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案件梳理
当事人关系
原告：林芳（实际购房人）
被告：甲公司（原 B 公司，房地产开发企业，历经 B 公司→C 公司→甲公司名称变更）
第三人：陈华（原告亲属，原购房合同名义买方）
涉案背景
一号房屋：位于通州区，1991 年因政策限制以陈华名义购买，1996 年合同主体变更为林芳，未办理不动产权登记。
关键事实
购房历史与合同变更：
1991 年 3 月，陈华与 B 公司签订《合同书》购买两套房屋（含一号房屋），支付房款 130,396.8 元；
1996 年左右，因政策限制农民购房，B 公司与林芳重新签订《合同书》，约定林芳购买一号房屋（63.92㎡，总价 65,198.4 元），落款日期倒签为 1991 年 3 月 7 日；
B 公司 1996 年变更为 C 公司，2001 年左右更名为甲公司。
原告诉求与被告抗辩：
林芳主张：1996 年合同主体已变更为自己，甲公司与陈华需协助办理不动产权证书；
甲公司抗辩：原合同买方为陈华，与林芳无直接合同关系，办理产权非自身过错，不承担费用；
陈华意见：同意林芳诉求，认可合同主体已变更。
法院查明：
林芳与甲公司签订的《合同书》虽倒签日期，但双方确认系 1996 年实际履行，且陈华承认因政策原因由林芳实际购买；
购房款支付、房屋实际使用等证据显示林芳为实际购房人，合同主体变更经各方默许。
争议焦点
购房合同主体是否发生变更？
原告主张 1996 年合同主体由陈华变更为自己，被告抗辩称原合同买方仍为陈华，需认定是否存在合法的主体变更。
甲公司是否负有协助办理产权登记的义务？
原告依据 1996 年合同要求协助办证，被告以 “原合同主体未变更” 抗辩，需明确合同效力及履行责任。
历史遗留问题中政策限制对产权办理的影响？
1991 年因农民购房限制借用名义，1996 年政策放宽后重新签约，需判断后续合同是否合法有效。
案件分析
一、合同主体变更的合法性
事实履行与合意认定：
虽然 1991 年合同买方为陈华，但 1996 年林芳与甲公司（原 B 公司）重新签订合同，且陈华明确同意主体变更，符合《民法典》合同权利义务概括转移的规定（第五百五十五条）；
购房款支付、房屋占有使用等事实表明，各方以实际行为确认林芳为实际买方，形成事实上的合同主体变更。
二、开发商的协助义务边界
法定附随义务：
根据《民法典》第五百零九条，合同履行中当事人需遵循诚信原则，履行协助、通知等附随义务；
甲公司作为开发商，在房屋买卖合同成立且主体明确后，负有协助办理产权登记的法定义务，不得以历史签约瑕疵对抗实际购房人。
三、政策限制与权利救济
历史政策的时效性：
1991 年农民购房限制属特定历史背景，1996 年合同签订时政策已调整，林芳作为买方主体资格合法，合同效力不受既往政策影响；
法院以 “真实意思表示” 为核心，认定后续合同有效，保护实际权利人合法权益。
裁判结果
协助办证判决：
被告甲公司与第三人陈华于判决生效后 7 日内，协助原告林芳办理一号房屋不动产权证书；
办理所需费用由原告林芳自行承担。
案件启示
历史遗留合同的主体认定：
因政策限制借用他人名义购房的，需通过书面协议明确主体变更，保留付款凭证、沟通记录等证据，避免后续权属争议。
开发商协助办证义务的持续性：
开发商名称变更不影响其合同义务，协助办理产权登记是法定附随义务，不得以 “非自身过错” 为由拒绝履行。
政策变化对合同效力的影响：
合同效力以签订时法律政策为准，历史限制消除后，实际权利人可凭后续合法协议主张权利，法院倾向于保护真实交易关系。
诉讼策略的程序选择：
涉及主体变更的案件，需追加原名义买方作为第三人，通过其陈述及证据形成完整证据链，提高诉求支持率。
背景下合同主体变更的效力及开发商协助义务，为类似产权办理纠纷提供了处理参考。
