北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某杰向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告吴某君就北京市丰台区一号房屋对被告吴某鹏的赠与行为无效，并将上述房屋变更登记至被告吴某君名下；2.被告秦某英对上述诉讼请求承担连带责任。3.诉费由被告承担。
事实与理由：原告与被告吴某君原系夫妻关系，双方于2010年登记结婚。2018年8月21日，原告与被告吴某君购买了北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋），产权登记在被告吴某君名下。2021年1月18日，双方经北京市丰台区人民法院调解离婚，离婚案件处理了离婚及孩子抚养权，对于房屋财产未予以处理。2021年7月13日，原告向北京市丰台区人民法院提起离婚后财产分割诉讼，原告在申请财产保全时，得知被告吴某君于2021年3月17日将一号房屋赠与给其父亲吴某鹏。
一号房屋是原告与被告吴某君婚后购买，有原告份额，被告吴某君和其父亲吴某鹏明知一号房屋有原告份额，以及原被告已经离婚，离婚案件中双方均表示离婚后再处理夫妻共同财产的情况下，依然办理赠与，侵犯了原告权益，被告的赠与行为应属无效，故诉至法院。
被告辩称
吴某鹏辩称，本人不同意原告的诉讼请求，案涉一号房屋是我们老两口的不是女儿的，原告不享有份额。北京市丰台区S号房屋即为S号的房子是我和老伴儿在2006年3月买的，当时买房是为了照顾女儿。当时因为资格不够不能贷款，所以用我女儿吴某君的名义办的贷款，2008年1月8日我们就还清了所有贷款。
2010年10月10日女儿结婚，后来为了置换个大房子，我们将S号的房子卖掉换成一号的房子，我们没多想还是写的女儿的名字，女儿贷款我们来还。原告不知道为什么突然要加上他的名字，女儿同意了。公积金贷款120万，女儿主贷80万，原告附贷40万，担保合同也是我老伴儿和我女儿去办理的。
后来我女儿主动将案涉房屋过户给我，让我自己支配本属于我的财产，房子物归原主。
秦某英、吴某君辩称，不同意原告的诉求，我们同意吴某鹏的答辩意见，根据相关的法律规定，赠与合同是真实合法有效的，且还贷款也不是原告还的。我母亲也不是适格的主体，原告的主张没有任何的事实和法律依据。
法院查明
秦某杰与吴某君原系夫妻关系，双方于2010年10月10日登记结婚。吴某鹏、秦某英为吴某君的父母。
2018年，吴某君（乙方）与陈某涛（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》购买一号房屋，房屋成交总价7250000元，约定乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金100000元。乙方选择公积金贷款，拟贷款金额为1200000元。
2018年8月21日，一号房屋由陈某涛名下转移登记至吴某君名下，后于2021年3月17日由吴某君名下转移登记至吴某鹏名下。
2018年8月29日，吴某君、秦某杰（甲方、借款人、抵押人/出质人）与某银行（乙方、贷款人）、北京市住房贷款担保中心（丙方、保证人）签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，该合同约定：贷款金额为1200000元，借款于本合同生效当日划付陈某涛账号，借款用途用于购买一号房屋。还款方式为自由还款方式进行还款，每月最低还款额为5253元。公积金贷款还款明细单上显示，2018年8月29日放款1200000元，该贷款于2021年3月8日提前还清，最后一笔还款金额为644328.19元。
本院于2020年10月26日立案受理秦某杰起诉吴某君离婚纠纷一案，双方调解离婚。对案涉一号房屋未处理。原告提交了该案件庭审笔录，证明在开庭时，被告吴某君答辩称一号房屋的首付是其个人售房款支付，后面贷款来源于其母亲，是被告的个人财产。
本院于2021年8月19日受理秦某杰起诉吴某君离婚后财产纠纷一案，在本院审理过程中，秦某杰申请对案涉一号房屋申请保全时发现在2021年3月17日，吴某君已将该房屋过户给吴某鹏。根据该案的开庭笔录记载，原告在开庭中表示一号房屋的贷款在双方离婚后不到两个月就提前还清并过户给吴某鹏，系吴某君在恶意转移夫妻共同财产。原告之后自愿撤诉。
原告提交录音证据，证明在录音中，吴某君及家人均认可一号房屋为夫妻共同财产。被告对录音的真实性和证明目的均不认可，原告在之前的案子中都提交了同一个录音，录音里面的话都是有前提的，在一家人好好过日子的前提下。
原告提交微信、支付宝及银行转账记录，证明自2016年12月至离婚前，秦某杰向吴某君及秦某英转账多达上百万，远超日常生活支出，款项中包含了支付一号房屋的定金、首付及贷款。
