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一、案件情况
（一）原告诉求
原告林婉婷向本院提出如下诉讼请求：
1. 请求依法解除对北京市朝阳区 S 室房屋（以下简称“S 室房屋”）的查封。
2. 请求依法判决齐悦娟继续履行与林婉婷于 2007 年 6 月 30 日签订的房屋转让合同，并协助办理将房屋变更登记至林婉婷名下的过户手续。
3. 要求被告方负担诉讼费、公告费。
（二）事实与理由
北京市门头沟区人民法院在执行周雪菲、赵宇旭与赵宇辉、齐悦娟民间借贷纠纷一案时，查封了 S 室房屋。2021 年 11 月 4 日，林婉婷对执行标的提出书面异议，但被法院驳回。林婉婷认为该裁定认定事实不清，遂依法提起案外人执行异议之诉。
2007 年 5 月，双方就涉案房屋达成买卖意向。2007 年 6 月 30 日，林婉婷与齐悦娟签订《房屋转让合同》，约定齐悦娟将 S 室房屋转让给林婉婷，价格为 30 万元。在签订合同前，2007 年 6 月林婉婷向齐悦娟支付定金 8 万元，并于大约 6 月 22 日将剩余 22 万一次性付给齐悦娟。齐悦娟收到全部房款后，将房屋及水电气卡交给林婉婷。林婉婷随即对房屋进行简单装修并购买基本生活设施后入住，该房屋是林婉婷唯一的生活居住用房。
2020 年，房屋开发商通知办理产权登记，但齐悦娟失联。林婉婷认为双方签订的《房屋转让协议》是真实意思表示，合法有效。依据民法典及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，林婉婷对 S 室房屋应享有排除执行的权利，故请求法院解除查封，并判决齐悦娟继续履行合同、协助办理过户手续，以维护自身合法权益。
（三）被告答辩
1. 被告赵宇旭辩称：林婉婷与齐悦娟签订的房屋转让合同无效，因为涉案房屋未经产权登记不能买卖。林婉婷未提交购房款交易凭证，其提交的其他票据与涉案房屋无关，也不能证实其在涉案房屋实际居住。同意执行裁定书结果，不同意林婉婷的诉讼请求。
2. 被告周雪菲辩称：同赵宇旭的意见一致。
3. 被告赵宇辉、齐悦娟：经本院公告传唤，未到庭应诉，亦未提交书面意见。
二、法院查明事实
（一）民间借贷纠纷执行情况
在赵宇旭、周雪菲与赵宇辉、齐悦娟民间借贷纠纷一案中，法院已做出判决书，判决赵宇辉、齐悦娟于生效之日起七日内偿还赵宇旭、周雪菲借款 77 万元。因赵宇辉、齐悦娟未履行义务，赵宇旭、周雪菲于 2017 年 12 月 27 日向本院申请执行。
（二）房屋买卖原始情况
2007 年 6 月 12 日，出卖人 P 公司与买受人齐悦娟签订《房屋买卖合同》，约定齐悦娟购买的现房为 S 室房屋，待相关手续齐备后，房屋产权登记由乡政府城建规划科统一到区县房屋土地管理部门办理。
（三）房屋查封与异议情况
2018 年 2 月 7 日，本院向 P 公司送达协助通知书，查封 S 室房屋。2021 年 11 月 4 日，林婉婷以其为 S 室房屋买受人为由提出异议，请求解除查封。2021 年 11 月 17 日，本院驳回其异议请求，林婉婷不服，在法定期限内提起本案诉讼。
（四）房屋产权证书情况
2020 年 7 月，S 室房屋所在楼栋取得不动产权证书，权利人为 P 公司，但 S 室房屋尚未办理独立的不动产权证书。
（五）原告主张及证据情况
林婉婷称与齐悦娟母亲是朋友，得知齐悦娟因房屋拆迁有几套安置房，遂于 2007 年 6 月 30 日与其签订《房屋转让合同》，以 30 万元购买 S 室房屋。林婉婷主张在签订合同前以现金形式支付定金 8 万元，并于 2007 年 6 月 22 日支付现金 22 万元，齐悦娟于 6 月 22、23 日左右交付房屋，林婉婷搬入居住至今。
为证实其主张，林婉婷提供了以下证据：
1. 《房屋转让合同》，其中明确卖方（甲方）为齐悦娟，买方（乙方）为林婉婷，约定乙方以 30 万元购买 S 室房屋，付款方式为一次性付款，合同签订之日乙方一次性支付购房款（不含物业费等各项费用）。同时约定甲方收到全额房款 3 天内交房并结清相关费用，交易税费由乙方承担。
2. 三位邻居出具的书面《证明》，证实林婉婷一家于 2007 年 6 月底买房入住 S 室房屋至今。
3. 北京市朝阳区某社区居民委员会出具的《居住证明》，表明林婉婷自 2007 年 6 月起在 S 室居住。
4. 准住证、电卡、燃气卡，准住证显示业主姓名为齐悦娟，进住日期为 2007 年 6 月 22 日，林婉婷称付清房款后齐悦娟交付上述证件。
