(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林晓凤向一审法院起诉请求：
1.确认林晓凤、林刚针对北京市东城区一号房屋借名买房口头协议依法成立并生效；
2.判令林刚配合林晓凤将上述房屋所有权过户至林晓凤名下；
3.诉讼费由林刚负担。
林晓凤上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的全部诉讼请求；本案诉讼费由林刚承担。
事实和理由：1.一审法院事实认定有误。我曾说的家庭协议是指其他成员放弃回迁的事实，这与我和林刚口头借名买房之事并不冲突。我已提交证据表明，所有回迁安置的申请、房型、面积选择都是按照我的意愿办理。如果我未借名买房并支付补偿款20万元，林晓杰不可能将房屋交付拆迁，林刚也不可能积极配合我办理相关手续及2010年房产过户。
2.我与林刚有口头借名买房协议，我是北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋）实际所有人。正是因为借名买房，我才从广州至北京办理此事，且购房款、装修款及各种费用都是我支付的。涉案房屋也一直由我和家人实际占有、使用、收益，手续、证书等原件也由我一直保管。
3.林刚、林晓杰反悔，导致我取得的房产证被撤销，才引起本案诉讼。2010年涉案房屋具备交易条件后，林刚积极履行了借名买房的口头协议，将房屋过户至我名下。此后八年，林刚、林晓杰及其他家庭成员均未表示异议，后因林晓杰妻子与我发生矛盾，才发生诉讼。
被告辩称
林晓娟辩称，同意一审判决，不同意林晓凤的上诉请求。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
林晓杰述称，同意一审判决。
法院查明
林刚与其妻刘慧芝育有三名子女，分别为林晓凤、林晓娟、林晓杰。刘慧芝于2001年3月4日死亡。林刚原承租北京市A号房屋2间。后上述房屋遇危改拆迁，2001年6月18日林刚向危改单位提出申请，表示“我家老少三代，年龄多比较大，居住确实不便，申请增购一个自然间”。危改部门批准了其上述申请。
2001年7月4日，林刚（乙方）与北京F公司（甲方）订立《危旧房改造公房回迁购房协议书》，该协议书显示林刚为被安置人，甲方对乙方承租的房屋进行危改拆迁，该房内有正式户口5人，安置人口5人，分别是承租人林刚、之妻刘慧芝、之女林晓凤、之子林晓杰、之外孙吴贤宇。根据危旧房改造的有关规定依法自愿购买一号3居室1套。回迁购房款共计504066元，公共维修基金10081元，分阶段按期搬家后30日内，房价款优惠10000元，实际应向甲方交纳购房款及公共维修基金共计504147元（其中现金254147元、贷款250000元）。
根据危改底档显示，林刚的工龄为1956年5月至1991年6月；刘慧芝的工龄为1956年1月至1985年5月。《危旧房改造回迁购房计算表》显示计算回迁购房款时考虑了被拆迁房屋建筑面积、林刚和刘慧芝的工龄以及是否超过人均15㎡等因素。
2001年7月8日林晓凤书写《声明》一份，内容为“兹有林晓杰、林晓凤兄妹就原A号之房屋产权问题达成如下协议：原房址为北京市崇文区A号户主为父亲林刚，建筑面积28.99㎡。于2001年7月4日实行危改回迁，林晓杰同意以林晓凤支付给其人民币20万元为条件，放弃对该房产的继承权，林晓凤出全款购买并享有对该房产的继承权。”该《声明》有林晓凤及林晓杰签名。
2003年8月22日林刚与该公司签订《危旧房改造回迁购房补充协议书》，表明经公安部门批准楼号为一号3居室1套，实际测定建筑面积为159.8㎡，乙方应补交购房款491元。
2004年6月28日，林刚取得涉案房屋的产权。2010年7月林晓凤、林刚通过签订《存量房屋买卖合同》，林刚将房屋过户至林晓凤名下。2018年3月15日林刚以林晓凤采取欺诈手段签订合同为由起诉林晓凤，要求确认上述房屋买卖合同无效。林晓凤在该案中主张其曾分别与林刚、林晓娟、林晓杰协商过，涉案房屋的回迁由林晓凤出资，该房屋归林晓凤所有，所以诉争的房屋买卖合同，本质上是履行家庭内部协议。
