北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告武当山公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年11月11日签订的《商品房预售合同》;2、判令被告支付原告违约金1452005.4元。事实和理由：2013年11月11日，原、被告签订了《商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的位于北京市××号房屋。预售合同附件五约定：买受人采取按揭付款的方式付款，应于2013年11月3日前支付2290277元首付款，其余房款5330000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。买受人应按补充协议约定的期限和要求办理按揭贷款。被告购买的房屋总价款为7620277元，被告已经支付部分款项，但是余款4570000元至今未到账。根据《补充协议》约定，自预售合同签订之日起45日内买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，则出卖人有权单方解除预售合同。若因买受人主动放弃按揭贷款或主动要求商业贷款银行不予放款，或因买受人隐瞒已购房套数或资信情况导致其贷款申请被拒绝，致使预售合同解除的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。第4条第1款的规定买受人未按照约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。虽然2015年我们双方签订的补充协议并未约定按揭贷款的支付时间，但是我方认为应该沿用原预售合同附件的规定，即补充协议其签订之日起45日内应使贷款到达我方账户。现吴小兰隐瞒已购房套数并逾期付款，且被告资信存在问题导致贷款被拒，原告有权解除《商品房预售合同》，退一步讲，即便不能依约主张解除，双方的合同也符合法定解除的条件，被告一再表示愿意继续履行，但至今，被告并不能将剩余房款交齐，其客观上没有履行能力。被告隐瞒已购商品房套数并且资信有问题，按照合同约定应向原告支付房屋总价款7620277元20%的违约金，即1452005.4元。
二、被告辩称
被告吴小兰辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，我方不同意解除《商品房预售合同》，原告起诉要求解除已经超过了诉讼时效，双方签订合同的时间是2013年11月11日，原告已经超过了一年的诉讼时效。2015年双方签订的补充协议是因为原告通知被告要提高首付款比例，我方又支付了76万元的首付款，补充协议对于合同的履行期限、违约责任并无约定，故我方认为原告要求解除合同没有依据。关于违约金，我方认为预售合同附件十补充协议第二条第四款的规定与预售合同第十一条相冲突。综上，我方不同意原告的诉讼请求。我方愿意继续履行合同。双方在签合同之前，我就向原告告知我已经有一套房，但原告说可以办理按揭贷款，从未向我说过我不具有购房资格，不能办理按揭贷款;其次，如果按揭贷款确实不能办理，我愿意变更付款方式，尽快付清剩余购房款。我方资信并不存在问题，申请贷款过程中，原告方并没有通知我方补充材料。
三、审理查明
经法院审理查明：双方无争议的事实如下：2013年11月11日，武当山公司(出卖人)与吴小兰(买受人)签订《商品房预售合同》，约定吴小兰购买××号房屋。预售合同第十一条约定逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除通知送达之日起10日内按照累计的逾期付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。附件五付款方式及期限的约定，买受人采取按揭贷款方式付款，应于2013年11月3日前支付2290277元首付款，其余房款5330000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。买受人应按补充协议约定的期限和要求办理按揭贷款。附件十《补充协议》第2条约定，若买受人采用按揭贷款方式支付房款的，适用本条之约定：自预售合同签订之日起45日内(该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起7日内)，买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，则出卖人有权单方解除预售合同。若因买受人主动放弃按揭贷款或主动要求商业贷款银行不予放款，或因买受人隐瞒已购房套数或资信情况导致其贷款申请被拒绝，致使预售合同解除的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。附件十约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。
被告已交纳三笔房款剩余房款尚未支付。
2015年6月13日，原被告签订《补充协议》，约定买受人于2015年6月30日前向出卖人支付人民币3050277元(含定金10万元)作为该商品房的首付房款。该商品房其余房款人民币457万元由买受人采用向商业机构申请按揭贷款的方式支付给出卖人。买受人应按照预售合同约定的期限与要求办理完按揭贷款。本协议与预售合同具有同等法律效力，若本协议与预售合同约定不一致时，以本协议为准。
本案审理过程中，被告方多次表示愿意继续履行合同，交纳剩余购房款，原告方亦表示如果被告方能够交齐剩余房款，合同可以继续履行。但是截至法庭辩论终结，被告方未将剩余房款给付原告。
经查，2013年吴小兰向中国建设银行申请贷款，期间贷款申请被多次退回，最终未获批的主要原因系：吴小兰提供资料不符条件。
四、法院判决
1、解除双方签订的《商品房预售合同》;
2、吴小兰于本判决生效之日起七日内支付武当山公司违约金十七万元。
3、驳回武当山公司的其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
本律师认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
本案中，双方当事人签订附件十补充协议约定剩余房款未在预售合同签订之日起45日内达到武当山公司账户，以及逾期付款超过90日的，武当山公司有权解除合同，该解除权武当山公司应在合理期限内行使，但吴小兰未按照合同约定交付剩余购房款的情况下，武当山公司未主张解除合同，双方又于2015年6月13日签订补充协议，被告吴小兰另行支付76万元首付款，双方将贷款数额降低至457万元，该协议并未约定剩余房款的支付时间，武当山公司主张应继续沿用预售合同关于尾款的到账时间，即补充协议签订之日起45天内剩余房款应到达武当山公司账户，没有合同和法律依据。合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案诉至法院后，原被告在本案审理过程中亦多次就合同履行问题进行协商，原告催告被告交款，并表示如果能够交纳剩余房款，合同可以继续履行，但是被告未能交纳剩余房款，故武当山公司要求解除合同，应当予以支持。
关于违约金一节，依据查明的事实，因为吴小兰方面的资信问题导致其贷款申请被拒绝，诉讼中，在武当山公司表示如吴小兰能交付剩余房款合同可以继续履行合同的情况下，截至法庭辩论终结，吴小兰未能交付剩余房款，故武当山公司主张因吴小兰资信问题导致贷款被拒，致使预售合同解除，吴小兰应按照合同约定承担违约责任的主张，应当予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，应当综合考虑双方合同约定的违约救济方式、合同履行情况、吴小兰的过错程度及合同解除造成的损失等因素，适当减少吴小兰应向武当山公司支付的违约金数额。
