北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
单某、程某诉称： 2017年3月10日，经中介公司居间介绍，我们(情侣关系)与元某签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定我们购买元某名下的涉案房屋，房屋成交价格为584万元，房屋家具家电装修设备作价322万元。支付方式为：3月10日支付第一笔定金20万元，3月18日支付第二笔定金50万元，7月10日支付第一笔首付款483万元，物业交割时支付3万元，其余350万元由我们向商业银行申请“情侣贷”。合同签订后，我们依约向元某支付了定金70万元。但3月17日，北京市出台房屋买卖的限购政策，对有贷款记录的买房人的首付比例从40%提高到80%，导致银行可以给我们的贷款数额从350万元降至116万元，而这超出了我们的资金承受范围。经中介公司多次与商业银行沟通，想出的应对之策是，将二位买房人修改为单某一人进行网签，但申请银行贷款仍由我们二人申请“情侣贷”，以避开程某作为购房人的有贷款记录产生的影响。我们及元某听从了中介公司的建议，于3月28日签订了《变更买受方协议书》，将买受人由单某、程某二人变更为单某一人。4月20日，中介公司为买卖双方办理了网签合同手续，网签合同交易价格为584万元。之后，中介公司约银行办理贷款面签手续，但是此时，银行对“情侣贷”的审批政策收紧，对情侣中的任何一方有贷款记录的，均按照二套房政策执行，故不同意接受350万元额度的贷款面签。经过近两个月的努力争取无果后，为不影响元某将房屋卖给他人，我们于5月10日正式书面向元某提出解除买卖合同，并要求元某退还定金70万元。元某同意解除合同，但不同意退还全部定金。故我们诉至法院。1)请求人民法院判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及相关补充协议;2)元某返还定金70万元。
2、被告辩称
1)、元某辩称： 程某并不是本案适格的原告。存量房合同主体已经由单某、程某变更为单某，根据合同相对性原则，程某没有法定也没有合同约定的主体资格，应驳回其相关诉讼请求。
变更买受方协议书与《存量房屋买卖合同》网签合同均在2017年3月17日后由双方自愿签订，二原告主张受3.17新政影响解除合同理由不成立。在3.17新政后，单某作为具有完全民事行为能力且受过高等教育的人，已经充分评估了履约能力，才签订了变更协议和网签合同。单某要求解除合同，实质是看到北京房产受新政影响，房价大幅下跌，自感之前价格不合适才要求解除合同，其行为实属违约解除合同，理应承担违约责任。
单某要求免责解约理由不成立，3.17新政不能成为合同解除的理由，在新政出台之后，单某与元某签订了网签合同，从时间的逻辑上已不存在3.17新政影响了，单某本人名下在本市没有住房，也无贷款记录，不存在首付比例不低于80%问题;不存在不可抗力情况;且合同约定贷款解决方式为“买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准。”单某在可以继续申请其他贷款机构贷款情况下拒不申请，故不具备免责解除合同的理由。
单某违约解除合同的行为给我造成了巨大经济损失。我是因为现有住房无法满足生活，不得不出卖现有住房，换到更偏远的地方购买房屋。为此，我于2017年3月4日签订房屋购买合同，总价900万元，购买了某区一套房屋，现已支付42.564万元，本案标的房屋出卖价906万元，加上拟贷款80万元，刚好够买某区房屋。而单某拒绝购买现有房屋，势必造成我根本就没有能力履行某区房屋买卖合同，从而造成我就某区房屋买卖合同违约，其法律后果不但之前支付的42.564万元无法退回，也面临按合同约定支付180万元的违约金的损失。
单某拒绝购买我的房屋，单方解除合同的行为构成根本违约，应向我承担违约责任。故我不同意单某要求返还定金的诉讼请求，并提出反诉，诉讼请求：1)请求判令单某、程某向我支付房屋买卖合同约定的违约金181.2万元;2)由单某、程某支付我付出的公证费5060元。
2)、单某、程某针对元某的反诉辩称： 我们没有故意违约行为，不应承担违约责任。在新政出台之前，我们作为情侣共同购房、共同贷款，可以按照单某的首套房申请贷款，贷款比例最高为网签房款的60%，本案中网签合同价为584万元，准备申请的贷款额为350万元，未超过60%。新政策出台以后，我们共同买房共同贷款的情侣贷就认定为二套房，因为程某有贷款记录，贷款比例最高为房款的20%，即584万元的20%为116万元。新政策导致贷款额相差234万元，这是我们无论如何也不可能筹措到的，属于合同法关于情势变更的规定情形，不属于我们故意违约行为。
因为限购政策影响，北京任何贷款机构都不可能批准本案的贷款，本合同已无继续履行的可能，合同目的不可能实现，依法应当解除。
房屋的买受人一直是单某、程某二人，不是单某一人。从最初买卖合同的签订，到70万元定金支付，再到将自己的房屋出售，用出售房屋的房款支付诉争房屋的房款，都是程某履行买房人义务的行为。程某从共同买房人名单中隐去目的是为了取得银行贷款，而不是为了不再购买诉争房屋。
元某所列举的损失既不客观真实，更与我们无关。首先，元某于2017年3月4日签订购买他人房屋的合同，3月10日将其房屋卖与我们，其先买后卖的换房行为，本身蕴藏着资金断裂的交易风险，这种错误是元某自己造成的，购买房屋首付款的筹集方式，是元某自己要评估的交易风险;关于房屋市场价格下跌问题，仅凭中介机构报价不能令人信服，且即使下跌并未造成元某的实际损失。故我们不同意元某的反诉请求。