法院经审理认为林晓凤未能举证证明所谓家庭协议真实存在，亦未能举证证明其与原产权人林刚就涉案房屋的归属问题协商一致。因此，林刚、林晓凤之间不存在希望与对方订立合同的意思表示，更没有同意另一方要约的意思表示。林刚、林晓凤之间的房屋买卖合同不成立。故林刚要求确认双方就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效，缺乏依据，法院不予支持。判决驳回林刚的诉讼请求。判决后林刚不服，提起上诉。后撤回上诉。
2019年1月8日林刚不服北京市规划和自然资源委员会房屋行政登记行为，向法院提起行政诉讼，要求撤销于2010年7月14日将涉案房屋所有权由林刚名下转移登记至林晓凤名下的行为，并撤销林晓凤领取的被诉房产证。法院经审查后认为，被诉转移登记系以房屋买卖之名而办理的登记，作为该行为重要事实依据的存量房屋买卖合同已被法院生效判决确认不成立，买卖双方之间并不存在希望与对方订立合同的真实意思表示，故被诉转移登记行为的事实基础不存在。对被诉转移登记行为，法院依法应予撤销。
2019年5月27日法院作出判决撤销北京市住房和城乡建设委员会一号房屋所有权由林刚名下转移登记至林晓凤名下的行为，同时撤销林晓凤领取的《房屋所有权证》。判决后林晓凤不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持一审判决。
林晓凤、林刚及林晓杰均认可林晓凤交纳了涉案房屋的购房款，并偿还了贷款等所有与房屋有关的款项及费用。涉案房屋交付后林晓凤居住使用房屋至今。
法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。林晓凤在之前的房屋买卖合同纠纷中表示系依据家庭协议而获得涉案房屋，但在该案的判决中法院认定“林晓凤未能举证证明所谓家庭协议真实存在，亦未能举证证明其与原产权人林刚就涉案房屋的归属问题协商一致。”
本案中，林晓凤主张与林刚达成口头借名买房合同关系，其虽交纳了回迁购房款并偿还了房屋贷款，且居住使用房屋亦承担了相应的费用，但其未提交充分证据证明林晓凤、林刚之间存在借名买房的合意，且其自行书写的与林晓杰的《声明》亦未体现出借名买房关系的存在。
涉案房屋系因林刚承租房屋经危旧房改造所回迁的房屋，按照政策规定仅能由林刚作为被安置人签订回迁购房协议书，也就是说涉案房屋并非可以基于一般自由买卖获得。并且涉案房屋在计算回迁购房款时考虑了被拆迁房屋建筑面积、林刚和刘慧芝的工龄以及是否超过人均15㎡等多种因素，因此回迁购房款并不能体现涉案房屋的全部价值。
换言之林晓凤所交纳的回迁购房款及偿还的房屋贷款并不等同于涉案房屋的全部价值。另林刚以老少三代居住不便为由，申请增购一个自然间，才被安置涉案房屋的细节，也说明涉案房屋并非林晓凤借名买房，而是危改单位按照政策针对林刚申请并考虑其家庭实际居住状况进行审批的结果。鉴于上述情形，法院认为林晓凤主张要求确认林晓凤、林刚针对北京市东城区一号房屋借名买房口头协议依法成立并生效；并且基于借名买房的口头协议要求林刚配合林晓凤将上述房屋所有权过户至林晓凤名下的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
裁判结果
驳回林晓凤的诉讼请求。
房产律师点评：
本案中，林晓凤作为提起诉讼主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。根据本案现已查明的事实，确存在林晓凤交纳回迁房购房款并偿还房屋贷款的事实，林晓凤亦居住使用该房屋并承担了相应费用。但仅凭本案现有证据，尚难以支持林晓凤诉讼请求的成立：
其一，林晓凤并未提交充分有效的证据证明当事人之间存在借名购房的约定，林晓凤虽主张当事人之间系口头约定，但从林晓凤书写并载有其与林晓杰二人签名的2001年7月8日《声明》来看，其中文义表述体现的权利义务内容并非借名购房关系，其中关于“继承权”的约定内容，更使争议事实及法律关系性质的盖然性并不唯一，进一步削弱了现有证据的证明力；
