北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某称，我与闫某、xx公司签订三方居间合同目的是确立三方的意图和三方的权利及责任等，不能等同于房屋买卖合同，也不能证明房屋买卖交易完成，应当以存量房屋买卖合同签订以及房屋最终过户成交为最终目的;居间人的居间义务并非只是促使房屋买卖合同签订，还包括大量的后续工作。我与闫某因客观的、不可抗拒的原因并未最终签署存量房屋买卖合同，也是居间人并未促成订立合同，也无后续居间服务工作;并且，合同约定，xx公司的义务包括为买卖双方提供包括房地产信息、实地看房、价格磋商、合同拟定、办理网签的服务，但实际上xx公司并没有房屋买卖中重要的、实质性的交易环节，故其并未完成合同的全部义务。
2、被告辩称
xx公司二审未答辩。
二、法院查明
2017年3月22日，房屋出卖人闫某(甲方)与王某(乙方)、xx公司(丙方)签订《房屋买卖居间合同》，约定王某购买闫某×号商用房屋，房屋总款为183万元，王某首付款用于该房屋的解押。合同签订后，王某向闫某支付了首付款。《房屋买卖居间合同》关于中介服务费和责任在合同中约定：丙方向甲、乙双方报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介，促成双方达成房屋买卖交易;丙方为甲、乙双方提供包括房地产信息、实地看房、价格磋商、合同拟定、办理网签的服务;本合同签订后，甲、乙双方共同或单独解除合同的，本合同可以解除，但甲、乙双方仍应按约定向丙方支付佣金。
2017年3月22日，王某与xx公司签署的《佣金确认书》约定：佣金数额为32000元。同时，王某与xx公司签订《经纪代理服务》约定：xx公司代办房地产过户登记服务费500元、代办贷款服务费300元、代办房屋入住手续200元。2017年3月28日，xx公司为王某出具收取33000元服务费和过户费的收据2张。
2017年3月26日，因相关政策导致王某与闫某之间的商用房买卖合同无法继续履行，双方已经解除了合同，闫某亦退还王某房屋首付款。因xx公司未退还王某支付的中介费33000元，故王某持诉称理由及请求起诉至法院。
王某对其主张出示《房屋买卖居间合同》、《佣金确认书》、《经纪代理服务》、xx公司出具的《收据》2张、出庭证人闫某证言。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
经查，《房屋买卖居间合同》还约定：合同签订后，由丙方通知3日内甲方配合乙方向银行申请按揭贷款;且甲、乙双方按以下方式划转房款：乙方于丙方通知3日内，支付购房首付款1180000元(此款包含购房定金);乙方通过向银行申请650000元的贷款作为购房尾款。办理产权过户约定，甲、乙双方应当于丙方通知之日起3个工作日内，到房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续。经询，王某称签订上述《房屋买卖居间合同》之时，中介表示后续王某要与出卖人另行签订房屋买卖合同，但后来因王某一直在办理房屋的手续问题未来得及签订，此后北京市就出台了购房新政。
另查，签订《房屋买卖居间合同》后，王某共计向闫某支付的首付款为80万元(含定金20万元)，王某、闫某确认上述款项闫某已全部退还王某。
三、法院判决
1.一审判决
xx(北京)房地产经纪有限公司于判决生效后七日内返还王某代办过户、代办贷款、代办房屋入住等服务费共计一千元;
驳回王某其他诉讼请求。
2.二审判决
xx(北京)房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还王某居间服务费一万五千元;
驳回王某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
本案中，在xx公司的居间服务下，王某就案外人闫某所有的商用住房已经签订了房屋买卖合同并履行部分内容，即合同已经成立，xx公司已经完成了居间人的工作，有权收取中介费32000元。此后，因相关政策导致王某与闫某之间的商住房买卖合同无法继续履行并解除，属于不可归责于当事人的原因。xx公司另外收取王某代办过户等服务费1000元因其无事实依据，xx公司应予返还。于法有据，法院支持。
就《房屋买卖居间合同》，xx公司履行了提供房地产信息、协助实地看房、价格磋商、三方合同的拟定等初始阶段的合同义务，但是对于买卖双方之间的履行方式及期限等交易流程中的细节未予明确约定，后续仍应由xx公司为买卖双方拟定更为具体、详尽的买卖合同条款。除此以外，xx公司也未具体约定xx公司各项义务所对应的金额。按照公平原则，根据服务内容、质量、成本等多种因素，法院酌定xx公司退还服务费15000元。对王某该项诉讼请求中的合理部分，于法有据，法院予以支持。
