(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
刘某文起诉陈某英、郑某杰，要求二被告协助办理位于北京市房山区一号房屋的产权转移登记手续。刘某文称因自己无购房资格，以儿子儿媳名义购房并居住至今，且双方签订了房屋赠与合同，约定待其取得购房资格时二被告协助办理转移登记手续，但二被告至今未履行。郑某杰辩称不存在借名买房事实，赠与协议非本人真实意愿。
二、双方观点
（一）原告刘某文观点
1. 判令二被告协助原告办理位于北京市房山区一号房屋的产权转移登记手续。
2. 诉讼费由被告承担。
（二）被告郑某杰观点
1. 不存在借名买房的事实，与原告没有借名买房的合同和约定。
2. 赠与协议并非本人真实意愿。
三、法院查明
1. 陈某英与郑某杰系夫妻关系，刘某文系陈某英之母。
2. 2015 年 3 月 29 日郑某杰与案外人签订房屋买卖合同购买诉争房屋，现房屋登记所有权人为郑某杰、陈某英，由二人共同共有。
3. 2012 年至 2015 年期间，刘某文及其丈夫多次向郑某杰、陈某英转账。刘某文称诉争房屋购房款均由其支付，郑某杰认可转账真实性但不认可证明目的，称购房款系二被告支付，刘某文出资 80 万元且在多次换房过程中刘某文均有出资行为。
4. 诉争房屋装修后一直由刘某文居住使用，二被告曾交纳过水电费。刘某文称因无购房资格借用二被告名义购买诉争房屋，2017 年 2 月刘某文通过投靠子女方式将户口迁入北京市。
5. 2015 年 5 月 4 日陈某英、郑某杰与刘某文签订房屋赠与合同。
四、裁判结果
驳回原告刘某文的诉讼请求。
五、律师点评
本案争议焦点为刘某文与陈某英、郑某杰之间是否存在借名买房合同关系。
首先，刘某文主张存在借名买房关系需举证证明双方存在借名买房的合意，借名买房的约定可以是书面或口头形式。刘某文称房屋赠与合同实质上是对借名买房的约定，但该合同系关于赠与诉争房屋相关权利、义务的约定，不能据此推定双方就借名买房已达成合意。
其次，刘某文对诉争房屋的出资行为应认定为其与陈某英、郑某杰之间存在债权债务关系，不能基于债权当然获得诉争房屋的物权。
再次，虽然刘某文在诉争房屋内居住，但考虑到双方的亲属关系及刘某文投靠子女在京落户的事实情况，不能据此推测双方已形成借名买房合同关系。
总之，刘某文提交的证据不足以证明其与陈某英、郑某杰之间存在借名买房的约定，尚不足以对抗陈某英、郑某杰所持有的房屋所有权证的公示效力，故法院对原告的诉讼请求不予支持。
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