被告提交定金收据，证明吴某君在收到S号房屋买受人支付的定金10万元后于2018年5月28日向一号房屋的出卖人陈某涛支付定金10万元，原告亦提交定金收据，证明吴某君在离婚诉讼中提交过该项证据，当时提交的该份定金收据上显示的收款日期为2017年5月28日，本次诉讼被告提交的定金收据日期处有明显的修改痕迹，系被告为了证实其述称的用卖S号房子的钱支付的定金而篡改的，2017年5月S号的房子尚未出售，支付案涉房屋定金的款项为夫妻共同财产支付。
被告称S号的房子于2007年4月13日登记在吴某君名下，系吴某君的婚前个人财产。被告提交协议书及该房屋的所有权证复印件，证明该房屋的银行贷款已于2008年1月8日本息全部还清，2008年1月16日抵押已注销。被告提交《北京市存量房屋买卖合同》，证明吴某君将S号的房屋卖给赵华玉，房屋价款为664万元。被告提交浦发银行明细、建设银行明细及秦某英流水，证明2018年7月4日，吴某君收到S号买受人支付的房款574万元后于2018年8月16日向一号房屋的中介支付房款535万元，该款项来源于上述574万元。
2018年7月26日，吴某君收到S号买受人支付的房款80万元后，于2018年8月8日向一号出卖人支付购房款60万，该款项来源于上述80万卖房款。一号房屋的中介费和定金均为秦某英支付，被告提交的秦某英的交易明细中显示：2018年5月27日有4笔5000元ATM取款，在2018年5月28日有一笔8万元转账至一号房屋出卖人陈某涛，2018年5月31日有一笔152000元转账给案涉房屋中介公司。被告提交转账记录，证明一号房屋公积金还贷的尾款系吴某鹏结清，吴某鹏于2021年3月8日分别向吴某君转账500000元和133000元，注明一号房贷还款，共计633000元。
裁判结果
一、确认被告吴某君就北京市丰台区一号房屋对被告吴某鹏的赠与行为无效；
二、被告吴某君、吴某鹏、秦某英于本判决生效之日起七日内协助原告秦某杰将上述房屋所有权返还登记至被告吴某君名下。
律师点评
本案的争议焦点主要有两点：一、案涉房屋是否为秦某杰与吴某君的夫妻共同财产问题，首先，从购房时间来看，案涉房屋购买于双方夫妻关系存续期间，双方对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产并无特别约定，需依法对案涉房屋的出资、还贷等情况进行认定；其次，从案涉房屋购房款来源及贷款偿还情况来看，若案涉房屋的出资及偿还贷款全部由吴某君婚前个人财产支付，则可认定吴某君的婚前个人财产，婚后取得房屋只是婚前个人财产的婚内的转化。
本案中，案涉房屋用原告的名义公积金贷款40万元，且从S号卖房款与支付案涉房屋购房款在时间上、金额上并非完全吻合，在购买案涉房屋期间，原告亦有向被告转账的事实，吴某君的公积金还款亦不足以认定完全用婚前个人财产支付。吴某君的父母即使代为支付了中介费、定金及代为偿还部分贷款，但考虑到父母与子女的关系，无法认定该款项是吴某君个人财产支付或者案涉房屋实际所有人应为吴某君的父母；
再次，被告之间答辩意见本身在法律上也存在矛盾，吴某鹏主张其应为案涉房屋的所有权人，因为吴某君婚前S号的房子虽登记在吴某君名下但实际为其夫妇购买，案涉房屋均系用S号房屋卖房款支付，贷款均由其夫妇偿还，所以吴某君才将案涉房屋物归原主，过户给吴某鹏。吴某君在庭审中则表示S号房屋系其婚前个人财产，案涉房屋均用其婚前财产购买并由其个人偿还贷款，属于其个人财产，之后过户给吴某鹏属于合法赠与；
最后，从秦某杰提交的录音证据来看，被告认可秦某杰提交的录音证据在之前多次诉讼中均已提交，尽管被告对该证据真实性和证明目的不予认可，但均未提交相反证据否认其真实性，且在多次诉讼过程中，对录音中部分内容，如之前诉讼争议的房屋流转、赠与等部分事实均有过确认，法院对录音中涉及案涉房屋的部分真实性认可，在录音中，吴某君及其家人多次认可过案涉房屋为秦某杰与吴某君夫妻共同财产。
综上所述，案涉房屋应认定为秦某杰与吴某君的夫妻共同财产。
二、吴某君将案涉房屋过户给吴某鹏的行为是否为赠与，该赠与行为是否有效的问题。案涉房屋为秦某杰与吴某君的夫妻共同财产，夫妻一方未经另一方同意不得擅自处分。在离婚后双方就其他房产已多次产生诉讼的情况下，吴某君擅自将案涉房屋直接过户给其父亲吴某鹏，属于赠与行为，该行为有恶意串通，损害夫妻另一方的合法财产利益之嫌，该赠与行为应属无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故对于原告要求确认吴某君就一号房屋对被告吴某鹏的赠与行为无效，并将上述房屋变更登记至被告吴某君名下的诉讼请求，法院予以支持。因吴某鹏在婚内取得房产，秦某英作为吴某鹏的配偶，亦有协助办理案涉房屋返还过户的义务。
