北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨某杰向一审法院起诉请求：停止对北京市房山区一号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。
陈某楚上诉请求：1.撤销X号民事判决，依法改判驳回杨某杰的诉讼请求；2.案件受理费由杨某杰承担。
事实和理由：陈某楚与杨某杰并无直接关系，只是因陈某楚与周某芝之间有民间借贷，并经判决确认。为执行该判决，陈某楚申请法院对周某芝位于一号房屋强制执行，所查封的是已登记的不动产，按照不动产登记薄，是登记在周某芝名下的房屋，不属于杨某杰的财产。杨某杰的前妻赵某涵之前也提出过异议被驳回，有裁定书为证。杨某杰基于与赵某涵的婚姻关系主张涉案房屋的权利，并进而提出排除执行的主张。
而赵某涵自己就曾经直接提出过执行异议，被一审、二审驳回。杨某杰的主张与此前赵某涵的主张并无二致，法院却判决支持，没有道理。杨某杰和赵某涵购房的时候存在夫妻关系，其不应单独起诉，应与赵某涵一起提起诉讼。陈某楚与周某芝之间的借贷发生时间在先，涉案房屋在被查封时属于周某芝。杨某杰与周某芝之间基于房屋买卖关系，未办理过户登记，二者之间也属债权。
杨某杰的前妻赵某涵在与周某芝签署房屋买卖合同时，周某芝已经出现信用危机，有大量的诉讼已经发生，并可以通过公开的信息进行查询，因此赵某涵与周某芝之间的房屋买卖合同的重大风险其知道且应当知道，双方交易时房屋的市场价应当在260万左右，而其真实交易价格为189万元，属于明显低于市场价格，更应当引起赵某涵高度的注意义务。赵某涵没有尽到注意义务，对于房屋没有过户到其名下具有明显过错。
因此杨某杰及其前妻赵某涵对周某芝享有的也属债权，陈某楚的债权更值得保护。综上，一审法院认定事实不清，请依法予以改判。
被告辩称
杨某杰辨称，认可一审判决，坚持其在一审中的意见，关于陈某楚主张的赵某涵已经提出过异议，杨某杰再次提出异议有违法律规定的问题，由法院进行认定。
周某芝未到庭，亦未提交书面答辩意见。
法院查明
2016年7月18日，赵某涵（乙方、买受方）与周某芝（甲方、出卖方）、北京H公司（丙方、居间方）签订《房屋定购协议（经纪机构居间成交版）》（以下简称《定购协议》），约定乙方自甲方处购买位于北京市房山区一号房屋（以下简称案涉房屋），该房屋有住房抵押贷款，抵押登记日期为2015年4月3日，抵押权人已同意转让该房屋，甲、乙双方已明确解除抵押的条件，甲方自签订本协议起七日内到银行办理提前还贷手续，甲方应于接到银行通知还款之日起三日内还清贷款并办理抵押注销手续。甲方房屋核验申请日期：2016年7月24日前，乙方购房资质申请日期：2016年10月31日前。该房屋成交价格189万元，乙方支付378000元作为购房定金，定金由甲方收存，同时，甲方将房屋产权证原件质押与乙方。
甲、乙双方约定采取分期付款方式付款：2016年7月18日乙方支付甲方房款622000元，2016年7月24日前乙方支付甲方房款70万元，2016年11月19日前乙方支付甲方房款19万元；到2016年11月19日前，乙方将全部房款放入资金监管账户中（已付定金转为房款由甲方存入资金监管账户中）；甲、乙双方于2016年11月25日前办理权证转移登记手续，于2016年7月24日前进行物业交割。经甲、乙、丙三方协商一致，在定购协议尾部手写补充协议。
补充协议载明：甲方配合乙方于2016年11月15日至2016年11月25日办理房屋过户手续；如因甲方原因造成此房未能正常办理解押、监管、缴税，甲方承担总房款20%的违约金并负担乙方所支付丙方中介费；如因乙方原因造成违约，乙方支付甲方总房款20%的违约金；乙方支付甲方170万元房款用于甲方办理解押使用，于2016年10月15日前解押完毕。
当日，赵某涵通过肖某慧向周某芝转账共计100万元。周某芝出具了收取定金378000元和购房款622000元的收条。2016年7月24日，赵某涵向周某芝转账70万元，周某芝当日出具收取购房款70万元的收条。赵某涵取得案涉房屋的钥匙、水电气卡和房本等并居住至今。案涉房屋至今未进行产权转移登记。
另查，肖某慧系杨某杰之母。赵某涵与杨某杰于2006年4月3日结婚，于2016年10月31日协议离婚，离婚协议书中关于财产分割的约定为“1.住房：现双方名下无住房；2.其他财产：各自银行卡下的存款归各自所有”；关于债权债务的约定为“债务：双方无债务”。
再查，该院于2016年7月15日对陈某楚与周某芝、刘某强民间借贷纠纷一案作出判决：一、周某芝于判决生效后十日内偿还陈某楚借款三十三万元；二、周某芝于判决生效后十日内支付陈某楚借款利息；三、刘某强对本判决第一项、第二项债务承担连带保证责任；四、驳回陈某楚其他诉讼请求。该判决生效后陈某楚申请强制执行，该院立案执行。执行过程中，该院于2016年10月13日对登记在被执行人周某芝名下的案涉房屋采取了查封措施。
赵某涵以其与周某芝签订房屋买卖合同并支付部分款项为由提出执行异议，请求解除执行措施，该院执行裁定书，驳回赵某涵的异议申请。2019年1月14日，赵某涵以房屋买卖合同纠纷为由将周某芝诉至该院，要求继续履行买卖合同，后又撤回对周某芝的起诉。2020年12月31日，赵某涵再次提出执行异议，请求解除执行措施，该院驳回赵某涵的异议申请。2021年2月3日，赵某涵提起案外人执行异议之诉，该院之前执行裁定作出后，赵某涵并未提起执行异议之诉，其现再次就同一执行标的提出异议，不符合法律规定的受理条件为由，驳回赵某涵的起诉。
