北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某、吴某诉称：2017年5月10日，王某、吴某与李某及某公司签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，约定李某将其位于北京市海淀区涉诉房屋出卖给王某、吴某，房屋总价为1300万元。王某、吴某与李某就购房款交割等问题签订《补充协议书》，约定：1、王某、吴某将王某父母合法拥有的北京市海淀区涉诉房屋作价910万元出售给李某，王某父母与李某、某公司就海淀涉诉房屋签订房屋买卖合同及补充协议，并办理网签手续;2、王某、吴某向李某支付首付款500万元及双方购房款进行抵扣后，王某、吴某付清了涉诉房屋的全部购房款1300万元;3、双方购房款进行抵扣后，李某应向王某、吴某支付海淀南路购房款差额110万元(计算方法：500万元+910万元-1300万元)，其中包括定金10万元及第二笔购房款100万元;4、为解决李某买卖房屋的资金问题，王某、吴某同意在海淀南路房屋办理过户前配合李某以海淀南路房屋办理抵押贷款，所得贷款扣除应付的第二笔购房款100万元后，余额转给李某。合同签订后，李某向王某、吴某支付了海淀南路房屋定金10万元。王某、吴某配合李某对海淀南路房屋办理了抵押贷款，并获得贷款718万元，在扣除海淀南路房屋第二笔购房款100万元后，余款618万元转给李某。至此，当事人双方互为买卖的房屋购房款全部支付完毕。2017年6月份开始一直催告李某及某公司经纪人安排预约交税及房屋权属转移登记，但被告知李某将涉诉房屋做了信用贷，一直未能还款，因此不能拿回房产证进行交税及过户。2017年8月，李某与某经纪人称需要资金偿还涉诉房屋贷款才可办理过户，欲将海淀南路房屋出售他人，希望王某、吴某给予配合解除《海淀南路买卖合同》，并代李某与新购房人张某签订房屋买卖合同。为尽快解约涉诉房屋过户问题，王某、吴某同意配合，并与李某签订《补充协议(二)》，由王某、吴某配合李某解除海淀区南路房屋原买卖合同并与新购房人签订新买卖合同，与海淀区南路房屋再销售有关的一切法律责任由李某、某公司、新购房人承担，王某、吴某仅负责配合李某签署相关文件并办理相关手续，不承担任何法律责任。随后，双方解除海淀区南路房屋买卖合同，王某代其父母与新购房人签订了房屋买卖合同。直到2017年12月，在王某、吴某无数次催促下，李某及某公司一直都没有为涉诉房屋安排交税及过户。2017年12月25日，双方及某公司共同办理交税手续，但当天得知涉诉房屋一直处于抵押状态，于2017年5月16日设立抵押登记，且尚未解除。在王某、吴某得知李某隐瞒抵押情况骗取签署两处房屋买卖合同等行为，王某、吴某强烈要求某公司及李某立刻消除影响办理过户。直至2018年2月2日，某公司及李某才终于解除了涉诉房屋的抵押并办理了过户手续。李某违反合同义务，逾期半年多才过户至王某、吴某名下构成严重违约，故诉至法院，要求李某承担相应违约责任。
2、被告辩称
李某辩称: 我与王某、吴某签署《涉诉买卖合同》时，该房屋状态是无抵押的。合同里约定了王某、吴某要出售海淀南路房屋得到款项尽快支付给我，但他们并未及时出售。因此我没有资金去运作，才对涉诉房屋办理了抵押。并且《涉诉合同》签订时，我是有能力支付购房款的，只是后续资金出现问题，但并不存在蓄意欺骗;第二，违约金计算标准有误，起算时间应为交税后第八个工作日(2018年1月5日)而不是2017年7月11日，至2018年2月1日共计28天。另外，我在收了首付款后就将涉诉房屋交付给王某、吴某使用了，他们并不存在实际损失，违约金标准过高应予调整;第三，我和王某、吴某办理涉诉房屋的网签手续是2017年5月，在这之后他们就可以办理交税手续但一直未办理，从而造成了过户的拖延，但这并非我的原因造成。
二、法院查明
2017年5月10日，李某(甲方、出卖人)与王某、吴某(乙方、买受人)签订了《存量房屋买卖合同》，约定：“王某、吴某购买李某位于北京市海淀区涉诉房屋，房屋成交价格为410万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价890万元。权属转移登记：(一)当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。(二)买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后7个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。”