3、第三人述称：
中介公司述称，原被告双方于2017年3月10日签订合同，买方当天支付20万元定金。3月18日，买方支付50万元定金。3月16日，申请房屋核验，4月10日，房屋核验通过。3月29日，申请资质审核，已经通过。4月20日网签，网签之后，原被告预约办理银行面签手续，但是由于单某面签材料不足，工资流水证明不符合银行要求，无法贷款，后续流程没有继续进行。我公司同意解除合同，原告本诉与被告反诉均与我公司无关，不发表意见。
二、法院查明
2017年3月10日，单某、程某(买受人)与元某(出卖人)签订《存量房屋买卖合同(经济成交版)》，约定单某、程某购买元某涉案房屋 ，房屋成交价格为584万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为322万元。买受人向出卖人支付定金70万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为350万元。买受人如因自身原因未获得贷款机构批准(包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的)，双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行;2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。关于权属转移登记的约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起125日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，三方签订《补充协议》，其中第二条约定程某、单某(乙方)于2017年3月10日支付元某(甲方)第一笔定金20万元，于2017年3月18日支付第二笔定金50万元，于2017年7月10日前支付第一笔首付款483万元，以理房通方式支付。双方于生成网签5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在2017年7月15日前，双方办理房屋所有权转移登记手续。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。双方与中介公司同日还签订有《买卖定金协议书》。单某、程某当日支付了定金20万元;3月18日，程某支付元某定金50万元。
2017年3月28日，甲方(元某)与乙方(单某、程某)、丙方(中介公司)、丁方(新买受方单某)签订《变更买受方协议书》，约定1.甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。2.甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方交易上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。3.甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就上述房屋签署的《补充协议》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。4.甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。
2017年4月18日，元某与单某的《存量房屋买卖合同》在房屋登记部门登记备案，房屋成交价格为584万元，买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为350万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解除方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。后因单某办不下来银行贷款，2017年5月10日，单某、程某向元某发出《解除二手房买卖合同通知书》，元某收到后，表示异议。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
诉讼中，双方均提供了单某与元某之妻亓艳花微信聊天记录，单某、程某证明，亓艳花知道程某买房、双方在317政策开始都认为影响不大、亓艳花知道情侣贷;元某证明3.17新政发生后，单某一直表示能履约，其称受新政影响属于情势变更要求解约的理由不成立;双方对对方的证明观点均不认可。微信中谈到，亓艳花于2017年3月22日问：“你们那边的房卖出了吗?”单某答：“还没呐，前几天有人看，但是也没定。”亓：“新政一出，肯定会影响一点。”单：“是的，不过还早，4月底前能卖出去就好。”单某问元某之妻亓艳花：“这个政策对你们有影响吗?”亓：“对我们影响不大，我们买的偏，昌平的，那边价格低些。”“你们是不是就贷不了那么多了?家里有资助就好。”单：“对首套的贷款好像影响不大，以我的名义买，首套。”4月20日，双方微信对话：亓：“又有新政策是吗?”单：“嗯，不让情侣贷款了，再想办法。”“现在就是以我一个人名义贷款了。”亓：“那就贷的少了吧?”单：“不，还是350，我得改一下收入证明了。”4月22日，亓问：“贷款的事搞定了是吗?”单：“贷款的事儿差不多了，主要还是卖房，周期能不能再给我们宽几天，这样好和下家谈。”4月27日，亓再次问，“那边怎么样了，我们是节后找时间签吗?”单：“嗯，节后签。还没卖出去，但最近看房的多了。”2017年5月3日单：“姐姐，我们这边借不到更多的钱存定期了。我担心买不起你的房子了。”法院确认该微信聊天记录的真实性、关联性，并与其他证据综合认定效力。
