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一、案件梳理
房屋交易背景：2012 年 8 月 9 日，林悦青与 A 公司（以下简称 A 公司）签订《北京市商品房预售合同》，购置 A 公司开发的北京市西城区一号房屋，房款总计 8732053 元，林悦青签约时支付 4002093 元，剩余 4730000 元以银行按揭贷款支付，房屋交付时间为 2013 年 12 月 31 日，林悦青需在交房之日起 730 日内取得房产证。签约后，林悦青向某银行贷款 473 万元，并将涉案房屋抵押给银行。
原告与被告的交易：2015 年 8 月 18 日，转让方林悦青（甲方）与受让方陈宇、陈雅（乙方）签订《房屋转让合同》，约定陈宇、陈雅购买林悦青转让的北京市西城区一号房屋，价款 1250 万元。同日，出卖方林悦青、买受方陈宇与陈雅、见证方 B 公司（丙方）签订《补充协议》。陈宇、陈雅依约支付了 850 万元购房款，其中 2015 年 8 月 18 日支付定金 10 万元，8 月 30 日向 B 公司支付服务佣金 10 万元，8 月 31 日支付 450 万元用于林悦青偿还银行贷款，9 月 14 日支付 390 万元及装修押金 2 万元，林悦青于 9 月 14 日交付房屋，陈宇、陈雅与物业公司签订相关合同并缴纳费用。
房屋查封及纠纷产生：2016 年，法院受理原告周云飞与被告北京 C 公司、吴凯、北京 D 公司、林悦青民间借贷纠纷一案，诉讼中周云飞申请查封涉案房屋，法院于 2016 年 3 月 1 日依法查封。2017 年，法院判决林悦青等对北京 C 公司债务承担连带还款责任。2017 年，法院受理陈宇、陈雅诉林悦青、第三人周云飞确认合同效力纠纷案，判决《房屋转让合同》和《补充协议》有效。同年，陈宇、陈雅诉林悦青、周云飞案外人执行异议之诉，请求解除查封，法院于 2018 年 4 月 18 日判决驳回其诉讼请求。
案件后续进展：本案诉讼中，经林悦青申请，法院于 2020 年 5 月 12 日调取房屋登记信息显示，涉案房屋于 2016 年 3 月 28 日被查封，续封至 2022 年 3 月 6 日，且于 2016 年 10 月 27 日完成初始登记，所有权人为 A 公司，未转移登记至林悦青名下。诉讼中，陈宇、陈雅同意支付剩余购房款 400 万元，林悦青同意受领并用于解除查封。2020 年 11 月 23 日，法院受理陈宇、陈雅与被告赵阳，第三人林悦青、吴凯、北京 C 公司执行程序中的异议之诉一案，陈宇、陈雅请求解除查封并停止执行，法院于 2021 年 5 月 31 日裁定驳回起诉，二审维持原裁定。
二、争议焦点
原告诉求：原告陈宇、陈雅请求法院判令林悦青立即与 A 公司办理北京市西城区一号房屋过户手续，之后再与原告办理过户手续；判令林悦青支付《房屋转让合同》及《补充协议》中约定的违约金，截至 2019 年 12 月，违约金共计 1860 万元；判令第三人林宏对林悦青承担连带赔偿责任。原告认为按合同约定已支付 850 万元，剩余 400 万元在过户时支付，林悦青因债务纠纷致房屋被查封，无法履行合同，应承担违约责任，林宏参与合同讨论修订且接收部分房款，应承担连带责任。
被告抗辩：被告林悦青称房屋因被法院查封不具备过户条件，原告拒绝将 400 万元剩余房款交至法院致局面僵持，原告存在过错；依据《补充协议》，目前未达到违约条件；本案合同具有相对性，林宏不是合同当事人，不应承担连带责任，林宏受委托收款后已将款项交给自己。
核心争议：本案核心争议在于林悦青是否构成违约，是否应承担过户及支付违约金责任，林宏是否应对林悦青承担连带赔偿责任，以及房屋过户是否具备条件。
三、裁判结果
本判决生效之日起五日内，林悦青偿付陈宇、陈雅截至 2019 年 12 月 31 日未办理房屋所有权转移登记的违约金 650000 元。
驳回陈宇、陈雅的其他诉讼请求。
四、案件分析
合同效力与履行：陈宇、陈雅与林悦青签订的《房屋转让合同》及相关《补充协议》已被生效判决确认有效，双方应依约履行。但交易房屋因林悦青债务被查封，剩余购房款不足以解除查封，导致无法办理过户登记，所以原告要求协助过户的请求未获支持。
违约责任判定：房屋于 2016 年 10 月 27 日完成初始登记具备转移登记条件，无法过户是因林悦青欠债致房屋查封，林悦青构成违约。按《补充协议》约定，自 2017 年 1 月 27 日起林悦青应偿付违约金。考虑到原告损失情况、合同存续状态及合同解除违约金约定，法院酌定截至 2019 年 12 月 31 日违约金为 650000 元，驳回原告过高的违约金诉求。
连带责任认定：合同违约责任条款通常在合同相对人之间产生效力，林宏非合同相对人，不受合同约束，原告要求林宏承担连带违约责任缺乏合同及法律依据，法院不予支持。
五、胜诉办案心得
深入研究合同条款：代理此类案件，律师需深入研究合同条款，明确双方权利义务。本案中，准确把握《房屋转让合同》及《补充协议》中关于付款、过户、违约责任等条款，为判定责任提供依据。
关注房屋产权状况：密切关注房屋产权状况，及时发现查封等影响过户的因素。在案件中，房屋被查封是关键问题，律师应协助当事人了解查封原因、期限等，制定应对策略。
