北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈先生、陈某杰、陈某君向本院提出诉讼请求：1、确认位于北京市通州区X号房屋（原北京市通州区X号房屋，以下简称X号房屋）属于陈某涛遗产；2、本案诉讼费由二被告承担。
事实和理由：陈先生、陈某杰和陈某鑫是陈某涛的子女。陈某涛另一儿子陈某松于2014年去世，陈某君是陈某松的代位继承人。刘某慧为陈某涛妻子。陈某涛于2016年去世。1999年11月8日，陈某涛与刘某婚后，做了经公证的《夫妻约定》，其中第一条约定：“陈某涛现居住的S号租赁人为陈某涛的公有平房叁间属陈某涛与刘某结婚前的婚前财产。”2005年1月31日，陈某涛居住的S号平房拆迁，获得拆迁款193064元。
2005年2月6日，陈某涛用拆迁所得款12万元购买了X号房屋。2007年7月1日，陈某涛自书遗嘱，将X号房屋在其百年后，“不管由于什么原因房本改名或放在谁那，都不属于他个人的。......最终属于陈先生、陈某杰、陈某鑫、陈某松四人共同所有。”2008年3月24日，陈某涛将X号房屋的产权过户登记在被告陈某鑫名下。2008年4月7日，陈某涛、陈先生、陈某杰、陈某鑫、陈某松签署《房产约定》，约定：X号房屋过户到陈某鑫名下，过户费先由陈某鑫支付，最终从出售本套楼房的所得金额中扣除。并约定了房屋使用和陈某涛的赡养事宜。
同时，该协议第4条还约定，陈某涛百年之后，按当时价格出售X号房屋，所得款项由子女平分。2010年8月3日，陈某涛做录像说明，明确将X号房屋过户到子女名下是为避免遗产税。其本意还是将X号房屋作为其遗产由子女继承。上述事实确定，X号房屋应属于陈某涛的遗产，登记在陈某鑫名下，应属于陈某鑫代持或管理遗产的行为。现陈某涛已经去世，陈某鑫却拒绝分配遗产。同时，X号房屋是在陈某涛与刘某婚内用个人财产购买，应没有刘某份额。
综上，为了维护三原告的合法权益，三原告特向贵院提起诉讼，请求贵院支持三原告的诉讼请求。
被告辩称
被告陈某鑫称：X号房屋是我的，和其他人没有任何关系。2008年给我过的户，给了我房本了。
被告刘某辩称，不同意三原告的诉讼请求，X号房屋是陈某涛和刘某夫妻关系存续期间购买，是二人夫妻共同财产。
法院查明
陈某涛（2016年去世）与刘某于1999年登记结婚，双方均系再婚。陈某涛在与刘某再婚前育有四个子女，即长子陈先生、女儿陈某杰、次子陈某鑫与三子陈某松。陈某松于2014年去世，陈某君系杨某兰与陈某松之子。刘某在与陈某涛再婚前育有六名子女，分别为刘某4、刘某5、刘某2、刘某6、刘某7和刘某1。刘某因病卧床多年，本院于2019年5月出具《民事判决书》，认定刘某为无民事行为能力人，并指定刘某2、刘某1为刘某的监护人。
另查：1999年北京市通州区公证处为陈某涛和刘某出具《公证书》，对《夫妻约定》进行公证，内容为：“一、婚前财产约定：（一）房产约定：现有所有权人为刘某的M号一居室楼房壹套，属刘某与陈某涛结婚前的婚前财产；刘某现居住的所有权人为刘某1的B号二居室楼房壹套，属刘某1所有。陈某涛现居住的S号租赁人为陈某涛的公有平房叁间。双方结婚前的财产均为婚前财产。……”
2005年1月31日，S号房屋拆迁，陈某涛为被拆迁人。2005年2月6日，陈某涛作为买方与案外人刘某作为卖方签订《房屋买卖协议书》，陈某涛购买X号房屋。2005年2月18日，向陈某涛发放产权证。
再查：2007年7月1日，陈某涛书立《遗嘱》一份，内容为：“我原住S号东房三间于2005年1月搬迁用拆迁费购买X室。在1999年11月与刘某公证。婚前财产另一方子女不参与继承，是在通州区公证处公证的。X室是来源于S号房屋的拆迁费，是婚前财产，故在我去世后应由陈先生、陈某杰、陈某鑫、陈某松四人继承。不管由于什么原因房本改名或放在虽那，都不属于他个人的。X室两居一套住房最终属于陈先生、陈某杰、陈某鑫、陈某松四人共同所有。事后所余现金也由4人均分。”
