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一、案件梳理
房屋来源与初始交易：2011 年 9 月 22 日，林婉瑶的母亲与北京 A 公司（以下简称 A 公司）签订拆迁安置房屋买卖合同，购入位于北京市大兴区一号房屋（简称一号房屋）。同日，房屋所有权人变更为林婉瑶。之后，林婉瑶将此房屋售予陈宇，陈宇向林婉瑶支付了全部购房款。
二次交易与原告权益确立：陈宇又将一号房屋卖给许泽，双方签订房屋买卖合同及补充协议。许泽与林婉瑶也签订补充协议，协议表明因房屋为回迁房暂无房产证，林婉瑶承诺房本下发后 10 个工作日内协助许泽完成过户手续。随后许泽向陈宇支付全部购房款，取得房屋使用权并居住至今。
被告违约与再次交易：2017 年林婉瑶取得房屋所有权证，却拒绝将房屋过户给许泽。许泽起诉林婉瑶，要求其协助办理过户手续。诉讼期间，林婉瑶与李轩恶意串通，将房屋过户至李轩名下，严重损害了许泽的合法权益，许泽因此诉至法院。
被告抗辩情况：林婉瑶否认许泽的诉求与理由，称陈宇未支付全部房款，双方协议约定若房屋无法过户，林婉瑶仅需返还双倍定金。林婉瑶还表示其与许泽未签订买卖协议，因陈宇未履行付款义务且已去世，买卖合同已终止。林婉瑶称因找不到陈宇，才将房屋卖给李轩，其与李轩存在真实房屋买卖关系，不存在违约行为，且许泽的诉讼请求已过诉讼时效。李轩未作答辩。
证据提交情况：许泽为证明林婉瑶与李轩恶意串通，提交了拆迁安置房买卖合同、房屋产权变更申请承诺书、居间成交确认书、收条、收款证明、其与陈宇及林婉瑶签订的房屋买卖合同与补充协议、林婉瑶与李轩签订的房屋买卖合同等证据。林婉瑶提交了与陈宇签订的补充协议、其与李轩签订的房屋买卖合同及付款明细等证据。
二、争议焦点
原告诉求：原告许泽请求判令林婉瑶、李轩于 2020 年 4 月 2 日签订的北京市存量房屋买卖合同无效；判令林婉瑶、李轩在判决生效后十日内将一号房屋所有权登记恢复至林婉瑶名下；并要求被告承担诉讼费。许泽认为林婉瑶与李轩恶意串通，在其起诉林婉瑶过户期间将房屋过户，损害了自身合法权益。
被告抗辩：被告林婉瑶不认可许泽的诉讼请求和理由，称陈宇未付清房款，其与许泽无买卖协议，因找不到陈宇才将房屋卖给李轩，且许泽诉讼请求已过诉讼时效。
核心争议：本案核心争议在于林婉瑶与李轩签订一号房屋买卖合同时是否存在恶意串通，损害许泽利益，以及许泽的诉讼请求是否合理合法。
三、裁判结果
林婉瑶与李轩签订的关于北京市大兴区一号房屋的房屋买卖合同无效。
林婉瑶、李轩于本判决生效之日起十日内将北京市大兴区一号房屋的所有权登记恢复至林婉瑶名下。
四、案件分析
恶意串通行为认定：林婉瑶认可 2013 年将房屋卖给陈宇并交付的事实。虽对其与许泽签订的补充协议真实性存疑，但未申请鉴定，法院采信该协议，表明林婉瑶知晓许泽购房情况。林婉瑶称因找不到陈宇就认为其不要房屋而转卖，该理由不合常理。林婉瑶与李轩签订的合同对交房、物业交接等重要条款未约定，却在未约定交房时间下约定逾期交房违约责任，不符合房屋买卖惯例。李轩购买房屋时未进入房屋查看，过户后也未要求许泽腾退，同样不符合常理。综上，法院认定林婉瑶与李轩存在恶意串通。
合同无效后果处理：恶意串通损害第三人利益的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还。所以，法院支持许泽要求将房屋所有权登记恢复至林婉瑶名下的诉求。
诉讼时效抗辩分析：林婉瑶提出许泽诉讼请求超过诉讼时效，但无事实及法律依据，法院未予采纳。
五、胜诉办案心得
精准收集证据：代理此类案件，律师需精准收集各类证据，构建完整证据链条。本案中，许泽的律师全面收集房屋买卖各环节合同、付款凭证等证据，有力证明许泽对房屋的合法权益以及被告的恶意串通行为，为胜诉奠定基础。
把握法律规定：熟练掌握相关法律中关于合同效力、恶意串通认定、合同无效后果等规定至关重要。在庭审中准确运用法律条款，清晰阐述被告行为的违法性，引导法官作出公正判决。
剖析交易逻辑：深入剖析房屋交易各环节的逻辑合理性，针对被告不合理的解释和行为进行有力反驳。如本案中对林婉瑶转卖房屋理由及合同条款不合理性的分析，让法官清晰认识到被告行为的不当之处。
应对被告抗辩：提前预判被告可能提出的抗辩理由，如诉讼时效、合同关系认定等，准备充分的应对方案。在庭审中有效回应被告抗辩，维护当事人合法权益。
