北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告王文涛提出诉讼请求：1.大地房产公司协助王文涛办理北京市海淀区302号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至王文涛名下;2.由大地房产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年7月9日，王文涛和大地房产公司签订了房屋转让协议，将北京市某房屋转让给王文涛，总价为175700元。由于大地房产公司当时未办理房屋的初始登记，因此双方将房屋买卖合同暂时确定为房屋使用权转让协议。后大地房产公司完成了该房屋的初始登记，王文涛多次要求其办理房屋产权登记，但其以各种理由推诿。
二、被告辩称
被告大地房产公司辩称，不同意王文涛的全部诉讼请求，理由是：第一，诉争房屋所属项目为康居房屋，土地为划拨方式取得。1993年，大地房产公司与第三方联合开发建设涉案小区，该小区为康居项目，1996年竣工后，房屋主要包括拆迁安置房、康居房、商品房等。康居房是我国特定时期特定政策下的一种特殊的房屋形式，其土地取得为划拨方式而非出让方式，与普通商品房不同，王文涛对上述房屋开发建设历史沿革情况均明确知悉。基于上述情况，大地房产公司根据房屋的不同性质，分别与房屋所有人、使用人签订了不同类型的合同，本案诉争房屋的类型非为商品住宅，双方在均对该房屋性质完全知情的情况下，按照房屋性质于2002年7月9日签订了《房屋使用权转让协议》，该协议不是房屋买卖协议，双方不存在房屋买卖法律关系;第二，大地房产公司未办理诉争房屋所在楼座的产权证书。如前所述，诉争房屋为按照康居用房立项开发建设，大地房产公司无法按照商品房的流程办理诉争房屋的产权，故大地房产公司不存在需要办理初始登记的事实，大地房产公司也无法定及约定义务需为王文涛办理产权登记的情况;第三，王文涛的诉请已超过诉讼时效。王文涛于2002年取得诉争房屋的使用权，并一直居住至今，如王文涛认为其对该房屋享有完全产权，应当于入住该房屋之日即知悉其权利被侵害，应于当日起算其主张权利的诉讼时效，现其提起诉讼，超过了法律规定的两年的诉讼时效;第四，现有政策下已无办理房产证的现实可能。大地房产公司的工作人员多次前往房屋产权登记主管部门进行咨询，相关部门的回复意见是按照现行政策规定，无法办理该房屋产权登记，具体理由是双方签署的是使用权转让协议，不是所有权买卖协议，且诉争房屋所涉土地为划拨方式取得，需先行补缴土地出让金，另外目前政策要求办理网签手续，但该项目不具备办理网签的条件。
三、审理查明
经法院审理查明：2002年7月9日，王文涛(乙方)与大地房产公司(甲方)签订《房屋使用权转让协议》，约定：第一条：甲方转让给乙方涉案房屋使用权，房屋用途为住宅，转让年限依据国家相关法律法规的规定，价款合计175700元。付款方式：1.乙方于签署《房屋买卖协议》(以下称买卖协议)当日缴付定金10000元;2.在签署买卖协议后7日内，乙方交清其余全部房款165700元;乙方如未按上述付款方式规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金，违约金自本契约约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每延期一日乙方按延期交付价款的万分之叁向甲方支付延期违约金，逾期超过7日乙方仍未付款的，本契约即刻解除，甲方有权在不通知乙方的情况下将本套房屋使用权转让其他客户，并甲方不返还乙方已交纳的定金，乙方将转让价款交清后，甲方即与乙方办理房屋使用权交接手续。上述协议签订后，王文涛向大地房产公司支付了上述协议项下的款项175700元，大地房产公司向王文涛开具了《北京市销售(转让)房地产专用发票》，其中载明：“项目为房款，备注为使用权”。
庭审中，王文涛主张双方虽然签订的是《房屋使用权转让协议》，但其实际是向大地房产公司购买该房屋，大地房产公司当时未向其告知该房屋是康居工程，只是告知该房屋还没有产权证，故只能写使用权，其便同意了，后与其同时以该种方式购房的邻居均办理了过户手续，其才知道房屋现在可以办理过户手续，并经咨询房屋登记主管部门，答复只要将使用权转让协议变更成房屋买卖协议即可，且双方也实际共同前往房屋登记主管部门办理过产权过户手续，但最终未完成。
诉讼中，本院前往北京市国土资源局海淀分局就涉案房屋是否具备过户条件进行核实。经相关工作人员查实，确认涉案房屋已具备过户条件，且系统中显示正在审批王文涛与大地房产公司就涉案房屋的权属转移登记手续，但目前尚未完成审批，未完成审批原因不明。
另，本院释明大地房产公司向本院提交有关康居项目的政策文件，但大地房产公司表示无法提供。另经释明，双方明确表示同意按照法律规定各自负担应缴纳的税费。被告已交纳三笔房款剩余房款尚未支付。
四、法院判决
大地房产公司于本判决生效后七日内协助王文涛办理房屋的产权过户手续，将该房屋过户至王文涛名下，办理该房屋产权过户手续所需费用，由王文涛和北京阳光房地产综合开发公司按照法律规定各自负担。
五、资深房产律师靳双权点评
本律师认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，首先，关于诉讼时效争议。根据本案查明的事实，双方签订协议的时间虽然在2002年，但本案所涉争议为大地房产公司是否应协助办理产权过户手续，而双方所签协议中并未明确约定办理产权过户时间，故大地房产公司主张应在2002年起算诉讼时效的答辩意见，缺乏事实和法律依据，应当不予采信，现王文涛提起本次诉讼，未超过诉讼时效。
其次，关于双方签订的《房屋使用权转让协议》的性质争议。本律师认为：第一，房屋使用权转让多见于公房承租人之间，而大地房产公司作为涉案房屋的开发商，其虽主张房屋为康居项目，只能转让使用权，但其未就此向法院提交充分证据，法院对其该答辩意见不应采信;第二，从协议约定的内容中来看，在付款方式中明确提及了“房屋买卖协议”的内容，可以从侧面印证双方实质达成的合意为房屋所有权买卖。因此，应当认定该协议名为使用权转让协议，实为房屋所有权买卖协议。
此外，根据法院向北京市国土资源局海淀分局核实的情况，可以确认涉案房屋具备产权过户条件。因此，在双方实质存在房屋所有权买卖合同情形下，大地房产公司应当协助王文涛办理房屋的产权过户手续。
