北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五张某年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某红向本院提出诉讼请求：被告依法履行合同，配合原告办理位于北京市丰台区1号房屋的过户登记手续。
事实和理由：2006年10月12日，原告和李某利签订房屋买卖合同，李某利将其拥有的位于北京市丰台区1号两居室房屋及南侧的小院及小院内的房子、棚子作价15万元出售给原告，李某利负责房屋的合法变更、过户，并保证之前的一切债务和法律问题由李某利解决。李某利向原告交付房屋后，原告及家人一直居住至今。
李某利于2013年6月14日死亡并注销户口，李父、李母、李某辉是李某利的法定继承人。2018年，李父、李母、李某辉至丰台法院提起诉讼，法院出具调解书确认房屋由李某辉单独继承。李某辉与张某玲于2019年1月24日登记结婚，同日李某辉将房屋过户给了张某玲。目前涉案房屋登记在张某玲名下。现原告知悉涉案房屋已可以上市交易。因双方无法自行解决纠纷，故诉至法院。
被告辩称
李母、李父、李某辉、张某玲共同辩称：李母、李父并不清楚卖房一事，李某辉是在李某利去世后两个月知道房屋已经卖了，上门去找但是原告不同意，此后诉讼过遗产继承及排除妨害；张某玲并非李某利的法定继承人，不是本案适格被告，且张某玲现系涉案房屋的产权人，依照物权优于债权原则，原告无权要求张某玲履行合同义务；卖房时李某利意识不清醒，有可能被误导。
派出所的人说李某利当时必须要有监护人，李某利不是受自己控制卖的房且没有收到购房款。买卖合同签订期间系李某利戒毒期间，精神状态不明，李某利辨别民事行为的能力明显削弱；在美沙酮医疗卡和合同中的签字不一致，对合同中李某利签名真实性存疑；原告并无证据证明其实际付款；现在李某利已经去世，无法认定签订合同时的精神状态，应当审查是否给付了房款；涉案房屋属于央产房，目前政策不允许私下交易，不允许出售过户，即使合同有效也履行不能。
本院查明
李父、李母系夫妻，双方婚生子系李某利。李某利与张某芳原系夫妻，二人婚内生育一子李某辉。1991年8月14日，李某利与张某芳协议离婚。此后，李某利未再婚，并于2012年10月17日死亡，未留遗嘱。
李某利原系单位职工。1993年9月1日，李某利所在单位优惠售房，李某利购得位于本市丰台区1号房屋一套，建筑面积52．4平方米，并于1994年2月24日取得房屋所有权证。
2006年10月12日，李某利与张某红签订《房屋买卖合同》，约定：李某利于2006年10月12日将房屋北京市丰台区1号两居室楼房和南侧的小院及小院内的房子、棚子卖给张某红，价格为15万元。李某利并负责房屋的合法变更、过户，保证之前的一切债务和法律问题由李某利解决。张某红应在过户后，立即将剩张某房款交给李某利，李某利开据收条，并立即把房屋产权证明及空房交付张某红。此次买卖房屋双方均无欺骗行为。
当日，李某利出具《证明》，该《证明》上半部分打印字体载明：李某利，男，1961年出生，系我单位职工，特此证明，落款时间为2006年7月3日，并加盖中国航天科工集团第三研究院后勤集团人事劳资专用章；该《证明》下半部分手写体载明：“李某利所购买的北京市丰台区1号二居室自愿以壹拾伍万元整价格卖给张某红，此房永久性归张某红所有，此房的一切权利归张某红所有，此房屋李某利放弃所有权。”。
2006年10月15日，李某利与张某红签订《补充协议》，载明：经双方商定甲方将北京市丰台区1号两居室楼房及后院以总价壹拾伍万元整转卖给乙方。备注：在Y地区公房上市时，甲方负责办理好一切过户手续给乙方。在产权证未正式过户给乙方前，如遇到此房屋拆迁，或此房屋所在单位回收此房屋时补给的所有赔偿款应全数交给乙方所得，与甲方无任何关系。自购房之日起如因甲方的一切个人原因造成乙方的利益受损时须以总房款壹拾伍万的双倍数作为赔偿金，补偿给乙方。本协议自签字之日起生效。”。
