北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
白某、王某诉称：2016年1月7日，白某与被告李某通过北京某房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)，合同第四条(一)款约定房屋成交价格为820万元整。合同签订当日原告王某依据合同向被告帐户支付100万元定金。2016年1月29日原告王某依据《自行划转补充协议》向被告帐户支付150万元，剩余570万元，原告办理银行贷款。原、被告签订的附件七协议及其他约定，“1、如需乙方直系亲属王某进行过户程序，本合同同样生效。3、2016年6月甲方确保，该房屋属满五且在京唯一住房。4、为维护双方权益，2016年1月底至2016年6月期间由柳某代替乙方进行网签，等该房具备满五唯一条件时，网签换为乙方或乙方直接亲属或王某。” 2016年5月8日北京某房地产经纪有限公司给被告李某发告知书，再次通知其办理银行面签。中介公司约被告及原告王某于2016年5月9日到银行办理面签，当天只有王某到了，被告没有去，王某自己在银行办理了面签手续。2016年5月10日王某的购房资格审核通过，中介及原告又多次催促被告提交相关的房产资料并办理银行面签手续，被告既不提交网签所需资料也不来北京办理面签。无奈原告于2016年5月17日以微信的方式向被告发出律师函要求被告配合银行面签，但被告仍是提出要求签订补充协议，将补充协议发送原告，提出超出原合同范围的变更，2016年5月27日，原告接到被告发来的律师函，仅是提出了几点不协助办理面签的理由，被告仍未来北京办理后续手续并将相应的办理网签卖方需要提供的资料交给中介公司，现由于卖方不配合办理后续手续致使双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，被告应当承担违约责任。经过中介公司和原告的催促，被告已经网签完毕，现在在办理银行贷款手续，中介公司和原告催促被告办理，但是被告不办理，找理由推脱。
2、被告辩称
李某辩称: 李某不同意白某、王某的诉讼请求，具体理由如下：李某不同意将涉案房屋过户给王某，第一，李某与白某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，王某并非合同一方主体，虽然补充条款中约定涉案房屋网签时可以由王某来签约，但目前涉案房屋的合法网签合同未做，王某不能当然成为买受人，白某及白某的其他直系亲属也有可能成为买受人，签署网签合同，故在某公司为李某与王某未申请网签合同并签署、及确认王某具有合法的购房资格前，李某与王某无合同关系，王某的诉讼主体资格不适格，其起诉依法应当予以驳回。第二，王某目前为离异状态，那么王某与白某之间是否为直系亲属应当向法庭提交证明，依据《北京市存量房屋买卖合同》附件七第1条约定“如需乙方直系亲属王某进行过户程序，本合同同样生效”，如果王某不是白某的直系亲属，那么显然王某不能要求李某将涉案房屋过户其名下。第三，无论是白某还是王某(假设有合法的购买涉案房屋的资格)均未向李某支付剩余房款，因此在李某收到全额购房款前没有义务向任何人履行涉案房屋的过户手续。李某在涉案房屋的交易过程中不存在违约行为，原告要求李某支付违约金的诉求无合同和法律依据。第一，李某并非不配合办理银行面签，而是双方涉案房屋的交易未到办理银行面签的时候，无论是中介公司通知办理银行面签还是原告白某委托律师事务所发送律师函要求办理银行面签，其时间均在2016年5月份，而此时依据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，涉案房屋在满五唯一前的网签是在中介公司法定代表人柳某的名下，原被告之间无法办理网签，没有网签合同银行是无法审批原告的贷款的，更谈不上批贷。第二，依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，在涉案房屋满五唯一后与李某签订网签合同的买受人除了白某外，还有可能是白某的直系亲属或者王某，因此在买受人都无法确定的情况下，如何办理银行面签。第三，双方在《北京市存量房屋买卖合同》中也没有要先进行银行面签，再办理网签的特殊约定，因此在没有特殊约定的前提下，双方应当依据房地交易的惯例及银行批贷的正规流程进行，先网签明确了买受人及其是否具备购房资格后再进行银行面签。第四，李某在中介公司及原告白某委托律师事务所发送律师函要求办理银行面签时，及时将暂时不办理银行面签的理由回复中介公司、并委托律师事务所针对白某的律师函进行了回复。另外，在涉案房屋满五唯一前几日及之后积极与中介公司联系履行合同事宜，并提交了涉案房屋核验资料，但由于中介公司的违规操作导致网签合同、购房资格审核及房屋核验等与约定不符，李某立即提出异议并委托律师事务所发送律师函要求中介公司纠正违规行为，确保涉案房屋交易正常进行，同时也要求原告白某共同督促中介公司，李某一直在为涉案房屋的交易尽快、顺利、合法的进行而努力，不存在任何违约行为。基于上述，李某在涉案房屋的交易过程中不存在违约行为，原告要求被告支付违约金的诉求无合同和法律依据。综上，李某认为，李某在整个涉案房屋交易过程中不存在任何违约行为，在未办理网签明确购房人的情况下，王某也不能当然成为买受人，涉案房屋无法过户给王某，故原告的诉求无事实和法律依据，请求法庭在查明事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求，以维护李某的合法权益。
二、法院查明
李某系朝阳区涉诉房屋的所有权人。
2016年1月7日，经北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)居间，白某(作为买受人)与李某(作为出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，双方约定，李某将涉诉房屋出卖给白某。房屋成交价格为820万元。买受人向出卖人支付定金100万元。
