北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某君向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除A号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求判令被告双倍返还定金20万元；3、请求判令被告向原告赔偿实际损失226134.92元；4、诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2021年6月26日，原被告在第三人处签订A号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，原告向被告购买位于北京市海淀区房屋一套，总价款839万元，其中定金50万元，分两笔交纳，原告应于2021年6月27日交纳第一笔定金为20万元，被告“应于2021年7月20日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续”。
另，由于被告在海淀法院另有诉讼，涉案房屋已经被人民法院依法查封，被告应于合同签订后“两周内确认能否解除查封，如不能解除查封，则三方无责解约”，原告收到解除查封裁定书后2日内向被告支付第二笔定金30万元。合同约定，被告应按贷款机构要求，配合评估公司对房屋进行评估，与原告共同前往办理贷款申请及签约等相关手续。合同约定，2021年8月16日前，原被告双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续、于2021年9月30日前办理物业交割手续，并将该房屋交付原告。
合同还约定，“任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价的万分之五的逾期违约金”。合同签订后，原告按照约定向被告支付了20万元定金，被告也向人民法院确认可以办理解除查封手续。但被告一直以各种借口拒绝履行后续手续，经原告及第三人多次催促均未果。
原告认为，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是当事各方的真实意思表示，不违反法律规定。依法成立的合同受法律保护，对各方当事人具有法律拘束力，各方均应遵照履行。被告拒不履行合同义务的行为已经构成违约，这不仅违反了“秉持诚实，恪守承诺”的民事交往原则，也影响了民事交易的稳定性和当事人对既定利益的可期待性。鉴于被告的行为已经违反了合同的约定，故诉至法院，望法院判如所请。
被告辩称
被告秦某兰辩称，答辩人秦某兰不同意原告全部诉讼请求，请求法院依法驳回，具体理由如下：一、原告与被告于2021年6月26日签订的房屋买卖合同，因违反《城市房地产管理法》关于“被司法机关裁定查封的房屋不得转让”的效力性强制规定而无效。（一）房屋买卖合同签订时，涉案房屋已被海淀区人民法院裁定查封，查封期限为2020年4月16日至2023年4月15日，至今仍处于查封状态。涉案房屋位于北京市海淀区A号，房屋所有权人为秦某兰。2020年3月5日，秦某兰因与案外人刘某杰存有纠纷，案外人刘某杰向北京市海淀区人民法院申请了诉前财产保全，北京市海淀区人民法院依法作出保全裁定书。2020年4月16日，北京市海淀区人民法院对标的房屋申请了司法查封设立登记，截止至本案开庭之日，秦某兰与案外人刘某杰民间借贷纠纷一案还未终结，涉案房屋仍处于查封状态。
……被司法机关裁定查封的房屋存在权利限制，严格禁止交易，无法通过房源核验，不得进行存量房网签备案。若存在司法查封仍强行上市交易，不仅严重扰乱司法秩序，影响人民法院判决的执行，而且会使得存量房网签备案制度落空，影响房产交易秩序。根据《民法典》第一百五十三条第一款，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第九条“出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效。”
因此，原告与答辩人于2021年6月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》是无效合同。根据《民法典》第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”原告无权以违约为由要求答辩人承担任何违约赔偿责任。
二、涉案房屋存在限制交易的情形，答辩人已于买卖合同签订前明确告知原告及房地产经纪公司，并无任何隐瞒行为，对房屋买卖合同的无效不存在任何过错。已收取的定金20万已由原告收回，答辩人已履行了合同无效后的返还责任，答辩人不再承担任何其他责任。原告如果存在其他损失，应当依法向第三人主张。（一）答辩人于买卖合同签订前，明确告知了涉案房屋存在限制交易的情形，并无任何隐瞒行为，不存在任何过错。2021年6月初，答辩人在向第三人房地产经纪公司表达出售意向时，已明确告知涉案房屋存在限制交易的情形，第三人房地产经纪公司经纪人高某强多次向答辩人表示即使涉案房屋存在限制交易的情形，也可以正常交易，并表示其有类似操作案例和经验。
