北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告张某诉称，原告有猪圈两间、敞棚两间及院落1处。2004年4月20日原、被告签订房产买卖协议，原告将上述房屋及院落等以壹万元价格出售给被告，双方以现金方式交易，还约定了其他权利义务。协议签订后原告将诉争房屋交付被告。原告认为被告户籍不在大周村，其无权享有大周村宅基地使用权，房产买卖协议违反法律强制性规定而无效。故起诉：1、依法确认原、被告于2004年4月20日签订的房产买卖协议无效。2、被告将购买的正房五间、猪圈两间、敞棚两间及院落1处归还原告。
2、被告辩称
被告李某辩称，原、被告于2004年4月20日签订房产买卖协议后，房屋已交付被告使用，被告已付清房款。因被告购买楼房需要钱，于2016年11月1日与柯某签订房屋买卖协议书，以30万元价格将所购原告房屋出售给了第三人柯某，房屋实际所有权人为第三人，现房屋所有权人系第三人。原告主张被告将购买的正房五间、猪圈两间、敞棚两间及院落1处归还原告的请求，无事实依据，应依法予以驳回。
柯某述称，第三人于2016年11月1日与被告签订《房屋买卖协议书》，从被告处购买了原告出售的房屋，签订《房屋买卖协议书》系被告、第三人真实意思表示，第三人已支付被告房屋价款30万元，第三人与原告为同村村民，具有使用本村宅基地的资格，诉争房屋宅基地由第三人使用，不违反法律规定，没有损害第三方利益，合法有效，现第三人已实际占有使用诉争房屋，第三人为涉案房屋所有人，故原告主张返还于法无据，请求依法驳回原告请求。
二、法院查明
原告张某于1981年7月5日申请建筑房屋，经人民政府批准宅基地长6米、宽15米。1993年3月人民政府进行土地确权登记张某房屋东邻张某某、匡某、北邻街道、南邻街道，面积200平方米，集体土地建设用地宅基地，土地使用者为张某。2004年4月20日，原、被告进行协商签订《房产买卖协议》，约定原告将其在正房五间(内有自来水、暖气)、猪圈两间、敞棚两间、杨树两棵、围墙及铁门，以1万元价格出卖给被告，2004年5月1日将房屋交付被告，被告出售此房时，在同等条件下，原告优先。双方还约定了其他权利义务。协议签订后，原告将上述房屋交付被告，被告给付了原告房屋及财产的价款。原告庭审陈述将上述房屋出售给被告后，2016年12月某日被告委托本村党支部书记告知原告，被告欲将所购上述房屋出售，价款28万元，优先让原告购买，原告答复称该房出售给被告时价款1万元，现房屋要价28万元不能接受，李某出售给别人。此后原告找第三人时，第三人称是受被告委托卖房，让被告卖房先卖给原告，未提出已与被告签订房屋买卖协议购买上述房屋。原告认为被告不具有村户籍，无权享有村集体土地宅基地使用权，要求确认原、被告签订的上述《房产买卖协议》无效，被告将所购的上述房屋、猪圈、敞棚及院落归还原告。被告陈述购买原告上述房屋后，在该房内铺了地砖，更换了窗口，2016年因购买楼房需要钱，先后于2016年2月1日、5月1日、7月1日分别从第三人处借款5万元，此后与第三人商量卖房，并于2016年11月1日与第三人签订房屋买卖协议，将所购房屋出售给第三人。第三人陈述与被告签订房屋买卖协议后，第三人已付房款30万元，被告已将诉争房屋交付第三人，第三人已占有使用诉争房屋。
三、法院判决
1、原告张某与被告李某签订的《房产买卖协议》无效。
2、被告李某将所购房屋归还原告张某。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，农村宅基地使用权归农村集体经济组织成员享有，宅基地取得与特定的身份相关联，宅基地不得违法转让，非本农村集体经济组织成员无权享有。虽然原告与被告自愿签订《房产买卖协议》，原告将正房五间(内有自来水、暖气)、猪圈两间、敞棚两间、杨树两棵、围墙、铁门及院落，以1万元价格出售给被告，被告依约给付了原告房屋价款，原告依约将房屋交付给被告，但被告非村民，与原告不属同一集体经济组织成员，不具有村民宅基地使用权的主体资格，故原告与被告签订《房产买卖协议》，将其农村住宅出售给被告，违反法律、行政法规强制性规定，协议应认定无效。被告虽抗辩购买原告房屋后与第三人签订《房屋买卖协议》，以30万元价格出售给村民柯某，现房屋实际所有权人为第三人，第三人也述称因与被告签订《房屋买卖协议》，分别于2017年2月1日、5月1日、7月1日、9月1日、11月1日给付了被告房款，共计30万元，占有使用了诉争房屋，但被告庭审陈述2017年2月1日、5月1日、7月1日，其为购买楼房是分别向第三人借款，此后才与第三人商量出售房屋，同年11月1日才签订协议，该陈述与为第三人出具的2017年2月1日、5月1日、7月1日、9月1日、11月1日收款30万元的凭证注明的款项性质均为房款，存在矛盾，且出具上述凭证的时间除2016年11月1日签订协议时出具外，均为签订房屋买卖协议之前，客观上与买卖房屋签订协议的付款流程等一般规律不符，亦无其他证据证明签订协议情况及抗辩原告所述2016年12月被告欲出售诉争房屋的事实。同时，第三人与被告所述进行诉争房屋交易款项为30万元，数额巨大，已超出原告出售给被告时该房屋价款1万元的数十倍，根据农村现实生活收入及八十年代农民房屋建筑材质，双方交易时的该房屋价款明显超出了农村普通平房的客观价值，而第三人仅有被告出具的收条、收据，并未提交付款来源、付款转帐等相关证据证明第三人实际付款的合理情形。被告与第三人系亲属，存在合意以第三人为原告同村村民购房，刻意提高房屋价格而抗拒《房产买卖协议》约定原告优先回购诉争房屋之嫌，也无证据证明被告交付诉争房屋后第三人实际占有并居住生活，宅基土地未经政府登记变更。因此被告与第三人提交的证据，不足以证明双方之间进行了正常的客观的房屋买卖交易，不能认定第三人善意取得诉争房屋。故对被告、第三人主张签订《房屋买卖协议书》合法有效的意见，法院不予采信。
综上所述，对原告主张确认2004年4月20日原、被告签订的《房产买卖协议》无效，被告将购买原告的正房五间、猪圈两间、敞棚两间及院落一处，归还原告的请求，法院支持。