单某、程某所述由于3.17新政，导致贷款政策变化，另外提供了如下证据：1.单某与中介公司中介人员谈话录音、单某与毕海龙电话录音，证明变更买受人为一人的本意是为了规避程某有贷款记录的影响，争取贷款能够办理，但317政策实施后，这一变通措施也无法获得贷款。元某对该证据的真实性不予认可，不能证明其证明目的。2.单某、程某提供与元某、亓艳花第二次协商录音，证明变更买受人的目的、已通知解除合同。元某对证据的真实性不予认可，认为有删减的情况，认为不能证明其证明目的。3.单某、程某与中介面签中心银行咨询录音，证明无论一人申请贷款、还是二人，银行都不能批准。元某对证据的真实性不予认可，谈话人系案外人，不能证明身份。4.中介公司经纪人毕海龙证人证言，证明新政前是单某、程某共同买房，后银行说两个人贷款贷不下来，他们就换成一个人贷款，去之前，银行让他们买一个银行理财就可以办，去之后，银行又让他们买一个大额的定期存款，因为单某、程某没有这么多钱，且工资流水也不符合要求，所以银行贷款最终没有办下来。对于该证人证言，元某认为变更协议后，首套不受新政影响，且程某作为保证人可以办理贷款。法院确认单某、程某与元某、亓艳花的录音、中介公司经纪人毕海龙证人证言为真实，并与其他证据综合认定效力。
元某提供中介网关于本案争议标的房屋同地段房屋成交记录公证书，证明双方签约之日至2017年5月30日，争议房屋价格已经贬值126万元。单某、程某认为中介机构非专业的评估机构，其价格认定并不真实。法院确认公证材料的真实性，结合其他证据确认效力。元某对于其反诉，提供其妻亓艳花于2017年3月4日与案外人尹廉和签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，亓艳花购买尹廉和位于昌平区沙河镇北街家园11号楼1103号房屋，房屋成交价格为460万元，家具、家电、装饰装修及配套设备440万元。单某、程某对于证据的关联性不认可。法院确认上述证据的真实性。元某提供亓艳花与中介公司经纪人毕海龙电话录音，证明5月4日，程某取消了委托中介公司出卖其个人房屋的委托。单某、程某对于真实性不认可。因单某、程某对该证据的真实性持有异议，故法院不予认定。
元某述，目前其购买的昌平房屋的买卖合同正在履行过程中，首付款交付时间延长一个月。
三、法院判决
1、一审判决：
1)、解除单某与元某签订的《存量房屋买卖合同》及相关补充协议;
2)、本判决生效后七日内，元某退还单某、程某定金70万元;
3)、驳回单某、程某其他诉讼请求;
4)、驳回元某全部反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
在3.17新政出台之前,单某、程某与元某签订《存量房屋买卖合同》及与中介公司三方签订《补充协议》，受3.17新政调控政策的影响，银行贷款政策的变化将导致单某、程某能够申请到的贷款数额远远低于合同约定的贷款数额，剩余贷款数额需要单某、程某通过其他方式补足，大大超出了单某、程某签订合同时预期的履约能力，导致单某、程某无法继续履行合同，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，虽然银行信贷政策调整所致的成本增加属于当事人应当预见的商业风险，但考虑到贷款政策变化使单某、程某自行补足的现金大幅度上升，在变更买受人后，单某的个人资信、财产状况仍不满足贷款条件，而该结果并非单某、程某主观过错所致。且单某与元某之妻的微信亦能显示单某在新政颁布之初，对于新政造成的影响仍估计不足，新情况出现后，单某、程某与元某、中介公司及时进行了沟通，在中介公司的建议下，各方于2017年3月28日签订《变更协议书》，试图通过规避新政的方式继续履行合同。该变更协议并非各方在新政后重新签订了一份买卖合同，也不能据此表明单某自愿放弃了原有合同的解除权。变更协议本质上还是各方要继续履行原有房屋买卖合同及补充协议的共同意思表示，单某与程某共同购房的意思并未发生变化，故单某、程某作为原告起诉，主体适格。在变更买受人后，单某虽又主动重新申请贷款，但其个人资信、财产状况仍不满足贷款条件，故单某、程某确系因不可归责于双方当事人的客观原因不能继续履行合同，单某、程某要求解除合同并退还定金，法院应予以支持。如上所述，单某、程某并不构成违约，对元某要求单某、程某支付违约金的请求，法院不予支持。
元某反诉称，由于单某的违约行为，导致其购买某区的房屋买卖合同面临违约并遭受损失，故而要求单某支付违约金及公证费损失。法院认为上述诉请不应予以支持。首先，本案并未认定单某违约;其次，元某是先行买房、再行出售自己的房屋，其本身就应意识到上述交易存在风险，即由于未能如期售出房屋导致资金链断裂而可能承担的违约责任;第三，单某在意识到不能买房后及时向元某告知并通知解除合同，元某此时就应当及时采取措施防止损失进一步扩大，否则产生损失应由元某自行承担。诉讼中，元某的房屋买卖合同仍在履行之中，元某没有提供充分证据证明其遭受了实际损失，且元某支付的公证费用是其为主张权利自行采取的措施，其要求单某赔偿上述损失缺乏事实与法律依据，法院不予支持。
