(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案例简述
（一）当事人信息
1. 原告：张某鹏。
2. 被告：T 公司。
（二）诉讼请求
1. 请求法院判令被告履行原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》（草签）第二十二条之（二）2 项产权“转移登记”条款约定的责任和义务，全额给付原告按合同约定计算的逾期未取得房屋所有权证违约金共计 1069163.85 元（未取得房屋所有权证截止日期暂计算至 2021 年 12 月 31 日），2022 年 1 月 1 日起至实际取得房屋所有权证之日止的违约金，判令被告按本案法院判决的原则据实计算及赔付。
2. 请求判令被告履行与原告签订的《某项目购房换签优惠承诺协议》内容，向原告支付“已交款年息 6%的优惠奖励”金额 727772.85 元。
3. 本案诉讼费由被告承担。
（三）事实与理由
2017 年 3 月 25 日，原告张某鹏与被告 T 公司签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买位于门头沟区某商品房（简称涉案房屋）。原告于 2017 年 3 月 25 日、6 月 7 日分两笔全额向被告缴纳了购房款及房屋登记费、印花税、公共维修基金、物业费等各项费用，但截至起诉之日未取得所购房屋所有权证书。
按照合同约定，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起 730 日内取得房屋所有权证书，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。被告逾期未为原告办理房屋所有权证书，已构成违约，给原告造成经济损失。
因所购商品房未能及时办理产权证影响原告户口迁入，导致原告契税损失及被判合同违约。原告与被告协商后，于 2018 年 5 月 12 日签订了《某项目购房换签优惠承诺协议》，用以奖励原告继续履行合同、在正式网签时能正常换签，以及对原告因未能及时取得房屋所有权证书所受经济损失给予间接补偿。协议约定对在网签前草签且正式网签时能够正常换签的客户给予已交款年息 6%的优惠奖励，但被告至今未履行该协议。
（四）被告辩称
被告 T 公司辩称，不同意原告的诉讼请求。草签合同只是意向，需要网签且由行政机关审核购房人资格，原告是否符合办证条件不确定。双方 2018 年 5 月 12 日签订的优惠承诺协议明确，若网签时间超过 2018 年 6 月 30 日，是否继续执行需另行协商。只有在网签前草签且能正式换签的客户才给予 6%的奖励，如因客户自身原因未正式网签则无此项奖励。现在草签合同不是正式网签，办证需网签及审核购房人资格，原告是否符合购房资格尚不确定。
（五）法院查明
2017 年 3 月 25 日，T 公司（出卖人）与张某鹏（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定张某鹏购买涉案房屋，总价 11410528 元。合同约定了产权登记及违约责任等内容。
2017 年 3 月 25 日和 6 月 7 日，张某鹏分两次向 T 公司交纳购房款共计 11410528 元，T 公司出具发票。2017 年 6 月 11 日，张某鹏支付代收物业费等费用，T 公司出具收据。涉案房屋于 2017 年 6 月 11 日交付张某鹏，现由其居住使用。T 公司自认因项目存在超规划建设，不能网签。
截至 2022 年 2 月 23 日法庭辩论终结，尚未取得涉案房屋的所有权证书。
双方当事人对《某项目购房换签优惠承诺协议》的真实性无异议，但对证明目的存在争议。该协议约定了购房换签优惠奖励及相关条件。
（六）裁判结果
1. 北京 T 公司房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付张某鹏逾期办证违约金 1127360.17 元。
2. 驳回张某鹏其他诉讼请求。
二、案件分析
（一）违约责任的认定
1. 双方签订的《北京市商品房预售合同》系真实意思表示，合法有效。T 公司未能在房屋交付后 730 日内为张某鹏办理房屋转移登记手续，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。
2. 关于逾期办证违约金的计算，法院根据合同约定及实际情况进行了调整，暂计算至法庭辩论终结之日，对于后续部分张某鹏可另行主张。
（二）优惠承诺协议的条件未成就
《某项目购房换签优惠承诺协议》约定了办理正式网签及购房人的购房资格需经北京市建委购房资质审核等条件。现尚未正式办理网签，合同约定条件尚未成就，法院对张某鹏要求支付“已交款年息 6%的优惠奖励”的诉讼请求不予支持。
三、办案心得
（一）准确把握合同条款
在本案中，律师通过仔细研究《北京市商品房预售合同》的条款，明确了被告的违约责任。在处理类似案件时，律师需要准确把握合同条款，确定双方的权利义务，为当事人争取合法权益提供有力依据。
（二）关注合同履行情况
及时关注合同的履行情况，对于被告未能按照合同约定履行义务的行为，及时收集证据并主张权利。在本案中，被告逾期未为原告办理房屋所有权证书，律师通过收集相关证据，证明了被告的违约行为，为当事人争取到了逾期办证违约金。
（三）合理主张权利
在诉讼请求中，律师应根据案件实际情况，合理主张当事人的权利。在本案中，对于逾期办证违约金的主张，律师依据合同约定进行了合理计算，并得到了法院的支持。
（四）证据收集与运用
在案件审理过程中，证据的收集和运用至关重要。律师应积极收集与案件有关的证据，包括合同、发票、收据、协议等，以证明当事人的主张。在本案中，律师通过提交相关证据，证明了被告的违约行为和原告的损失，为当事人的胜诉提供了有力支持。
总之，在处理商品房预售合同纠纷案件中，律师需要准确把握合同条款，关注合同履行情况，合理主张权利，收集和运用有力证据，以提高案件的胜诉率，为当事人提供优质的法律服务