5. 北京某物业公司出具的供暖费缴费单、物业费收据、垃圾清运费、装修清运费收据，显示林婉婷以齐悦娟名义缴纳了 2007 - 2009 年度供暖费、2007 年的物业费等费用。
6. 家具买卖合同、销售票、收据、订货合同、送货单等，用于证实收房后对房屋进行装饰并购置家具家电。
7. 2007 - 2021 年期间的部分北京市燃气居民用户安全巡检告知单、燃气公司收费单、电费收据，证实林婉婷自 2007 年起一直占有并在涉案房屋居住。
8. 办理不动产权证书通知书复印件（开发商出具），证实涉案房屋于 2020 年 9 月 10 日起可办理不动产权证书。
9. 人民法院报法院公告及北京市朝阳区人民法院于 2021 年 12 月 17 日作出的民事裁定书，证实因涉案房屋被查封，在具备过户条件时因无法联系齐悦娟起诉又撤回起诉，说明未办理过户登记非林婉婷原因。
10. 不动产登记信息查询结果告知单，证实林婉婷在北京名下无其他住房。
三、裁判结果
1. 停止对北京市朝阳区 S 室房屋的执行。
2. 驳回林婉婷的其他诉讼请求。
四、案件分析
（一）执行异议规定的适用
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020 年修正）第二十八条，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需符合以下情形且权利能排除执行的，法院才应支持：
1. 在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。林婉婷提交的《房屋转让合同》于 2007 年 6 月 30 日签订，早于法院 2018 年 2 月 7 日对 S 室房屋的查封时间，满足该条件。
2. 在法院查封之前已合法占有该不动产。林婉婷提供的《居住证明》、准住证、各类缴费单据、购买家具单据以及燃气、电费等相关证据原件，形成完整证据链，充分证明其在 S 室房屋长期居住的事实，符合此条件。
3. 已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行。林婉婷主张以现金形式全额支付 30 万元房款，虽未能提供完整支付记录，但取款记录与付款时间基本相符，且与证人陈述、《书面证明》相互印证，再结合其长期居住事实，法院采信其已付清房款的主张。
4. 非因买受人自身原因未办理过户登记。林婉婷提供的证据显示，在开发商通知可办理不动产权证书后，因无法联系齐悦娟，其向法院起诉并经历公告送达等程序，足以证明未办理过户登记并非林婉婷自身原因导致。
综上所述，林婉婷提出的异议符合上述规定的情形，因此法院对其解除 S 室房屋查封的诉讼请求予以支持。
（二）诉讼请求的受理范围问题
对于林婉婷要求齐悦娟继续履行合同并协助办理过户手续的诉讼请求，此不属于执行异议之诉的受理范围。执行异议之诉主要解决的是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，而合同的履行及过户手续问题应通过其他途径另行解决。
五、办案心得
（一）全面细致梳理证据是关键
在办理此类复杂的房屋纠纷案件中，证据是决定胜负的关键因素。从林婉婷提供的《房屋转让合同》到各种缴费单据、居住证明、证人证言等，每一个证据都不能忽视。对证据的来源、内容、证明目的等进行深入分析，梳理它们之间的内在逻辑关系，构建起坚固的证据堡垒，使法官能够清晰地看到案件事实的全貌。
（二）准确把握法律规定的尺度
熟悉并准确运用相关法律规定是胜诉的核心。在本案中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是案件分析的重要依据。律师需要深入理解每一个条款的内涵和外延，将案件事实与法律规定精准匹配。对于其中“签订合同时间”“合法占有”“价款支付”“未办理过户原因”等要点的判断，要做到准确无误，使法律规定成为维护当事人权益的有力武器。
（三）善于应对各种抗辩理由
在面对被告提出的合同无效、证据关联性不足等抗辩理由时，要保持冷静，运用扎实的法律知识和充分的证据进行反驳。对于合同效力问题，依据相关法律法规及双方真实意思表示来论证；对于证据关联性问题，通过详细阐述每一个证据与案件核心事实的紧密联系，打破对方的质疑。同时，要对案件可能出现的各种情况和争议点有充分的预判，提前准备好应对策略，确保在庭审中占据主动地位。
总之，处理这类房屋买卖案外人执行异议之诉案件，需要律师具备严谨的工作态度、敏锐的法律洞察力和丰富的实践经验，通过深入分析案件事实和准确运用法律规定，为当事人争取合法权益。如果您遇到类似案件，欢迎与我们团队联系，我们将竭诚为您服务。
