北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某雯向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告吴某丹向原告周某雯支付北京市朝阳区m号房屋房款260.33万元及利息。
事实和理由：周某雯与吴某丹系表姐妹关系。2014年10月20日，周某雯借吴某丹之名出资520余万元全款购买了位于北京市朝阳区m号房屋一套（以下称m号房屋）。周某雯购买m号房屋后，由周某雯实际居住。因周某雯近期急需偿还银行贷款，将m号房屋售出。2021年8月，m号房屋卖出1040余万元，该房款汇入吴某丹账户内。截止2021年8月28日吴某丹陆续汇给周某雯520万元购房款，周某雯向吴某丹催要剩余房款，吴某丹突然提出要周某雯给其借名费用260余万元，吴某丹回复借名前及卖房时周某雯征求其意见也曾提出是否需要费用，吴某丹均表示因周某雯与吴某丹是亲戚，周某雯又曾多次帮助吴某丹，吴某丹同意借名并不需要任何费用。现又突然提出巨额费用，且在周某雯急需还贷款之际，周某雯实在无法接受！
周某雯认为m号房屋购房520余万均由自己出资，购房手续也基本由自己办理，房屋购买后也是自己居住，出卖m号房屋房款应当归周某雯所有，吴某丹应当支付给周某雯。综上所述，周某雯为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院予以支持！
被告辩称
被告吴某丹辩称，不同意周某雯诉讼请求。一、吴某丹与周某雯为表姐妹关系，多年来一直共同投资北京市及北京周边的房产，案涉m号房屋为二人共同投资的房屋中的一套，双方之前投资房产收益分配的惯例为双方按照5：5的比例分配收益。（一）吴某丹与周某雯共同投资的第一套房：北京市海淀区c号房屋（以下简称：c号房屋）按照5：5比例分配收益。2011年6月30日，吴某丹与周某雯共同投资购买了c号房屋，该房屋以235万（含税价）全款购置，登记在吴某丹爱人毛某辉名下，由吴某丹爱人毛某辉负责买入，签署买卖合同、登记、缴税、缴纳房屋公共维修基金并负责管理房屋，缴纳物业费、供暖费、卫生费，并由吴某丹爱人毛某辉负责卖出所有手续。2013年1月9日卖出，卖出价格为355万元，该房屋收益120万元，吴某丹与周某雯按5：5的比例分成。
（二）c号的房产卖出后，吴某丹与周某雯商议继续投资房产，2014年10月20日，吴某丹与周某雯共同投资购买了案涉m号房屋，该房产购置时由周某雯支付全款508万元（不包括交易税款）。为减少涉案房屋的实际投资金额，2017年5月11日，吴某丹及吴某丹爱人利用其个人信用向某银行各申请个人消费贷款150万元，合计300万元，给付周某雯。2021年8月卖出该房，出售价格为1038万元，该房屋的收益为531万元，按照双方之前投资房产收益分配的惯例，吴某丹与周某雯按5：5的比例分成，双方各应分取260.5万元。在房产出售并完成购房投资本金（包括初始投资和契税）的转账后，2021年9月1日，吴某丹分三次转款合计261万元整，作为投资房产的分红支付给了周某雯，周某雯对该转账并未提出异议。
（三）吴某丹与周某雯共同投资河北省廊坊市三河市燕郊镇的房产1套。2017年2月13日，吴某丹与周某雯共同投资购买位于河北省廊坊市三河市燕郊镇的房产1套，网签备案登记在吴某丹名下，吴某丹支付部分房款15万元，该房屋还未办理房屋所有权证，还未出售。
二、案涉投资房屋确由周某雯实际居住，但并非为周某雯所述之“借名买房自住”，而是该投资房屋恰好距离周某雯在北京的原经常居住地××比较近，便于周某雯居住，并管理该房屋。周某雯在北京多年来一直从事投资房屋的生意，仅在北京市就有多套房屋，双方投资购房后，周某雯认为案涉房屋相比其其他住房更有利于其居住，并且距离其在北京的原经常居住地××比较近。因为距离周某雯原住处较近，周某雯提出想居住在此，吴某丹同意周某雯在此居住并同时管理该房屋，周某雯也默认由其管理该房产。该房产由其长期管理并居住，但并非是如周某雯所述为“借名买房自住”，鉴于双方的表姐妹关系，吴某丹并未就租金收益提出过分配。
三、涉案房屋为吴某丹与周某雯“共同投资买卖房屋”，并非周某雯所述“借名买房”。首先，吴某丹与周某雯有共同投资的先例，即c号房屋，且购买涉案房屋后还在燕郊继续共同投资购房。其次，在共同投资关系中，吴某丹与周某雯都有资金投入。2014年10月20日，案涉房产购置时先由周某雯支付全款508万元，2017年5月11日，吴某丹及吴某丹的爱人各自利用其个人信用向某银行申请个人消费贷款150万元，合计300万元，给付周某雯。
