北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告韩某称，2016年10月10日，我与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买被告名下的位于北京市东城区×××号房屋(以下简称涉诉房屋)。合同约定涉诉房屋的成交价为290万元，甲方应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款的10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。我于2017年1月21日取得涉诉房屋的所有权，但被告至今未能将与涉诉房屋相关的户口迁出。
2、被告辩称
被告徐某辩称：我在房屋买卖过程中，为原告提供了大量的便利条件。涉诉房屋的实际成交价为290万元，但备案的网签合同成交价为175万元，为他省去了应该交纳的相关税费。并且原告所依据的合同与建委备案的网签合同条款不一致。原告所依据的合同条款约定不明确。合同约定甲方应在涉诉房屋所有权转移之日起十日内办理相关的迁户手续。原告是以公积金贷款形式购买涉诉房屋，根据交易流程，产权过户手续由原告提交，与我无关。原告也未告知我其办理完毕涉诉房屋的产权转移手续的时间。我并不构成违约。而且原告所依据的违约金条款违背法律的基本原则及违约金具体操作的规则。我并未给原告造成实际的经济损失，也不存在过错，应当适用违约金条款应按照以补偿为主、惩罚为辅的原则。
二、法院查明
2016年10月10日，徐某(甲方)与韩某(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋为楼房，坐落在本市东城区×××号，该房屋建筑面积51.58平方米，房屋成交价格为290万元。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。2016年10月25日，徐某(出卖人)与韩某(买受人)签订《存量房屋买卖合同》。该合同约定，徐某将涉诉房屋出售给韩某，房屋成交价格为175万元。合同中关于房屋产权具体状况的承诺、房屋的交付、违约责任、税费相关规定及权属转移登记、争议解决方式等内容均为空白。2017年1月21日，韩某取得涉诉房屋的不动产权证书。
另查，涉诉房屋内原登记有徐某及其父母、儿子四人的户口，该四人户口于2018年3月16日从涉诉房屋迁出。韩某的户口未迁入涉诉房屋。
关于违约金，原告称按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，被告逾期迁出户口的应按照房屋总价款10%向原告支付违约金。涉诉房屋的成交价为290万元，故原告要求被告支付违约金29万元。被告认为合同中关于违约金的约定不详且不合理，合同约定的违约金标准过高，被告要求法院对违约金进行调整。
关于逾期迁户口给原告造成的损失，原告称，因被告户口导致原告无法出售涉诉房屋，造成损失，且涉诉房屋为学区房。但原告未举证证明。被告称，原告一直未通知被告迁出户口，2018年3月，被告接到原告通知后，立即将被告及其家属的户口从涉诉房屋迁出。
三、法院判决
被告徐某于本判决生效后七日内支付原告韩某违约金四万元;
驳回原告韩某的其他诉讼请求。
四、律师点评
北京房产律师靳双权认为：
原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。
依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
在本案中，根据原告与被告的合同履行情况，涉诉房屋的实际成交价格应为290万元，故双方实际履行的为2016年10月10日《北京市存量房屋买卖合同》。且备案的《存量房屋买卖合同》对双方的权利义务没有约定，故关于原、被告双方的权利义务关系，应以《北京市存量房屋买卖合同》为准。
依据原、被告2016年10月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，被告负有在房屋所有权转移登记之日起10日内，将涉诉房屋内原有全部户口迁出的义务。涉诉房屋于2017年1月21日转移登记至原告韩某名下，被告及其亲属的户籍于2018年3月16日才迁出，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。于法有据，法院支持。
被告提出，认为合同约定的违约金计算标准过高。合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行义务。考虑到合同的履行情况、原告未提供举证证明其因被告未迁出户籍造成的损失，法院认定《北京市存量房屋买卖合同》约定的违约金标准偏高，将依据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金数额，于法有据。
