北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
赵某诉称：2018年4月23日，北京某律师事务所与某公司1、某公司2就昌平区涉诉房屋买卖签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋买卖成交确认及定金收付协议》及《补充协议》等合同。同日，北京某律师事务所与某公司1、某公司2、赵某签订《变更协议书》，约定就房屋买卖事宜签订的合同及相关法律文件项下北京某律师事务所的权利义务全部转移给赵某，并同意按照变更后的合同及相关法律文件继续履行。按照《补充协议》的约定，如出卖人在合同签订后十日内未能将此房抵押在赵某名下，视为根本违约，买受人有权解除买卖合同。但是，某公司1至今未履行将房屋抵押在赵某名下的义务。原告认为，某公司1已构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告某公司1双倍返还定金;居间服务费20万元应当由违约方承担。被告王某与郑某二人作为担保人，应当按照约定承担连带保证责任。
2、被告辩称
王某、郑某、北京某科技有限公司三被告辩称：不同意赵某第一项诉讼请求，答辩人在合同履行中不存在违约情形，因本合同不符合约定的解除条件，答辩人要求继续履行合同，要求赵某一次性支付全部房款1880万元，其已经向答辩人支付的200万元履约定金，因其违约，归答辩人所有，不再抵扣房款;如因赵某无法支付全部房款，导致房屋买卖无法履行，答辩人同意解除合同，赵某支付答辩人的200万元定金由答辩人所有，无需归还赵某。不同意赵某第二项诉讼请求，根据买卖双方签订的《房屋买卖成交确认及定金收付协议》第七条约定，赵某向答辩人支付的定金属于履约保证金，在合同履行过程中，是赵某故意拖延合同履行，造成合同违约，因此赵某作为违约的一方无权要求答辩人双倍返还200万元定金。相反，因赵某的违约行为，该笔定金应当归答辩人所有。不同意赵某第三项诉讼请求，《居间服务合同》第四条第三款约定很明确，在答辩人不存在违约的情形下，居间代理费用由支付方承担，即赵某承担。不同意赵某的第四项诉讼请求，本案中的违约方是赵某，赵某应当承担全部费用。不同意赵某的第五项诉讼请求，本案中的违约方是赵某，赵某应当承担全部责任，答辩人王某、郑某不需承担任何法律责任。
3、第三人述称
第三人某公司2述称，协议签署以后，双方在一些基础点上没有争议，但在划款上有一些争议，王某希望找一家第三方机构进行房款的资金监管，但在实践中无法实现，所以双方产生争议，商量解除合同事宜，但双方对于违约问题达不成一致意见。
二、法院查明
1.本案被告王某和郑某是夫妻关系，二人为某公司1的股东，王某为该公司法定代表人、董事长。原告赵某为北京某律师事务所主任，负责人。
2.2018年4月23日，在某公司2的居间服务下，某公司1(出卖方)与北京某律师事务所(买受方)签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖成交确认及定金收付协议》等一系列房屋买卖协议，约定某公司1将坐落于昌平区涉诉房屋出售给北京某律师事务所，房屋建筑面积546.19平方米，房屋成交价1880万元。定金200万元买受方于签约当日向出卖方支付。北京某律师事务所还向某公司2支付了居间服务费20万元。《房屋买卖成交确认及定金收付协议》第八条第2款约定，出卖方违反本协议的，须双倍返还买受方定金，出卖方承担双方应向某公司2支付的服务费用。
3.同日晚间，某公司1(出卖方、甲方)与北京某律师事务所(买受方、乙方)、某公司2(居间方、丙方)另签订一份《补充协议》，该协议第3条约定：“出卖方应于合同签订后五日此房屋将产权抵押给赵某后，买受人当日向出卖方支付第一笔首付款：柒佰万元整(7000000元)，如出卖人在合同签订后十日内还未能将此房抵押在赵某名下，视为甲方根本违约，买受人有权解除买卖合同，并要求出卖人承担双倍返还定金的违约责任。如果因买受方不配合而导致无法办理抵押给赵某，应由买受方承担违约赔偿。”协议第8条约定：“担保条款。王某和郑某两人为买卖合同和本补充协议出卖人履行承担连带保证责任，不因买受人变更为赵某而免除担保责任。”该协议尾部某公司1、北京市某律师事务所、某公司2均盖章，赵某、郑某、王某签字确认。关于该份《补充协议》的签订情况，系由于诉争房屋上设有两笔共计1400万元的抵押债权，其中一笔700万元的抵押债权人为北京某小额贷款有限公司，出卖人希望买受人支付700万元首付款，便于其清偿该笔债务，使房屋买卖交易得以履行，买受人原则上亦同意此方案，但为保障其利益，希望在诉争房屋上为买受人设定抵押权，后经双方磋商，最终在上述《补充协议》文本上签字盖章。
