(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
本案是一起因恋爱关系结束引发的共有房屋分割纠纷。原告苏晴女士与被告陈宇先生在恋爱期间共同出资购买位于北京市顺义区一号房屋，后恋爱关系解除，双方就房屋分割、抵押权效力以及费用分担等问题产生争议，进而诉至法院。
二、原告诉求及理由
（一）诉讼请求
请求对涉案房屋进行分割，将房屋交由第三方出售，所得房款按出资比例分割。
确认被告对涉案房屋的抵押权无效，并判令被告协助办理涉案房屋抵押权解除手续。
判令被告将中介费 34000 元的一半及购买地下室费用 5000 元的一半共计 19500 元返还给原告。
（二）事实与理由
2019 年初，苏晴女士与陈宇先生确立恋爱关系，2020 年初决定共同购买涉案房屋。因苏晴女士有首套购房资格和公积金贷款优势，双方以其名义花费 340 万元购买。首付方面，苏晴女士出资 89.5 万元，陈宇先生出资 150.5 万元，公积金贷款 100 万元，约定房贷由陈宇先生偿还，双方按出资比例按份共有。房屋产权变更至苏晴女士名下后，双方虚构债务将房屋抵押给陈宇先生至 2030 年 6 月 22 日。现恋爱关系结束，多次协商分割房屋无果。自 2022 年 1 月起，陈宇先生停止还贷，苏晴女士还贷至今。购房时苏晴女士支付中介费 34000 元、地下室房款 5000 元，按约定费用双方均摊，故要求陈宇先生返还一半费用。
三、被告答辩要点
（一）房屋分割问题
不同意原告的诉讼请求，双方就分割方案已达成一致，原告应分三期支付购房款 165.76 万元，但原告未给付第一期款项，构成违约。若原告提供财产保护措施，被告可配合履行分割。
（二）抵押权问题
共有房产上的抵押权是双方真实意思表示，为保障被告出资权益，合作协议约定若因原告使抵押权无效，原告应立即支付全部出资款，被告份额归原告所有。原告既要求确认抵押权无效又提出分割房屋，且双方已达成新分割协议，应按新协议及原合作协议履行，抵押权纠纷与本案案由不同，应驳回。
（三）购房资格及出资问题
否认苏晴女士首套房资格优势，双方购房首付超 70%，使用谁的名额无差别，且被告也有公积金可贷款。购房后被告多次应原告请求提供资金还贷，后因原告工作稳定、准备结婚，被告通知其个人承担还款责任，原告承诺偿还被告此前支付的贷款款项，但至今未履行。
四、法院查明事实
购房情况
2019 年初双方恋爱，后约定共同出资购买涉案房屋。2020 年 4 月 10 日，苏晴女士与案外人签订房屋买卖合同，房款 340.5 万元，首付 240.5 万元，余款 100 万元公积金贷款。首付苏晴女士出资 90 万元（含地下室费用 0.5 万元），陈宇先生出资 150.5 万元。苏晴女士支付中介费 34000 元，交纳契税、印花税、个人所得税。2021 年 12 月前贷款由陈宇先生偿还 7.56 万元，2022 年 1 月后由苏晴女士偿还，每月 4200 元。
房屋登记及抵押
2020 年 5 月 25 日房屋登记在苏晴女士名下，6 月 23 日双方签订抵押合同，苏晴女士将房屋抵押给陈宇先生担保 340 万元，并办理抵押登记。
协商情况
分手后双方就房屋利益分割多次协商，2022 年 1 月微信达成一致，但后续因抵押权解除及房屋是否出售等问题未按约定履行。被告主张按微信约定分割，原告称微信记录不完整，协议未成立，并提交电话录音。
合作协议争议
被告提交 2020 年 5 月 9 日《合作协议》，原告不认可，称被告篡改，并提交微信发送的电子版协议。两份协议对房款总额、出资比例等约定不同，且原告协议无双方签字，被告不认可。原告要求对被告提交协议两页形成时间鉴定。