2018年1月23日，李某辉以法定继承纠纷向本院起诉李母、李父，要求继承涉案房屋。本院于2018年8月21日作出民事调解书，确认位于北京市丰台区Y区2房屋、位于北京市丰台区3号房屋均由李某辉继承所有，李母、李父协助李某辉办理该两处房屋的所有权变更登记手续。此后，李某辉向本院申请强制执行。2018年9月13日，本院作出执行裁定，将涉案房屋过户至李某辉名下。
同年12月12日，李某辉依据上述法律文书取得位于北京市丰台区1号不动产权证书，登记权利人为李某辉，权利性质房改房（优惠价），附记央产房依据生效法律文书办理。
2019年1月10日，李某辉向房屋登记管理机关申请将涉案房屋性质改为房改房（成本价）。在其提交的办理手续中有《住宅房款交存情况说明》，载明：产权人李某辉继承我单位职工李某利名下位于北京市丰台区1号住宅，截至目前为止，产权人已向单位补交房改房优惠价到房改房成本价的差额房款，申请将此房产不动产性质为房改房成本价。并注明，此证明仅作为房屋所有权变更使用，不得上市交易或者作为其他用途使用。
2019年1月14日，李某辉取得涉案房屋不动产权证书，权利性质房改房（成本价），附记央产房。
2019年1月24日，李某辉与张某玲登记结婚。同日，李某辉向涉案房屋登记管理机关申请夫妻间房屋转移登记，并提交结婚证、央产房管理部门审核变更通知单等手续。
同日，张某玲取得位于北京市丰台区1号不动产权证书，登记产权人为张某玲，权利性质房改房（成本价），附记央产房。现张某红认为涉案房屋已具备上市交易条件，故诉至本院。
在本案审理中，经本院调查核实，李某利所在单位对于李某利名下房屋均表示不允许职工私下交易，不能上市交易，只能单位回购，继承可以过户；相关央产房管理部门亦表示因该涉案房屋属于央产房，不符合相关规章制度，不允许上市交易。
裁判结果
驳回张某红的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，李父、李母、李某辉、张某玲对于张某红与李某利于2006年10月12日签订的《房屋买卖合同》、于2006年10月15日签订的《补充协议》以及出具的收条中“李某利”署名真实性存有异议，但并未举证证明，故对其署名真实性予以确认。上述合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，故应属有效合同。
李父、李母、李某辉、张某玲关于李某利因有长期吸毒、酗酒治疗史及精神疾患，高度怀疑李某利签订合同时系限制或者无民事行为能力人，故其所签《房屋买卖合同》、《补充协议》无效的辩称意见，缺乏事实和法律依据，不予采信。
虽然张某红已依约履行付款义务，并与家人长期在涉案房屋居住，但经法院核实，涉案房屋仍纳入央产房管理范围，现有政策仍禁止其上市交易，李某辉、张某玲因继承变更登记和夫妻间转移登记先后取得涉案房屋不动产权证，亦经过相关部门审核准许，在此情况下，张某红与李某利所签房屋买卖合同实难继续履行。据此，张某红关于涉案房屋已具备上市交易条件的主张，不予采信。现其要求继续履行合同，由李某利的法定继承人及现房屋所有权人配合办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求，亦不予支持。
虽然张某玲并非李某利的法定继承人，但李某辉等人系李某利的法定继承人，其应当在继承李某利遗产范围内承担债务清偿责任。因李某辉将承债资产转移给张某玲，李某辉与张某玲又系夫妻关系，故现张某红起诉张某玲系依法行使诉权，并无不当。双方是否解除合同或存财产损害赔偿纠纷，应由双方另案解决。
