到的转账5万元签写了一张收据。2016年5月5日，我到中介公司处，通过中介找到赵凯杰，我说不卖房了、要求退还其5万元并给其三天利息、给中介人员跑腿费5000元，赵凯杰当时同意了，但是中介不同意，中介说你不卖不行、你必须通过我们卖给赵凯杰。赵凯杰就说，他听中介的、不然其交的中介费也退不回来。
三、法院查明
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下:
1、赵凯杰在2017年5月24日庭审中提交的中国工商银行转账汇款凭证1张及定金收据原件1张，前者用于证明其给李生萱转账支付房款5万元，后者用于证明李生萱的女儿李旋代李生萱收取现金支付的定金5万元。李生萱认可该组证据的真实性，但称该组证据均指向其收到的转账5万元，且双方的房屋买卖合同第2条第1至3款约定赵凯杰在缔约当日只支付定金5万元。本院认可该组证据的真实性、合法性、关联性，但对赵凯杰主张的证明目的不予认可。
2、赵凯杰在2017年6月15日庭审中提交的加盖有好家鼎晖公司公章的定金收据复印件1张，证明该公司人员杨峰在该收据复印件上注明“购房款定金现金5万元交于李旋”。李生萱称，该证据是赵凯杰伪造的、与赵凯杰在此前庭审中出示的该收据原件不一致。除载有“购房款定金现金5万元交于李旋”外，该证据的其余内容与赵凯杰于2017年5月24日庭审中提交的定金收据原件之内容均一致，因杨峰作为双方《房产买卖协议》列明的见证方经办人未就赵凯杰与李生萱的房屋交易情况及其为何在该收据复印件上添写“购房款定金现金5万元交于李旋”到庭说明情况，且该证据形成于赵凯杰在2017年5月24日庭审中提交了收据原件以后，故该证据所载“购房款定金现金5万元交于李旋”处虽加盖有好家鼎晖公司公章，但本院对该手写添加内容不予采信。
本院根据上述认证查明：李生萱拥有位于北京市海淀区×居北区7号楼4单元3层431室的房屋一套，该房屋为小产权房。李旋系李生萱之女。
2016年5月2日，由李旋代李生萱（甲方、出卖人）就上述431室房屋与赵凯杰（乙方、买受人）签订《房产买卖协议》，双方约定：乙方以195万元的成交价购买上述房屋；签署合同当日乙方支付甲方合同保证定金5万元，如甲方反悔本合同、双倍赔偿，如乙方反悔本合同、定金不退；于2016年6月1日之前付清全部房款，于2016年6月1日之前付清全款当日办理改底单手续；甲方同意在2016年6月1号前将房屋交付给乙方；由于房屋产权人李生萱于5月15日前需要出国，双方约定产权人李生萱先将房屋过户至李旋名下，在过户当日由李旋将房屋过户至乙方名下。好家鼎晖公司作为见证方在上述协议上加盖该公司合同专用章，杨峰作为见证方经办人在上述协议上签名。同日，赵凯杰向李生萱尾号为158的银行账户转账汇款5万元。亦于同日，李旋向赵凯杰出具收据，内容为：“2016年5月2日，今收到购房定金伍万元7号楼4单元3层431室，人民币伍万元正￥50000元，收款人李旋”。
在本案2017年5月24日的庭审中，赵凯杰的委托代理人刘晓洪参加庭审并称，赵凯杰一共支付李生萱10万元，在好家鼎晖公司见证下支付现金5万元、由李旋收取，因对方提出出国需要用钱，赵凯杰当天下午又向李旋提供的李生萱账户转账汇款5万元；但赵凯杰一方就对方因出国的需要另要求其付款之主张未举证证明。在本案2017年6月15日的庭审中，经本院电话联系赵凯杰本人，其称：现金5万元是双方签约时其在中介公司处给了李旋，但其先是主张该笔款项系其从银行支取的，后又称是其从其表弟处借来的，且对于其取得钱款的时间记不清了；其向李生萱银行账户支付的转账款5万元是通过手机操作转账的，何时何地记不清了。李生萱称，2016年5月2日中午1点到2点左右，赵凯杰在好家鼎晖公司处用手机操作向其名下尾号为158的建设银行账户转账，其当时不在场，其女儿李旋、女婿与赵凯杰和中介人员在场，当日其将其上述银行账户收到转账款项的信息发给李旋后，由李旋于当日向赵凯杰出具赵凯杰在本案庭审中提交的5万元定金收据，其只收到此5万元转账款，不存在其因出国的需要另要求赵凯杰付款一事。
四、法院认为
本院认为，违反法律、行政法规之强制性规定的合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，赵凯杰与李生萱交易的房屋系小产权房，根据我国现有法律及政策，小产权房不能买卖，故赵凯杰与李生萱于2016年5月2日签订的《房产买卖协议》应系无效。
因李生萱对其收到了赵凯杰通过手机操作转账支付的5万元无异议，故在上述买卖协议无效的情况下，李生萱理应向赵凯杰返还该笔款项。就赵凯杰主张的其向卖房人支付的现金5万元，虽其就此提交了李旋签写的收据原件和注有“购房款定金现金5万元交于李旋”的该收据复印件，但是，一方面，赵凯杰操作手机进行银行转账5万元一事与李旋出具5万元定金收据发生在同一日且李旋所写收据本未注明“现金”二字，而“购房款定金现金5万元交于李旋”系赵凯杰主张的杨峰在后标注且该人员未到庭说明双方交易情况及其添加上述标注的理由，而赵凯杰对于该5万元现金之来源所作陈述前后矛盾，故赵凯杰提交的上述定金收据原件及注有“购房款定金现金5万元交于李旋”的该收据复印件均不足以证明其向卖房人支付了现金5万元，李生萱亦不认可其和李旋收到了此笔5万元；另一方面，诉争买卖协议约定的是签约当日支付定金5万元、2016年6月1日之前付清全部房款，故赵凯杰在签约当日除支付一笔5万元的定金外无额外付款的合同义务，而赵凯杰就对方因出国的需要另要求其付款之主张未举证证明且李生萱亦对此不予认可。因此，本院对于赵凯杰关于其支付了5万元现金之主张不予采信。根据双方所述2016年5月2日的交易及付款情况，结合赵凯杰提交的2016年5月19日打印的中国工商银行汇款凭证及李旋2016年5月2日出具的5万元定金收据，事实情况应该是，双方当日在中介处协商一致向李生萱的银行账户付款后，因赵凯杰是通过手机操作而非银行柜台向李生萱转账付款且李生萱当日不在场，故由在场的李旋就上述转账款5万元出具了“收到定金5万元”的收据，以作为赵凯杰当时已付款5万元的书面凭证。综上，赵凯杰要求李生萱向其返还现金支付的5万元，没有事实依据，本院不予支持。赵凯杰主张的利息没有事实依据和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，本院判决如下：
五、法院判决
一、赵凯杰与李生萱于二〇一六年五月二日签订的《房产买卖协议》无效。
二、李生萱于本判决生效后十日内向赵凯杰返还人民币五万元。
三、驳回赵凯杰的其他诉讼请求。
如果李生萱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