2021年6月25日，答辩人通过经纪人高某强的手机，以微信视频方式见到原告，也向原告明确告知了涉案房屋存在限制交易的情形。之后，答辩人与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》，也明确载明了涉案房屋存在限制交易的情形。《北京市存量房屋买卖合同》第3条房屋特殊情况“（一）出卖人陈述并保证，该房屋存在的、除抵押以外的其他权利限制情况为：2.该房屋存在查封情况或其他权利限制情况。”（二）答辩人因履行《北京市存量房屋买卖合同》而收取的定金20万，已由原告于2021年7月26日收回，答辩人已履行了合同无效后的返还责任，答辩人不再承担任何其他责任。
根据《民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；”2021年6月27日，原告依《北京市存量房屋买卖合同》约定，向答辩人交付了定金20万元。2021年7月26日，原告取回首期定金20万元，该等定金已经返还原告本人，答辩人已履行了合同无效后的返还责任，不再负任何其他因行为无效而产生的民事责任。
（三）第三人北京H公司在提供中介服务时，隐瞒与合同订立有关的重要事项，为禁止交易的房屋提供经纪服务，导致原告与答辩人签订的合同无效，致使原告与答辩人均遭受经济损失，具有重大过错，不仅应当承担行政责任，还应当向原告及答辩人承担民事赔偿责任。
三、即使房屋买卖合同的效力被认定为有效，答辩人也已根据《北京市存量房屋买卖合同》之约定，在解除合同的条件成就后，通过发送解除通知的方式行使合同约定解除权，涉案合同已于2021年7月17日解除。（一）《北京市存量房屋买卖合同》之《补充协议》第四条（四）“其他约定事项”赋予了答辩人解除权，且解除条件已然成就。《北京市存量房屋买卖合同》之《补充协议》第四条（四）“其他约定事项”约定“甲乙双方协商一致：两周内确认能否解除查封，如不能解除查封，则三方无责解约。甲方退还已收到的全部定金，丙方退还乙方支付的全部居间代理费。”
原告将解除合同的事由理解为“两周内确认可以不可以解封就行，并非必须在两周内拿到解除查封的裁定，至于何时能拿到解除查封裁定在所不问”。原告对该条约定中“解除合同的事由”的解读存在严重错误，与双方内心真意严重不符。正确的理解为“答辩人应自合同签订之日起的两周内，完成解封并拿到解除查封的裁定，如不能，则三方可以解除合同”。答辩人认为，最终签约版本《北京市存量房屋买卖合同》中“解约条款”的文义与原告、被告、第三人签约当时的达成的一致的真实意思表示出现了偏差，属于误载，而误载不害真意，对此应当按照当事人表示一致的意思，确定合同的内容与效果。该条款的真实意思应该为“答辩人应自合同签订之日起的两周内，完成解封并拿到解除查封的裁定”。
（二）《北京市存量房屋买卖合同》之《补充协议》第四条（四）“其他约定事项”，答辩人行使了解除合同的权利，答辩人已于2021年7月17日通知原告并有效送达，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经解除，解约后的清算义务已经履行。根据《民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”及第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”
2021年7月15日15点52分，约定的解除条件成就的情形下，答辩人于解除权除斥期间内，明确提出了解除合同、退还定金，并要求原告提供接收定金退款的银行账号。2021年7月17日，经纪人高某强将答辩人解除合同的通知转发给了原告。因此，原告与答辩人于2021年6月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，因答辩人行使了约定解除权，并经过有效通知于2021年7月17日解除。《北京市存量房屋买卖合同》之《补充协议》第四条（四）“其他约定事项”中“甲方退还已收到的全部定金，丙方退还乙方支付的全部居间代理费。”是解约后的清算条款。2021年7月26日，原告取回首期定金20万元，履行了解约后的清算义务。自此该合同的权利义务关系终止。
四、承担违约赔偿责任，应以合同有效、违约行为存在为前提，本案合同无效，即使合同有效答辩人也无任何违约行为。关于合同效力，如前所述原告与答辩人签订的是无效合同，合同无效后的返还责任已履行完毕。即使合同有效，答辩人亦无违约行为，已按合同约定在解除事由成立后行使了约定解除权，履行了清算义务。
五、原告在合同无效（或者合同虽然有效但效力已终止）的情况下，恶意申请异议登记，应立即注销异议登记并承担赔偿答辩人损失的责任。
（三）原告在已另行购买房屋，无意与答辩人继续谋求交易机会的情况下，仍不主动注销异议登记，其行为性质已由“不当”上升至“恶意”。原告于2021年7月26日申请异议登记，于2021年8月6日提起本案诉讼，于2021年9月3日与案外人重新签订房屋买卖合同。上述事实足以可见原告申请异议登记并非因物权的归属、内容与答辩人发生了争议，而只是一味追求限制答辩人出售房屋之效果，其行为实属恶意。