第七条 违约责任：(一)逾期交房责任 除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理。1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在10日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过10日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的50%向买受人支付违约金。
(二)逾期付款责任 买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列方式第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。1、逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日之内向出卖人支付违约金、合同继续履行;2、逾期超过10日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还全部已付款。
附件七：补充协议及其他约定： 1、如需乙方直系亲属王某进行过户程序，本合同同样生效。2、若甲方违约，定金双倍赔付乙方，并退还除定金之外的首付，若乙方违约，甲方不退还定金，但退还除定金之外的首付款。3、2016年6月甲方确保，该房屋属满五年且在京唯一住房。4、为维护双方权益，2016年1月底至2016年6月期间由柳某代替乙方进行网签，等该房屋具备满五唯一条件时，网签换为乙方或乙方直系亲属。或王某。5、该房屋家具家电保持现状，待交房时一并交予乙方。
2016年1月7日，白某(作为乙方、买受人)与李某(作为甲方，出卖人)签订《自行划转补充协议》，约定，乙方应于2016年1月31日支付甲方首付款150万元。尾款(不含定金)：甲方同意乙方向银行申请570万元贷款来支付房款，付款方式及时间依银行放款时间确定。
2016年1月7日，王某向李某支付定金100万元。
2016年1月29日，王某向李某支付首付款150万元。
2016年5月8日，某公司向李某发出《告知书》，内容为：尊敬的李某女士：您好!您与白某女士2016年1月7日通过我司所签署的北京市存量房屋买卖合同，现已进入银行面签环节。我司现再次通知您务必于2015年5月12日联系我方履行上述手续及义务，以免产生法律后果给您造成不必要的损失。谢谢!此致敬礼。李某认可收到《告知书》，称，发告知书时对方一直让我们面签，但依照合同约定是6月22日网签，双方还没有网签。补充协议中约定好几个人都可以成为买受人，在没有网签没有确定买受人的情况下，被告没有义务去银行办理面签。
2016年5月17日，北京市某律师事务所向李某发出《律师函》，催促李某办理银行面签等手续。
2016年5月24日，北京市某律师事务所发出《律师函复函》，回复如下：1、贵所律师函通知委托人于3日内协助白某办理银行面签未到履行阶段，委托人无义务配合办理。2、其他涉案房屋交易的后续问题委托人愿意按照《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》约定执行，继续履行合同。合同未尽事宜如买卖双方不能达成补充协议，则依据《中华人民共和国合同法》及相关法律处理。3、请贵所在收到本复函后转告白某，在涉案房屋满五唯一前或双方达成补充协议时明确涉案房屋的实际买受人且提供该买受人具备北京市购房资格的证明文件，以使交易顺利进行。请贵所收到复函后能与我方联系，双方本着和平友好的态度解决争议。
2016年7月1日，王某通过资格审核，具备购房资格。
白某与王某原系夫妻关系，2016年4月27日，白某与王某离婚。
王某表示，其对白某与李某所签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及附件的内容均认可。
白某表示，同意将涉诉房屋过户至王某名下。
白某、王某表示有能力向李某支付购房款，二人愿意承担连带责任。
李某称同意将房屋过户至白某名下，不同意将房屋过户至王某名下。
经询，李某称涉诉房屋现在空置。
三、法院判决
1、原告白某、原告王某于本判决生效后十日内支付被告李某购房款五百七十万元，原告白某、原告王某对上述款项的支付相互承担连带责任;被告李某收到原告白某、原告王某支付的购房款五百七十万元后十日内，被告李某立即协助原告王某到房屋管理部门办理房屋权属转移登记手续，将北京市朝阳区涉诉房屋从被告李某名下过户至原告王某名下;
2、被告李某于本判决生效后二十日内将北京市朝阳区涉诉房屋腾退交付给原告王某(腾退时，不得破坏房屋的结构、装修)。
3、驳回原告白某、王某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。白某、李某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及附件不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于本市对商品房交易实行限购政策，白某与李某在附件七中约定：“等该房屋具备满五唯一条件时，网签换为乙方或乙方直系亲属或王某”，该约定的实质是实现白某所购买的房屋能够登记在有购房资质的人员名下，确保交易完成和合同目的实现，在不影响李某利益和符合上述约定人员的范围内，白某对房屋过户登记在何人名下有选择权。
白某、王某同意向李某支付全款并愿意承担连带责任，出于自愿，应对此不持异议，在此情况下，将涉诉房屋过户至王某名下并不影响李某的利益，对原告要求判令李某协助王某办理房屋过户手续，将涉诉房屋从李某名下过户至王某名下的诉讼请求，应予以支持。李某还应将房屋交付给王某。
当事人在民事活动中应做到诚实信用原则，在缔约过程中应不欺不诈，在履约过程中应全面履行自己的义务，相互协助、配合。交易双方在附件七中约定，网签换为乙方或乙方直系亲属或王某，李某对房屋可由王某办理网签及过户是明知的，对交易后续事项，双方应及时协商，完善后续手续，而非一味挑剔、拖延，增加交易的难度和成本。李某在合同履行过程中虽有欠缺，考虑到本案实际情况，对白某、王某有关违约金的诉讼请求应不宜支持。
