北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告史某诉称，二被告系夫妻关系。2017年6月19日，原告与被告黄某签订了《购房协议书》一份，协议约定，被告将其房屋以200000元价格卖给原告，房款一次性交清，自2017年6月19日此房必须为空房供买方使用。合同签订后原告依约向被告黄某支付了房款，黄某向原告出具收据一份，载明“今2017年6月19日收到史某购房款现金贰拾万元，以此为据”。被告现迟迟不交付涉案房屋。综上，原告认为双方签订的《购房协议书》无效，被告应依法返还购房款。故原告提起诉讼：1、请求依法确认原、被告签订的《购房协议书》无效;2、请求判令二被告返还原告购房款200000元。
2、被告辩称
被告黄某辩称，不同意原告的全部诉讼请求。事实理由如下：2017年6月18日被告因急需用钱，向原告借款，原告放高利贷，原告询问被告是否有财产，被告说有一套小产权的房子，被告说向原告出具欠条，但原告不同意，原告要求必须抵押房子。2017年6月19日原告来到被告处，被告说向原告出具一份抵押手续，原告不同意，说抵押合同在法院不生效，必须写房屋买卖合同，利息6分。后经过协商，被告将房子抵押给原告，双方签订一份房屋买卖合同，原告借给被告80000元，每月的利息为4500元，房屋买卖合同必须写全款200000元，被告因为急用钱答应原告的要求。在被告妻子简某不知情的情况下与原告签了合同，签订合同后，与原告一起去银行取款，扣除首月利息后，原告实际交付被告75500元。之后被告偿还了原告两个月利息。后因投资失败，无力偿还，于是原告来被告家大闹，被告妻子知道情况后向朋友借了10000元还了原告。后双方关于还款一事未协商一致，2017年11月11日，原告将被告家中的家具等全部扔到楼下，致使被告简某的金项链和钻戒丢失，以及部分家具受损。被告认为，所欠原告款项被告同意偿还，但是金额并不是原告主张的200000元。
被告简某辩称，不同意原告全部诉讼请求。被告主张在自己不知情的情况下，被告丈夫黄某在外借款经营生意与原告签订的购房协议，后期自己是听原告说涉诉房屋已经抵押给原告了，被告认为该房是夫妻共同财产，被告不签字房屋不能变卖或办理抵押，被告认为自己不应承担返还责任。
二、法院查明
2017年6月19日，原告与被告黄某签订《购房协议书》，协议约定“由原告购买被告名下的房屋，房屋价格200000元，购房款一次性付清，自协议生效之日起即交人民币200000元。自2017年6月19日起，此房必须为空房供买方使用，不得以任何理由影响买方的正常使用。”当日被告黄某向原告出具收据一份，收据的主要内容为：“今2017年6月19日收到史某购房款现金贰拾万元(200000元)，以此为据”。庭审中被告黄某认可上述协议及收据中黄某签名及捺印均系其本人亲自所为。
另查，二被告系夫妻关系，原告户籍地并非集体经济组织成员。原告与被告黄某签订购房协议后，被告黄某将涉诉房屋所有权证、电卡、水卡等交付原告，现该房屋电卡户名已过户到原告名下。
庭审中被告方主张，被告黄某与原告签订协议时被告简某并不知情，双方并非房屋买卖关系，被告实为向原告借款80000元，双方约定利息为每月4500元，原告扣除首月利息后交付被告黄某借款75500元，后被告又支付原告2个月利息共计9000元，并偿还原告本金10000元。原告不认可被告所述，原告主张被告未向原告支付过10000元，对于被告主张的9000元，原告认为系被告偿还原告借款，与本案无关，原告认为双方系房屋买卖关系，被告将涉诉房屋卖予原告，协议签订当天原告在家中取得120000元现金，并从农行取款80000元，将购房款200000元交予被告，被告亦向原告出具了收款收据。
三、法院判决
1、原告史某与被告黄某签订的《购房协议书》无效。
2、被告黄某返还原告史某购房款200000元。
3、驳回原告史某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。本案中原、被告双方签订购房协议书，约定将涉诉房屋卖予原告，原告并非集体经济组织成员，双方于2017年6月19日签订的购房协议违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效协议，故对原告请求确认该协议无效的请求，法院予以准许。
关于二被告是否应返还原告购房款200000元的问题。被告黄某虽主张其与原告系民间借贷关系，被告向原告借款80000元，但被告就其主张未能向法院提交相关证据予以证实，且根据原告提供的购房协议，被告向原告出具的收款200000元收据及涉诉房屋电卡户名过户到原告名下的事实等，原告提交的证据可以形成完整的证据链，据此法院对被告黄某收取原告购房款200000元的事实予以确认。原告请求被告黄某返还原告购房款200000元的诉讼请求，法院予以支持。
被告简某虽与被告黄某系夫妻关系，但原告与被告黄某签订购房协议时被告简某并不知情，简某亦未在该协议中签字，且原告未将购房款交予被告简某，被告简某对此不应承担返还责任，故原告请求被告简某返还原告购房款200000元的诉讼请求法院不予支持。