同日，李某(甲方)、王某、吴某(乙方)及北京某房地产经纪有限公司(丙方)三方签订了《补充协议》，约定：“乙方于签完本协议后，并待丙方完成对甲方的资质审核并出具风险告知函同意乙方向甲方支付首付款后1日内，将第一笔购房款500万元支付甲方;乙方于过户前三日将第二笔购房款410万元以建委监管方式支付甲方;乙方于过户前三日将第三笔购房款390万元以第三方担保方式支付甲方。甲乙双方同意，在交税后7个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)甲方提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;(5)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”2017年5月12日，王某、吴某向李某支付购房款500万元。
另查，2017年4月16日，王某之父王某甲(甲方、出卖人)与李某(乙方、买受人)在某公司的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定李某购买王某甲名下位于北京市海淀区某房屋，房屋成交价格为226.5万，家具、家电、装饰装修及配套设施作价683.5万，共计910万元。王某甲向本院提交《说明》一份，称同意李某应支付的购房尾款800万元与李某在涉诉房屋应付购房款800万元相抵消。
协议签订后，王某、吴某(乙方)与李某(甲方)再行签订《补充协议书(一)》，约定：“鉴于1、甲乙双方与某公司就涉诉房屋签订房屋买卖合同，乙方应向甲方共计支付购房款1300万元;2、甲乙双方与某公司就海淀南路房屋签署房屋买卖合同，甲方应向乙方共计支付购房款910万元;3、乙方已向甲方支付完毕购房首付款500万元，尚余购房款800万元待房屋购房款与甲方进行抵扣。就此，甲乙双方经友好协商，就上述两套房屋购房款的具体支付方式达成本补充协议。关于房款轧差，1、甲方应就房屋向乙方支付购房款910万元，实际应向乙方支付购房款110万元，具体支付时间根据海淀南路合同执行;2、剩余甲方应支付的房屋购房尾款800万元与乙方在房屋应付购房款800万元相抵消，于本补充协议签署日，该等购房尾款即视为互相支付完毕，甲乙双方均无需再根据涉诉合同及海淀南路合同互相支付购房尾款。关于海淀南路房屋抵押，双方同意，在甲方向乙方支付海淀南路房屋的10万定金后至房屋过户至甲方或甲方与某公司共同指定的其他第三方名下之前，乙方可受房屋房主委托，以房屋向某公司进行抵押取得贷款。贷款办理完毕并放款至乙方委托人账户后，扣除甲方应付乙方的房屋的第二笔购房款100万元后，将贷款余额一次性全部支付至甲方指定的银行账户。甲乙双方任何一方违反本补充协议约定义务的，视为违约，应承担违约责任，具体约定如下，1、甲方如未能及时按照海淀南路买卖合同规定的时间支付本补充协议第一条规定的实际应支付购房款的，违约责任适用海淀南路买卖合同;2、甲方如未能及时按照海淀南路房屋的建委监管账户款项的，违约责任适用海淀南路买卖合同规定;3、甲方如未能及时按照涉诉买卖合同及补充协议的规定支付涉诉房屋的建委监管账户款项的，乙方不承担涉诉买卖合同项下就该笔款项支付的逾期违约责任，甲方应承担因此导致的涉诉房屋过户手续逾期办理的违约责任;4、如非因乙方原因导致乙方无法取得涉诉房屋的房屋产权的，甲方、某公司与乙方委托人就海淀南路房屋的买卖及抵押贷款等事项签署的全部合同、协议均解除，甲方应立即归还本补充协议第三条规定的全部本息及款项。过错方应根据涉诉买卖合同、海淀南路买卖合同承担违约责任，还应承担乙方及乙方委托人由此产生的费用、成本、损失。”
上述合同签订后，李某于2017年5月26日向王某、吴某转账10万元，于2017年6月4日转账100万元。至此，双方房屋买卖合同所约定的购房款全部支付完毕。
2017年8月，王某、吴某(乙方)与李某(甲方)签订《补充协议书(二)》，约定：“1、甲乙双方已就涉诉房屋、海淀南路房屋购房款轧差事宜签署于《补充协议书(一)》，乙方已根据涉诉房屋买卖合同向甲方支付完毕购房首付款500万元，甲方已根据《补充协议书(一)》向乙方支付完毕两套房屋轧差款110万元，于《补充协议书(一)》签署日，涉诉房屋、海淀南路房屋的购房款均已互相支付完毕，涉诉房屋所有权归乙方所有，海淀南路房屋所有权归甲方所有，过户手续正在办理中。”