2008年3月24日，陈某涛作为出卖人、陈某鑫作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定陈某鑫购买X号房屋，成交价格18万元。2008年3月29日，X号房屋登记在陈某鑫名下。2008年4月7日，陈某涛、陈先生、陈某杰、陈某鑫、陈某松作为立约人签订《房产约定》，内容为：“现有所有权人为陈某涛的X号两居室楼房一套，经过陈某涛、陈先生、陈某杰、陈某鑫、陈某松五个人共同协商后，约定如下：1、本套楼房过户到陈某鑫名下，过户费先由陈某鑫支付，最终从出售本套楼房的所得金额中扣除。2、父亲陈某涛在有生之年拥有本套楼房的居住权和出租权。……父亲陈某涛百年之后，则按照当时的商品房价格将其出售，所得金额由陈先生、陈某杰、陈某鑫、陈某松四人平分。
如果陈某鑫及其家人需要本套楼房，则应按照当时商品房的出售价格由陈某鑫及其家人付给陈先生、陈某杰、陈某松三个人各25%的金额。5、本套楼房的出售价格需由陈先生、陈某杰、陈某鑫、陈某松四个人协商过后决定。”2017年4月19日，陈某鑫换领《不动产权证书》，X号房屋坐落变更为“通州区X号”。现X号房屋登记在陈某鑫名下，由陈某鑫居住使用。
又查：2017年10月19日，陈先生、陈某杰、陈某君、杨某兰作为原告，将陈某鑫、刘某作为被告向本院起诉合同纠纷一案。四原告的诉讼请求为：“1、判令被告继续履行《房产约定》，向陈先生支付66.865万元、向陈某杰支付66.865万元、向陈某君和杨某兰支付66.865万元，以上共计200.595万元；2、诉讼费由被告承担”。我院经审理于2019年6月27日作出判决书，内容为：“驳回陈先生、陈某杰、杨某兰、陈某君的全部诉讼请求。”判决作出后，双方当事人均未上诉。2019年8月12日，陈先生、陈某杰、陈某君、杨某兰申请再审，后撤回再审申请。在审理过程中，陈某鑫表示不知道《房产约定》签字处是否是其所签。
在该案及本案审理过程中，原告方均提交陈某涛于2010年8月3日所录制的录音录像一份，陈某涛在录像中陈述：“……在我百年之后，我的房产由陈先生、陈某杰、陈某鑫、陈某松共同各继承，不许任何人独占。不管房本是谁的名字，都不属于他个人，此房务必属于我四个子女共同继承所有。下面是我和四个子女共同协商后签订的房产协议。在我百年之后四个子女要按照这个协议执行……”。
在本案审理过程中，陈某鑫称在陈某涛去世前房屋已经过户到其名下，故不认可X号房屋系陈某涛的遗产。刘某称认可被拆迁的S号房屋系陈某涛的个人财产，但X号房屋于夫妻关系存续期间购买，故认为是夫妻共同财产。
裁判结果
驳回陈先生、陈某杰、陈某君的诉讼请求。
房产律师点评
本案中，陈某鑫经法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。本案中，2008年3月24日，陈某涛作为出卖人、陈某鑫作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，2008年3月29日X号房屋登记在陈某鑫名下。因此，在陈某涛去世时X号房屋已经不是其财产，不应以陈某涛在和陈某鑫签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》并给陈某鑫办理过户之前或之后的其他意思表示而有不同。
在陈某鑫取得X号房屋所有权后又与其他家庭成员签署的《房产约定》，不属于继承法律关系，各原告应通过恰当途径维护权利，另行诉讼解决。故陈先生、陈某杰、陈某君要求确认X号房屋系陈某涛遗产的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院依法不予支持。