4.同日，某公司1(甲方、出售方)、北京某律师事务所(乙方、原买受方)、某公司2(丙方、居间方)与赵某(丁方、新买受方)签订《变更协议书》，约定“甲、乙、丙、丁四方协商一致，就交易房屋的买卖事宜签订的《买卖合同》、《补充协议》、《服务费确认书》、《房屋购买居间协议》及《房屋出售居间协议》及其他相关法律文件项下的乙方的权利义务全部转移给丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。”
5.合同签订后，双方按照补充协议的约定应办理房屋抵押和赵某支付首付款700万元的手续。但由于诉争房屋的产权证原件留存在抵押权人北京某小额贷款有限公司手中，需抵押权人配合将房产证交给原被告才能办理上述手续。在此过程中，抵押权人要求将700万元存入一个第三方监管账户，己方可以把房产证提供给被告去办理解押和再抵押给赵某的手续，在看到解押办理回执时就将这700万元划走。对于这一方案，赵某认为自己提供700万元供被告清偿债务，在还没有见到抵押权证时，某公司就要划走自己的700万元，自身的利益得不到保障，且与合同约定不符，故不同意此方案，出现此问题的原因在于被告没有和抵押权人某公司沟通好，责任并不在己。此后由于各方对于合同履行细节无法达成一致，合同无法继续履行，故诉诸法院。
三、法院判决
1、解除被告北京某科技有限公司与原告赵某签订的房屋买卖合同;
2、被告北京某科技有限公司于本判决生效后三十日内向原告赵某双倍返还定金人民币四百万元;
3、被告北京某科技有限公司于本判决生效后三十日内向原告赵某支付居间服务费人民币二十万元;
4、被告王某、被告郑某对被告北京某科技有限公司履行上述两项判决义务承担连带责任;
5、驳回赵某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
北京某律师事务所与某公司1签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。按照《变更协议书》的约定，就诉争房屋买卖事宜签订的合同及相关法律文件项下北京某律师事务所的权利义务全部转移给赵某，赵某可以主张合同约定的权利，并应当履行合同约定的义务。
本案争议的焦点在于买卖双方何方违约。根据2018年4月23日晚间《补充协议》第3条的约定，出卖方应于合同签订后五日此房屋将产权抵押给赵某后，买受人当日向出卖方支付首付款700万元，如出卖人在合同签订后十日内还未能将此房抵押在赵某名下，视为甲方根本违约，买受人有权解除买卖合同，并要求出卖人承担双倍返还定金的违约责任。如果因买受方不配合而导致无法办理抵押给赵某，应由乙方承担违约赔偿。而本案最终未能将房屋抵押给赵某的原因是房屋产权证并不在出卖方(产权人)手中，而是在抵押权人某公司手中，而某公司为提供产权证供某公司1和赵某办理抵押设定了条件，即在办理解押手续时就要划走赵某提供的700万元购房款，而此时赵某并无法取得抵押权。这一条件与《补充协议》出卖方将产权抵押给赵某后，买受人当日向出卖方支付首付款700万元的约定不符。从约定内容来看，某公司1抵押房屋的行为应该在赵某支付700万元首付款之前完成，该抵押行为不以赵某履行任何义务为前提条件。因此，从买卖合同的文本约定来看，某公司1已构成根本违约，赵某有权解除买卖合同，并要求出卖人承担双倍返还定金的违约责任。赵某关于解除合同并要求某公司1双倍返还定金、承担居间服务费的诉讼请求，具有合同依据，应予以支持。关于赵某要求被告支付利息的诉讼请求，没有合同依据，应不予支持。
关于连带责任承担，根据《补充协议》第8条担保条款的约定，王某和郑某两人为诉争房屋买卖合同的出卖人履行承担连带保证责任，不因买受人变更为赵某而免除担保责任。故应依照王某与郑某二人应对某公司1双倍返还定金、支付居间服务费承担连带保证责任。