另查，李某于2017年5月16日将涉诉房屋设立抵押。2017年12月25日，王某、吴某就购买房屋办理了交税手续。2018年2月2日，李某解除涉诉房屋的抵押，并协助将该房屋过户至王某、吴某名下。
庭审中，王某、吴某主张李某在签约后将房屋设立抵押导致无法办理过户手续，构成违约。李某认可对房屋设立抵押的事实，解释称因需要资金周转才将房屋抵押，李某另称合同约定过户时间为交税后7个工作日内办理，因此违约金应从交税后第8个工作日起算。王某、吴某对此不予认可，称《存量房屋买卖合同》中约定应在合同签订之日起60日内办理过户手续，《补充协议》所约定的交税后7个工作日办理过户手续并非对《存量房屋买卖合同》条款的变更。
李某另称延迟办理交税系因王某、吴某一直未与其联系导致。王某、吴某称多次联系李某办理交税过户手续，因交税需要房主提供房产证原件配合办理，但李某无法提供房产证原件，因此一直无法办理。为证明李某原因不配合办理交税，王某、吴某向本院提交如下证据：
1、某公司出具的《情况说明》。内容为：“李某擅自将涉诉房屋进行抵押，导致无法按买卖合同约定时间办理交税过户，经多次催告、协调，卖方仍无力偿还借款。”
2、证人证言。某公司经理、经纪人出庭作证，证人称在涉诉房屋买卖合同履行过程中，王某、吴某及某公司均对该房屋的抵押情况不知情，期间双方一直协商过户时间，但李某不配合过户，表示房本已被拿去做信用贷款，而交税需要经纪人拿着网签预约手续，由买卖双方拿着房本到场进行交税，因此逾期过户是李某原因导致。李某对某公司出具的《情况说明》及经纪人证言不予认可，称证人对合同履行过程了解不全面。
3、微信聊天记录。其中王某、吴某与某经纪人仲光宇的聊天记录，可以显示王某、吴某多次催促某公司经纪人办理交税、过户一事。且在2017年12月3日吴某与某公司经纪人、李某的微信记录中，吴某发送信息称“按合同应该7月中旬就过了，再等这都马上要超期5个月了，我已经忍无可忍了，再不想因为这点破事整天搞得家里不得安宁，要么这两天安排交税、过户，12月5日不能过户就按合同约定从7月中旬计算滞纳金吧，麻烦这两天给个明确答复，不行等我出差回来去某要个说法或走法律程序解决了。”李某对王某、吴某与李某之间的微信聊天记录真实性认可，但表示此时才通知其办理交税手续。
三、法院判决
1、被告李某于本判决生效后十日内向原告王某、吴某支付违约金人民币267800元;
2、驳回原告王某、吴某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，王某、吴某与李某就涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。按照合同约定，双方应自合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。实际履行中，双方于2017年5月10日签订房屋买卖合同，并于当月签订《补充协议一》，约定涉诉房屋及海淀南路房屋购房尾款视为互相支付完毕，且事实上涉诉房屋购房款亦全部支付完毕。此时，双方理应按照合同约定及时办理过户手续，而李某在此过程中擅自将涉诉房屋进行抵押获取贷款，导致无法如期办理过户手续，构成违约，应承担相应违约责任。
关于李某主张因王某、吴某未及时通知其办理交税手续导致过户迟延的抗辩意见，按照房屋买卖市场交易惯例，在房屋存在抵押的情况下无法办理过户手续，且现有证据可证明王某、吴某多次催促办理过户手续一事，故对李某上述抗辩理由，应不予采纳。李某另主张应适用《补充协议》约定，即交税后7个工作日内办理房屋权属转移登记手续，李某称据此约定应从交税后第8个工作日起算违约金。对此，认为双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中所涉及的过户时间内容，并非前后不一致，因为《补充协议》未对交税时间作出明确约定，在此情况下，若仅按照《补充协议》约定的过户时间履行，明显不符合常理，因此《补充协议》中关于过户时间的约定应视为对《北京市存量房屋买卖合同》的补充，而并非合同条款发生变更，故对李某上述抗辩理由，亦应不予支持。
关于违约金数额，根据法律规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现王某、吴某要求按总房价每日万分之五标准计算违约金，李某认为该违约金标准过高。应依据合同履行情况、当事人的实际损失等因素，对违约金数额予以调整。
