北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某诉称：李某与程某系夫妻，程某甲系二人之子。张某与程某系同村村民，因程某宅基地宽裕及资金紧张，张某与程某于1997年7月28日签订《协议书》，约定“程某自愿将自家东院宅卖给张某，东院宅现有盖板房三间、树木伍棵、水井一口”，并约定清楚了宅基地的四至界限。张某及家人已经在购买的涉案宅基地建房并居住20年以上至今，但因程某去世，现程某之子程某甲对房屋买卖一事提出异议及阻挠，经协商未果，故诉至法院。
2、被告辩称
李某、程某甲辩称：不同意原告的诉讼请求，认为该《协议书》无效。二被告不知道程某与原告之间签订过涉案协议，程某在世时只是说将涉案房屋借给原告在北京没有房屋的外地干亲居住，因原告与程某是亲戚，二被告也认可涉案房屋借给原告的干亲使用，现原告突然提出程某于1997年就将涉案房屋卖给了原告，二被告对此不予认可，且原告提出的协议书不符合协议书的形式要件，二被告无法确认协议书上的签字是否为其亲笔所写;涉案房屋系程某父母宅基地，该宅基地及地上建筑(三间盖板房)均系程某的父母所有，其父母生前育有一子一女，儿子程某，女儿程某2，程某与李某于1981年结婚，婚后育有一子程某甲，程某的父亲于1986年死亡，没有留下遗嘱，程某父亲所留遗产由其法定继承人继承，程某父亲死亡后其子女没有分家析产，涉案房屋作为遗产在法定继承后，该房产即为程某及其李某、程某2共同所有，李某、程某2作为涉案房屋其他所有人，并不知道原告与程某之间签订协议书，事后也没有认可并作出将涉案房屋出售给原告的意思表示，该房屋在其他共有人没有追认程某的处分行为的情况下，该协议应归于无效。
二、法院查明
1997年7月28日，张某与程某签订《协议书》约定：程某自愿将自家东院宅卖给张某，东院宅现有盖板房三间、树木伍棵、水井壹口，东西各以现存院墙为齐，北以刘江院墙为齐，南以石广 房后滴水 为齐(石广会滴水为60公分)。本院宅售价人民币壹万元整，张某97年底全部付清购房款，本协议签字生效后，买房主张某享有房产所有权、使用权。张某在修建本院宅房屋时，程某提供运料交通便利，张某负责对临时占地貌复原。本协议买卖各方各执一份。高某、乔某在证明人处签字。
另查，程某与李某系夫妻，二人育有一子程某甲，程某、李某、程某甲均系丰台区村民。张某原系北京市丰台区村民，2014年3月5日转为非农业户口。
三、法院判决
张某与程某于1997年7月28日签订的协议书有效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据我国土地管理法的相关规定，宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地使用权可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体经济组织成员转让。本案中，张某与程某签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，双方均为北京市丰台区村民，属于同一集体经济组织成员，虽张某于2014年转为居民户籍，但非农业户口居民原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权，故该《协议书》并未违反法律的禁止性规定，应属合法有效。李某、程某甲辩称该房屋系借给张某亲戚居住，对此其未能提供证据证明，应不予采信。李某、程某甲主张即使该《协议书》真实存在，双方买卖的也仅涉及房屋的使用权和所有权，不是宅基地使用权的买卖，对此认为，房屋是建造在宅基地上的，房地一体，不可分割，故李某、程某甲辩称只是出卖房屋并未出售宅基地不能成立。李某、程某甲亦辩称该房屋为程某父亲的遗产，遗产尚未分割前归继承人共同所有，程某无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故现张某要求确认其与程某于1997年7月28日签订的《协议书》有效的诉讼请求，具有事实及法律依据，应依法予以支持。因程某已故，由程某的继承人作为本案的被告，符合法律规定。
