(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
本案是一起围绕房屋买卖合同效力及房屋所有权归属的纠纷。张宇作为张建国与王芳的次子，对王芳将夫妻共同财产北京市西城区 B 室房屋卖给张悦的行为提出质疑，认为该房屋买卖合同无效，进而引发了一系列关于财产继承、合同效力以及物权变动的争议。
二、原告诉求及理由
（一）诉讼请求
请求依法确认王芳将北京市西城区 B 室的房屋卖给张悦的房屋买卖合同无效。
请求判令被告将北京市西城区 B 室的所有权恢复登记到原产权人王芳名下。
请求法院判决被告承担本案诉讼费用。
（二）事实与理由
张宇系张建国与王芳次子，张建国与王芳育有四子。2000 年 11 月 8 日，二人共同取得房改房产权，登记在王芳名下。张建国 2013 年去世，无遗嘱，遗产未分割。王芳在涉案房屋居住至 2021 年 3 月下旬。2021 年 6 月，王芳告知次女张佳，3 月她与张浩、张悦去过西城区不动产登记中心并按手印。12 月，张佳调取产权资料发现，2021 年 3 月 9 日王芳与张悦签订《北京市存量房屋买卖合同》，成交价格 2 元，房屋产权已登记在张悦名下。
张宇认为，涉案房屋是张建国和王芳的夫妻共同财产，张建国去世后，其份额应由第一顺序继承人继承，兄弟姐妹默认暂不分割，等母亲去世后一并处理。现被告采用欺骗方式，以 2 元价格购买房屋，违反《民法典》公序良俗和公平原则，欺诈取得房屋所有权，侵犯了原告和其他继承人的合法权益。
三、被告答辩要点
（一）张悦答辩
合同性质与效力：称合同 “名为买卖实为赠予”，不存在无效法定情形，双方无恶意串通行为。张建国生前多次表示将房屋留给长子张浩，王芳也同意，且过户前征求了其他继承人意见，大家均表示同意，王芳在过户现场也被反复询问意见。即便张建国未立遗嘱，王芳和张浩同意将份额给予自己，已取得十分之七按份共有人同意，王芳处分行为有效。
恢复登记问题：认为案涉房屋是赠与行为，不动产赠与以登记为标准，已完成过户登记，赠与履行完毕，恢复登记无法律依据，且不属于法院受理范围，应驳回。
合同合法性：强调签订合同时双方具有相应民事行为能力，未采用欺诈、胁迫手段，未违反公序良俗，合同有效，请求驳回原告诉讼请求。
（二）王芳答辩
称去房管局时不知是将涉案房屋过户给张悦，签字文件内容不清楚，事后才知情。
四、法院查明事实
房屋产权初始情况
2000 年 11 月 8 日，北京市西城区 B 室房屋取得所有权证，登记在王芳名下，双方认可为王芳与张建国夫妻共同财产。
房屋交易情况
2021 年 3 月 9 日，王芳与张悦签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格 2 元，买受人于当日支付。同日，双方前往不动产登记中心办理产权转移登记，在受理询问笔录中，对 “申请登记的不动产是否为夫妻共有” 均回答 “否”，当日房屋产权变更至张悦名下。
合同性质争议
张悦称合同约定 2 元交易对价是为合理避税，实际是赠与。
五、裁判结果
确认王芳与张悦于 2021 年签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
本判决生效之日起七日内，王芳和张悦配合将北京市西城区 B 室的所有权恢复登记到王芳名下。
六、案件分析
（一）证据梳理与运用
房屋产权证据：收集并整理房屋所有权证、购房相关文件等，明确涉案房屋为王芳与张建国夫妻共同财产，为后续论证房屋处分需全体共有人同意奠定基础。
继承关系证据：获取张建国的死亡证明、亲属关系证明等，确定张建国的法定继承人范围，强调在遗产未分割前，各继承人对房屋处于共同共有状态。
合同及登记证据：仔细研究《北京市存量房屋买卖合同》及不动产登记相关资料，从合同条款、交易价格的不合理性以及登记询问笔录中的虚假陈述等方面，证明合同非真实意思表示，存在恶意串通损害他人权益的情形。
反驳证据：针对张悦提出的赠与经过其他继承人同意的主张，对其提供的证据进行质证，指出证据的不足和漏洞，如聊天记录的模糊性、证人证言的不确定性等，削弱其抗辩力度。
（二）法律关系认定
夫妻共同财产与继承关系：依据《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编和继承编相关规定，确定涉案房屋为夫妻共同财产，张建国去世后，其份额由法定继承人共同继承，在遗产分割前为共同共有。明确共同共有财产处分需全体共有人同意，为判断合同效力提供法律依据。
合同效力认定：根据民法典合同编关于合同效力的规定，结合案件事实，分析合同是否存在无效情形。本案中，合同交易价格明显不合理，且双方在登记时存在虚假陈述，符合以虚假意思表示实施的民事法律行为无效以及恶意串通损害他人合法权益无效的情形。
物权变动与追回权：依据民法典物权编相关规定，判断张悦是否构成善意取得。由于张悦受让房屋时并非善意，未支付合理对价，故所有权人有权行使追回权，支持张宇要求恢复房屋登记至王芳名下的诉求。
（三）庭审策略制定
争议焦点把控：庭审中紧紧围绕合同效力、房屋处分的合法性以及物权追回三个核心争议焦点展开辩论。对于合同效力，从合同签订背景、条款内容、双方行为等方面阐述其无效性；对于房屋处分合法性，强调共同共有财产处分的法律规定和全体共有人同意的必要性；对于物权追回，依据法律规定和案件事实，论证张宇作为共有人行使追回权的合理性。
回应对方观点：针对张悦提出的各种抗辩观点，如赠与有效、过户合法等，逐一依据法律规定和现有证据进行反驳。如指出赠与需全体共有人同意，现有证据无法证明其他继承人同意；过户过程中存在虚假陈述和恶意串通，不符合法律规定等，强化张宇的诉求。
七、办案心得
深入挖掘证据：在房屋买卖合同及财产继承纠纷案件中，全面收集各类证据至关重要。不仅要关注直接涉及房屋产权、合同签订的证据，还要重视间接证据，如聊天记录、证人证言、亲属关系证明等，通过细致分析形成完整的证据链条，为案件胜诉提供坚实保障。
精准把握法律：熟练掌握《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编、继承编、合同编、物权编等相关内容，准确运用法律条文分析案件事实。在夫妻共同财产认定、遗产继承、合同效力判断、物权变动等关键问题上，依据法律规定严谨论证，为当事人提供专业、准确的法律意见和诉讼策略。
庭审策略制定：庭审前充分准备，深入研究案件细节和法律依据，制定合理庭审策略。庭审中保持冷静，围绕争议焦点有条理地辩论，运用证据和法律依据有力反驳对方观点，注重与法官沟通，以清晰、准确的方式阐述案件事实和法律依据，引导法官做出公正的判决。
与当事人沟通：与当事人保持密切沟通，了解案件背后的家庭情感、利益纠葛等细节，帮助当事人理解法律规定和案件进展。及时解答当事人疑问，增强当事人对律师的信任，确保当事人积极配合案件办理，共同实现当事人的合法权益。
实现当事人的合法权益。