再次，涉案房屋购买、选址、管理、处置，皆由吴某丹与周某雯共同办理。在2021年处置涉案房屋时，都是吴某丹处理。而“借名买房”的一般是指一方当事人与他人约定，借他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但由当事人实际享有房屋权益，他人在符合约定条件时将房屋转移登记的行为。其中的一方当事人为借名人，他人为出名人。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为，房屋登记在出名人名下，而房屋相关权益应由借名人享有。
本案最开始的出资主体虽为周某雯，但是吴某丹夫妇在其后即用其个人信用向某银行申请个人消费贷款300万元，给付周某雯。双方也从未口头约定借名买房或书面签署《借名协议》。在投资期间，周某雯的儿子满18周岁，具有了购房资格，周某雯并未要求将涉案房屋转移至其儿子名下，而是又以儿子的名义购买了一套房子。以上种种皆不符合借名买房的特征。
综上，案涉房屋为吴某丹与周某雯共同投资的房屋中的一套，依据《民法典》第五百一十条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”本案双方对收益分配约定不明确，又未能达成补充协议，应按之前的交易习惯确定，即按照5：5的比例分配收益。请求法庭依法按此交易惯例裁判。
法院查明
吴某丹与周某雯为表姐妹关系。
2014年10月20日，经北京D公司（以下简称D公司）居间，高某芬作为出卖人，吴某丹作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某丹购买北京市朝阳区m号房屋，房屋总价款508万元。周某雯作为吴某丹的委托代理人签订该合同。审理中吴某丹认可周某雯支付了全部购房款508万元。
2014年10月20日，高某芬（出卖人）与吴某丹（买受人）及D公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定由吴某丹支付居间服务费11.2万元。周某雯作为吴某丹的委托代理人签订该合同。审理中吴某丹认可周某雯支付了上述居间服务费。
2016年9月6日，m号房屋所有权登记至吴某丹名下。
2021年4月2日，吴某丹（出卖人）与宋某坤（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某丹将m号房屋出售给宋某坤，房屋成交价格为290万元，该房屋家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修基金、地段补偿金、搬迁补偿金等作价748万元，上述两笔款项共计1038万元。周某雯作为吴某丹的代理人代吴某丹签署上述合同。
2021年4月2日，林某贤向周某雯账户转款2万元；2021年4月8日，林某贤向周某雯账户转款48万元；2021年8月19日，林某贤向周某雯账户转款15万元。周某雯与吴某丹均认可上述款项为宋某坤支付的购房定金。
2021年8月23日，吴某丹向周某雯账户转款100万元；2021年8月25日，吴某丹向周某雯账户转款100万元；2021年8月26日，吴某丹向周某雯账户转款100万元；2021年8月27日，吴某丹向周某雯账户转账100万元；2021年8月28日，吴某丹向周某雯账户转款51.67万元；2021年9月1日，吴某丹向周某雯账户转款261万元。
审理中，周某雯提交《装修报价表》、银行交易凭证及居住证明，以证明其出资对m号房屋进行装修，并实际居住m号房屋。吴某丹对该证据的真实性认可，但认为是经过吴某丹允许后周某雯才得以居住m号房屋。
审理中，周某雯提交m号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》《房屋交易保障服务合同》《个人交易资金监管业务协议》《收据》《收条》，以证明其持有上述购房手续，其为涉案房屋的实际买受人。审理中，经本院核实，吴某丹陈述其不持有上述文件的原件，仅持有电子版文件。
审理中，吴某丹主张2011年周某雯出资235万元，由吴某丹丈夫毛某辉购买c号房屋。2013年毛某辉出售c号房屋，取得收益120万元，吴某丹与周某雯按5：5的比例分配收益。周某雯对于购买c号房屋的事实认可，但主张吴某丹刚到北京工作时需要购房，当时周某雯给吴某丹借款50万元，帮助其购买了高米店的一处房屋，但吴某丹一直未能偿还该款项。之后毛某辉提出由周某雯出资购买c号房屋，出售之后共取得收益120万元，毛某辉给付周某雯110万元，其中50万元是偿还周某雯的借款，另60万元是周某雯取得的收益。