赵某涵不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。2021年8月25日，杨某杰作为案外人提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行，该院驳回杨某杰的异议请求。2021年9月4日，杨某杰收到该院送达的执行异议裁定。2021年9月7日，杨某杰提起案外人执行异议之诉。
在本案审理过程中，杨某杰已将剩余房款19万元交至该院。
法院认为，本案系案外人执行异议之诉，执行标的为周某芝名下的案涉房屋。本案争议焦点有二：第一，杨某杰是否为适格原告；第二，杨某杰就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。
关于第一个焦点问题。根据民事诉讼法第一百一十九条的规定，原告与本案具有直接利害关系为起诉的条件之一。杨某杰虽然并非《定购协议》载明的买受方，但赵某涵在签订《定购协议》并支付房款时与杨某杰处于婚姻关系存续期间。经询问，杨某杰与赵某涵在婚姻关系存续期间未采用书面形式约定该房屋享有的权益或对《定购协议》享有的合同权利归属赵某涵一方。从房款交纳情况来看，已交纳的170万元房款中有100万元来自杨某杰之母，可见房屋系赵某涵与杨某杰共同购买、用于共同居住。
赵某涵与杨某杰离婚时，双方未对案涉房屋享有的财产性权益或对基于《定购协议》所享有的合同权利义务进行分割，其财产分割情况亦未体现出双方已将前述权利归属于赵某涵一方。故双方在对案涉房屋所享有的权益或对基于《定购协议》所享有的合同权利进行分割前，赵某涵与杨某杰就案涉房屋所享有的权利是共同的。对该房产的强制执行必然会对杨某杰的权利产生直接影响，故杨某杰与本案具有直接利害关系，属于适格的原告。另，杨某杰与赵某涵已离婚，二人并非同一主体，杨某杰的起诉不构成重复诉讼。同时，赵某涵提起的执行异议之诉未进行实体处理，现杨某杰提起诉讼并不会导致两个生效裁判对权利认定的冲突。
关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》虽系针对办理执行异议与复议案件审查标准的规定，但前述条款系实质审查的内容，因此，案外人执行异议之诉的审理可以参照适用此条款。
具体到本案，赵某涵与周某芝签订的合同虽名为定购，但已具备买卖合同的主要内容，且双方已经履行了交纳房款、交付房屋等主要义务，故该合同从性质上应属于房屋买卖合同。根据杨某杰提供的证据，可以确认杨某杰与赵某涵在案涉房屋被查封之前已经签订买卖合同并实际占有房屋，且已经支付了大部分房款。定购协议约定的过户截止时间为2016年11月25日，但该房屋于2016年10月13日被该院查封，客观上导致无法办理产权转移登记。故房屋买受人一方对于未能办理过户登记不存在过错。在该院发出交纳剩余房款的通知后，杨某杰已于指定期限内将剩余房款交付执行。因此，杨某杰具有前述条款规定的一般不动产买受人的物权期待权，该权利优于普通金钱债权，故杨某杰对该房屋享有的权利足以对抗案涉房屋的执行。
裁判结果
停止对位于房山区一号房屋的执行。
房产律师靳双权点评
本案系案外人执行异议之诉，所应审查的是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定可在审理案外人执行异议之诉中参照适用。
本案中，法院已查明，案涉房屋系2016年10月13日被法院查封，此前，赵某涵与周某芝于2016年7月18日就案涉房屋签订《定购协议》，赵某涵于当日及其后的2016年7月24日通过杨某杰之母肖某慧及其本人账户共向周某芝支付170万元购房款，赵某涵取得案涉房屋的钥匙、水电气卡和房本等并居住至今。剩余19万元购房款杨某杰交至法院。赵某涵与周某芝协议约定的房屋过户手续办理期间为2016年11月15日至2016年11月25日，但案涉房屋在此期间之前即已被查封，故未办理过户登记非因房屋买受人自身原因。
《定购协议》虽系赵某涵与周某芝所签，但购房发生于赵某涵与杨某杰夫妻关系存续期间，其二人对案涉房屋相关权益未作出归属于一方的约定，且部分购房款为杨某杰之母肖某慧支付，故杨某杰应为共同购房人。从前述事实可知，赵某涵、杨某杰对登记在周某芝名下的案涉房屋，享有符合前述法律规定的足以排除强制执行的民事权利，故法院判决停止对案涉房屋的执行，具有相关事实和法律依据。陈某楚提出的赵某涵对案涉房屋未过户具有明显过错、陈某楚对案涉房屋的债权更值得保护等理由，缺乏依据，法院不予支持。
陈某楚还提出杨某杰和赵某涵购房的时候存在夫妻关系，其不应单独起诉，应与赵某涵一起提起诉讼，而赵某涵此前已经就案涉房屋提起过执行异议及执行异议之诉。对此分析如下，其一，赵某涵虽提起过执行异议之诉，但该案未进入实体审理阶段，杨某杰提起本案之诉不违反“一事不再理”原则；其二，杨某杰和赵某涵系案涉房屋的共同购房人，二人离婚时并未对该房屋相关权益作出分割，对案涉房屋的强制执行会对杨某杰的权利产生直接影响，故其就本案具有诉的利益，可以提起诉讼，陈某楚主张杨某杰应与赵某涵一起提起诉讼没有法律依据。