其二，涉案房屋系危旧房改造回迁安置住房，区别于可由一般主体购买的普通商品房，在该房屋的购买过程中考虑了被拆迁房屋建筑面积、林刚和刘慧芝的工龄以及人均面积等因素，即林晓凤交纳的购房款与房屋价值并不构成完全等同的对价关系；
其三，在《危旧房改造公房回迁购房协议书》签订时，林刚之配偶刘慧芝虽已死亡，但如前述查明事实，在房价款计算中使用了已故配偶工龄折抵房款，该政策性福利所对应的财产价值的个人部分应作为刘慧芝的遗产，而不能认定为林刚个人财产。综合上述因素考虑，判决对林晓凤要求确认其与林刚针对北京市东城区一号房屋借名买房口头协议依法成立并生效；并且基于借名买房的口头协议要求配合办理房屋所有权过户手续的诉讼请求不予支持，处理并无不当。
但同时须指出的是，林晓凤关于借名购房的相关诉讼请求虽难以成立，如前所述，客观上确存在林晓凤交纳回迁房购房款并偿还房屋贷款的事实，从此种角度而言，林晓凤在涉案房屋取得过程中所作贡献远大于林晓娟及林晓杰。而林刚生前曾作出将涉案房屋过户至林晓凤名下的行为，亦属客观存在之事实。
办案心得：
一、借名买房的风险与证据意识
在借名买房纠纷中，明确双方的合意至关重要。本案中，林晓凤主张与林刚存在借名买房的口头协议，但因未能提供充分证据证明双方的合意而败诉。这提醒人们在借名买房时，一定要签订书面协议，明确双方的权利义务。书面协议可以避免日后因口头约定不明确而产生纠纷，同时也为解决纠纷提供了有力的证据。
对于律师来说，在处理借名买房案件时，要提醒当事人注意保留证据。包括购房款支付凭证、贷款还款凭证、房屋装修费用凭证、居住证明等。这些证据可以证明实际购房人的出资情况和实际居住情况，有助于维护实际购房人的权益。
二、危旧房改造回迁房的特殊性质
本案涉及危旧房改造回迁房，其购买和产权归属具有特殊性。回迁房的购买通常受到政策限制，只能由特定的被安置人签订购房协议。在计算回迁购房款时，还会考虑被拆迁房屋建筑面积、被安置人的工龄等多种因素。这与普通商品房的购买和产权归属有很大的不同。
对于当事人来说，在涉及危旧房改造回迁房的交易时，要充分了解相关政策规定，明确自己的权利和义务。不能简单地将回迁房等同于普通商品房进行交易，避免因不了解政策而导致权益受损。
对于律师来说，在处理涉及危旧房改造回迁房的案件时，要深入研究相关政策法规，准确把握回迁房的产权归属和交易限制。为当事人提供专业的法律建议，确保当事人在回迁房交易中的合法权益得到充分保护。
三、遗产继承与房屋产权的关系
本案中，法院指出在房价款计算中使用了已故配偶工龄折抵房款，该政策性福利所对应的财产价值的个人部分应作为遗产。这表明在房屋产权纠纷中，遗产继承问题可能会对产权归属产生影响。
对于当事人来说，在处理房屋产权问题时，要考虑到可能存在的遗产继承因素。如果房屋的购买涉及到已故家庭成员的工龄等政策性福利，要明确这些福利所对应的财产价值的归属，避免因遗产继承问题而引发纠纷。
对于律师来说，在处理涉及房屋产权和遗产继承的案件时，要综合考虑两者的关系。要根据法律规定和具体情况，确定遗产的范围和继承人的权利，为当事人提供合理的法律建议，避免因遗产继承问题影响房屋产权的确定。
四、家庭内部协议的法律效力
本案中，林晓凤在之前的房屋买卖合同纠纷中表示系依据家庭协议而获得涉案房屋，但法院认定其未能举证证明家庭协议真实存在。这提醒人们在家庭内部协议的签订和履行中，要注意协议的法律效力。
对于当事人来说，家庭内部协议的签订要遵循法律规定，明确协议的内容和各方的权利义务。协议签订后，各方要严格遵守协议约定，避免因协议不明确或不履行而引发纠纷。
对于律师来说，在处理涉及家庭内部协议的案件时，要审查协议的法律效力。要根据法律规定和具体情况，确定协议的有效性和可执行性，为当事人提供专业的法律建议，确保当事人在家庭内部协议中的合法权益得到充分保护。
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