小朱(化名)今年年初在东城购买了一套二手房,在交付定金前也委托中介帮其去银行查询过征信,可以首付三成贷款购房。没想到在房屋交易到一半的时候,银行却告知他因为信用卡曾经有数次逾期还款而且已经销卡的情况无法放款。无奈之下,小朱辗转多家银行跑腿,还是没办下来。无奈之下,小朱向记者咨询,那能否用他亲属的名义先把房子买下了,等合适的时候再过户?
记者了解到,有部分购房者因为征信有黑点无法办理按揭贷款,或者希望通过别人的名义进行公积金贷款来获得较低的还款利率,所以干脆找信得过的亲人、朋友帮忙,以他的名义先贷款之后再过户,这种“曲线救国”的买房方式并不鲜见。
然而,其背后隐藏的风险却被人们忽略了。北京易盛借名买房律师事务所律师靳双权提醒购房者:类似这种以他人名义贷款买房再过户的行为暗藏法律风险,尤其是在国家相继密集出台限购政策的背景下,当事人双方都有可能受到影响。
出资人 借他人名义买房可能“财屋两空”
据靳双权律师介绍,出资人可能要面对以下8种的风险:
1、如果登记购房人反悔,出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,出资人自身权利得不到保障,导致钱房两空;即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在,也为其自身带来许多不必要的麻烦。
2、如果登记购房人有对外债务,债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;
3、如果被借名人意外死亡,该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;
4、如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人,银行也可以依据贷款合同的有关规定,要求提前解除贷款合同。
5、如果登记权利人擅自出售房屋,交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下,出资人不可能要求取消交易拿回房屋,即使证明了借名购房事实存在,也只能要求登记权利人承担相应责任。
6、如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如*押权等,在他项权利人为善意的情况下,出资人如果要求确认权属,通常需要涤除他项权利,才能获得他项权利人的认可,更甚之,如果*押权人按照法律规定和*押权登记实现*押权,势必对出资人自身的权利造成影响。
7、如果所购房屋为保障性住房,出资人实际上并不符合购房条件,即使登记权利人认可借名购房事实,出资人也不可能取得该房屋的所有权。
8、房屋变更登记到出资人名下时,需按相关规定缴纳相关税费。
登记权利人 帮他人按揭买房或影响个人购房资格
另外,靳双权律师表示,任何事情都有利和弊,登记权利人同样会面临一定的风险。
首先,如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受**,借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该**条件的机会,如部分城市的首套房**政策,抽签摇号所取得的序位等。
其次,如果出资人非全款购买该房屋,而是办理了按揭手续,在出资人不履行按揭还款义务的情况下,实际上是对登记权利人的信用资质发生影响,甚至银行直接向登记权利人要求还款。
再次,如果登记权利人未偿还到期债务,债权人向法院申请强制执行,法院在查明被执行人财产时,将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产,可能会将之作为被执行人生活所必需的财产予以保留,但执行其其他财产,导致登记权利人实际上生活所必需的财产被执行。
支招
签订书面协议并保留相关证据
那么,如果实在迫不得已,必须要用他人的名义买房,买卖双方又怎样降低“借名买房”风险呢?
1、借名买房之前,首先弄清楚欲购房屋的性质,房屋能否上市交易,借名购买是否违反国家政策性规定,防止将来无法取得房屋所有权。
2、签订书面协议。为与借款合同相区分,书面协议中应明确双方的借名买房合同关系,明确约定房屋所有权实际上属于实际出资人所有,登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖与他人等违约情形及相应的违约责任,可以请第三方见证合同。
3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据,如邀请朋友作见证、进行录音录像等。
4、注意保存购房手续,付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等),购房发票,房产证书等书面证据材料。在出现或者可能出现纠纷时,出资人好尽快向法院起诉,避免房产被转移或被他人冻结拍卖,以维护自己的合法权益。