（四）原告应立即注销异议登记，并承担赔偿原告损失的责任。根据《民法典》第二百二十条“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”自2021年7月17日起，答辩人明确表示不想与原告继续交易之后，有多家中介机构提供交易机会，但皆因原告申请异议登记而无法达成交易。答辩人因此丧失另订其他有利合同的机会，该部分损失应当由原告承担。自原告申请异议登记后，房屋价格亦发生了变动，所以自原告申请异议登记之日，至答辩人未来再次签订买卖合同之日，产生的房屋差价，亦应由原告承担。答辩人正告原告，立即注销异议登记。综上所述，请求法院依法驳回原告所有诉讼请求。
第三人H公司述称，尊重法庭判决，对原被告之间的纠纷不持意见，但是希望双方可以调解解决，同意法院对该案的最终处理意见。
法院查明
秦某兰系北京市海淀区A号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2021年6月26日，秦某兰（出卖人，甲方）与赵某君（买受人，乙方）通过第三人H公司的居间就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。上述合同约定：赵某君向秦某兰购买涉案房屋，建筑面积99.4平方米，房屋总价款839万元；定金50万元，分两笔支付，乙方应于2021年6月27日向甲方支付第一笔定金20万元，乙方应于收到裁定书后2日内向甲方支付第二笔定金30万元；甲方应于2021年7月20日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续；出卖人陈述并保证，该房屋存在的、除抵押以外的其他权利限制情况为：该房屋存在查封情况或其他权利限制情况；甲乙双方应于解除抵押且网签出来后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；
2021年8月16日前，甲、乙双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，双方于2021年9月30日前自行办理物业交割手续；甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价的万分之五的逾期违约金。《补充协议》第四条（四）“其他约定事项”约定“甲乙双方协商一致：两周内确认能否解除查封，如不能解除查封，则三方无责解约。甲方退还已收到的全部定金，丙方退还乙方支付的全部居间代理费。”合同签订后，2021年6月27日赵某君向秦某兰支付定金20万元。
2021年6月28日经纪人高某强给秦某兰发微信，要求秦某兰催促律师尽快办理涉案房屋解封，并强调7月21日解押前，1周到2周内要完成解封。同日秦某兰回复经纪人高某强，已经让律师着手办理了。2021年7月6日经纪人高某强给秦某兰发微信，询问是否拿到了法院的解封裁定。同日3点51分，秦某兰回复说律师说需要资金先到位，才能办理解封，尚未拿到法院的解封裁定。
2021年7月15日因迟迟未办理完成解封，经纪人高某强提议变更合同条款，但是秦某兰并未同意。因完成解封遥遥无期，所以秦某兰明确提出了解除合同，退还定金。2021年7月17日，经纪人高某强将秦某兰解约的通知转告给了赵某君，赵某君表示不同意秦某兰解约，认为秦某兰没有解约的权利。上述事实，秦某兰提交了其与经纪人高某强微信聊天记录予以证明。
2021年7月26日，定金20万元从资金监管账户退回到赵某君的账户，赵某君确认收到了退回的定金20万元。
庭审中，赵某君主张秦某兰违约解除合同造成其损失共计426134.92元，包括3项损失，购买其他房屋多支出费用，律师费，诉讼费，诉讼期间租房费用。
秦某兰对赵某君主张的上述损失不予认可。
裁判结果
秦某兰与赵某君签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；
驳回赵某君的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。
本案中，涉案房屋在秦某兰与赵某君签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时已被法院依法查封，该房屋属于法律明确规定不得转让的标的物，故双方当事人就涉案房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》因违反法律强制性规定应属无效，法院对此予以确认。
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》因违反法律强制性规定而无效，赵某君支付的定金20万元已退回赵某君。故，赵某君以秦某兰违约为由要求赵某君双倍返还定金20万元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
对于赵某君主张的各项损失，分析如下：对于赵某君主张的房屋差价损失，因赵某君之后购买的房屋单价低于涉案房屋单价，故不存在房屋差价损失，其所缴纳的契税、个人所得税及交纳的中介费亦不应作为其损失要求秦某兰赔偿；对于其主张的诉讼费，法院依法处理，对于其要求秦某兰赔偿其律师费的请求，于法无据；对于其主张的租房损失，无法认定属于因涉案合同无效而给其造成的损失。综上，赵某君要求秦某兰赔偿其赔偿的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