审理中，吴某丹主张在购买m号房屋后，吴某丹与周某雯曾共同出资购买河北省廊坊市三河市燕郊镇的房产1套（以下简称燕郊房屋），其中吴某丹出资15万元，双方约定收益按5：5的比例分成。周某雯认可二人共同出资购买燕郊房屋的事实，但主张燕郊房屋购买时共出资200多万元，其中180万元由周某雯出资，并且主张双方口头约定收益由周某雯享有90%，由吴某丹享有10%。吴某丹对其所述燕郊房屋收益按5：5比例分成的主张未提交书面证据予以佐证。
审理中，吴某丹主张2017年其与毛某辉各自申请消费贷款150万元，转账给付周某雯，作为m号房屋的出资。本案审理期间，本院询问吴某丹该款项还款情况，吴某丹表述其与周某雯之间经常有资金往来，对于该款项的归还情况需要核实。庭审后吴某丹向本院提交书面意见，表示吴某丹与毛某辉将该300万元给付周某雯，由周某雯用于统一的投资资金管理和安排。其后由周某雯每月将应还款额给付吴某丹，再由吴某丹还贷。在出售m号房屋前，该贷款已归还完毕，申请贷款时曾使用m号房屋作抵押，在出售m号房屋前，抵押已解除。
审理中，吴某丹提交其与m号房屋小区物业经理的微信通信记录，以证明其为m号房屋的实际业主。周某雯对该证据的真实性不予认可，并主张涉案房屋的物业费实际由周某雯交纳。
审理中，吴某丹对于其所述与周某雯约定，对于m号房屋的收益按5：5的比例分割的事实未能提交书面协议予以证明。
审理中，本院询问双方c号房屋及燕郊房屋在购买后如何使用，吴某丹陈述c号房屋购买后曾经出租过，燕郊房屋现尚未交付。周某雯则主张c号房屋一直是空置状态，该房屋一直由毛某辉管理，即便出租了吴某丹与毛某辉从未向周某雯支付过租金收益。
裁判结果
自本判决生效之日起七日内，被告吴某丹给付原告周某雯260.33万元，并支付利息损失。
房产律师点评
本案中，吴某丹主张其与周某雯就m号房屋为共同投资购房关系，并约定投资收益按5：5分成，则吴某丹应对该法律关系的存在承担举证责任。但依据法院查明的事实，m号房屋在购买时由周某雯全额出资。吴某丹虽主张其与毛某辉共同出资300万元，但吴某丹与毛某辉向周某雯给付300万元的时间远远晚于m号房屋的购买时间，且在m号房屋出售之前周某雯已向吴某丹归还上述款项，同时吴某丹自述其与周某雯之间存在多笔资金往来，该300万元给付周某雯用于投资，因此仅依据吴某丹、毛某辉向周某雯转账支付300万元的事实，法院无法排除吴某丹与周某雯就该笔款项另行成立民间借贷关系的可能，无法认定该款项即为吴某丹对m号房屋的出资款。
如吴某丹对该300万元款项的收支有异议，可另行向周某雯主张。吴某丹虽主张c号房屋即为毛某辉出名，周某雯出资购买，收益由吴某丹与周某雯按5：5比例分成，m号房屋依旧延续c号房屋的投资惯例，由吴某丹与周某雯按5：5分享投资收益。但吴某丹所述与其有关的房产仅有三套，该三套房产的出资情况、使用情况均不相同，法院无法就吴某丹所述的“惯例”予以认定。考虑到吴某丹与周某雯为表姐妹关系，在吴某丹就其所述的m号房屋属于共同投资关系的事实未能提交书面协议予以佐证的情况下，法院无法认定m号房屋为吴某丹与周某雯共同投资购房，更无法认定吴某丹所述的其与周某雯约定m号房屋收益由吴某丹与周某雯按5：5的比例分配的事实，吴某丹应承担举证不能的责任。
m号房屋虽以吴某丹名义购买，但根据法院查明的事实，m号房屋购房款全部由周某雯出资，所有购房手续由周某雯办理并持有，m号房屋由周某雯装修及实际居住使用，m号房屋的出售手续亦由周某雯办理，因此法院可以认定吴某丹与周某雯就m号房屋成立借名购房合同关系。
m号房屋出售后周某雯作为实际购房人，有权要求出名人吴某丹将其取得的售房款给付周某雯。周某雯的诉讼请求有相应的事实及法律依据，法院予以支持。吴某丹虽辩称其为m号房屋的实际业主，并以业主身份与物业沟通。但因m号房屋所有权确系登记在吴某丹名下，其以业主身份与物业沟通，并无法推翻其与周某雯成立借名购房关系的事实。周某雯之子取得购房资格后周某雯是否及时要求将房屋过户至周某雯之子名下，不影响周某雯与吴某丹之间成立借名购房关系，周某雯之前的住址亦与周某雯与吴某丹之间成立借名购房合同关系无关。因此对于吴某丹的上述答辩意见，法院不予采信。
因吴某丹一直未给付周某雯相应的售房款，客观上会造成周某雯一定的利息损失，周某雯要求吴某丹按LPR标准支付利息损失，有相应的事实依据。