房屋价值
双方均不申请房屋市场价值鉴定，询价后苏晴女士认可 320 万元，陈宇先生认可 320 - 325 万元。
五、裁判结果
确认北京市顺义区一号房屋归原告苏晴女士所有，苏晴女士于本判决生效之日起七日内给付被告陈宇先生 1495600 元。
被告陈宇先生于本判决生效之日起七日内协助原告苏晴女士办理上述房屋的抵押权解除手续。
被告陈宇先生于本判决生效之日起七日内给付原告苏晴女士购房中介费 15028 元。
六、案件分析
（一）证据梳理与运用
出资证据：收集并整理购房合同、付款凭证、转账记录等，明确双方的实际出资情况，证明苏晴女士对房屋的出资份额，为房屋分割主张提供有力支撑。
沟通记录证据：梳理微信聊天记录、电话录音等，证明双方就房屋分割的协商过程，强调后续因抵押权等问题未达成一致，反驳被告主张按微信约定分割的观点。
协议证据：对原、被告提交的《合作协议》进行细致分析，对比协议内容与实际出资、房屋登记等事实的差异，指出被告协议的不合理之处，削弱其证明力。
（二）法律关系认定
共有财产关系：依据《中华人民共和国民法典》物权编关于共有财产的规定，确定涉案房屋为双方共有，双方按出资比例享有份额。明确在恋爱关系解除后，原告有权要求分割共有物，为案件的核心诉求提供法律依据。
抵押权效力：根据民法典合同编和物权编相关规定，分析抵押权合同的签订背景和目的。虽然双方以抵押形式保障被告权益，但在房屋分割且被告权益可通过折价款实现的情况下，支持原告要求解除抵押权的诉求，同时反驳被告关于抵押权不可解除的主张。
费用分担关系：依据双方约定和公平原则，判断中介费等购房成本的分担方式。在被告无证据证明已支付中介费的情况下，按照出资比例确定被告应承担的份额，支持原告合理的费用返还诉求。
（三）庭审策略制定
争议焦点把控：庭审中紧紧围绕房屋分割方式、抵押权效力以及费用分担三个核心争议焦点展开辩论。对于房屋分割，强调双方未就微信约定达成最终一致，应根据实际出资和房屋现状进行合理分割；对于抵押权，阐述在房屋归属确定后，被告权益可通过折价款实现，抵押权应解除；对于费用分担，依据约定和出资比例论证被告应承担的责任。
回应对方观点：针对被告提出的各种抗辩观点，如按微信约定分割、抵押权不可解除、否认首套房资格优势等，逐一依据法律规定和现有证据进行反驳。如指出微信约定未完整履行，抵押权合同目的已可通过其他方式实现，首套房资格优势在购房决策中有实际影响等，强化原告的诉求。
七、办案心得
深入挖掘证据：在恋爱期间共有财产纠纷案件中，全面收集各类证据至关重要。不仅要关注直接涉及房屋购买、出资的证据，还要重视间接证据，如沟通记录、协议版本等，通过细致分析形成完整的证据链条，为案件胜诉提供坚实保障。
精准把握法律：熟练掌握《中华人民共和国民法典》物权编、合同编等相关内容，准确运用法律条文分析案件事实。在共有财产认定、合同效力判断、费用分担等关键问题上，依据法律规定严谨论证，为当事人提供专业、准确的法律意见和诉讼策略。
庭审策略制定：庭审前充分准备，深入研究案件细节和法律依据，制定合理庭审策略。庭审中保持冷静，围绕争议焦点有条理地辩论，运用证据和法律依据有力反驳对方观点，注重与法官沟通，以清晰、准确的方式阐述案件事实和法律依据，引导法官做出公正的判决。
与当事人沟通：与当事人保持密切沟通，了解案件背后的情感因素、利益纠葛等细节，帮助当事人理解法律规定和案件进展。及时解答当事人疑问，增强当事人对律师的信任，确保当事人积极配合案件办理，共同实现当事人的合法权益。
