北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告季某诉称：季某系《房产交易合同》的买方，万某系卖方，某公司系居间方。2017年1月15日，季某与万某签订《房产交易合同》。根据合同约定，房屋价款为850000元。合同另约定万某应于2017年3月15日前还清贷款并注销抵押权。双方应于2017年3月31日前亲自签署《房产买卖协议》至房管部门。后双方协商顺延至2018年3月15日前办理全部手续。季某已经交付定金50000元和中介费用13300元。但是万某拒不配合履行《房产交易合同》义务。季某告为维护自身合法权益，提起诉讼请求：1.依法判令解除季某与万某签定的《房产交易合同》;2.依法判令万某返还季某定金50000元，赔偿中介费用13300元，赔偿房屋差价损失258000元，赔偿原告支出的鉴定费5270元
2、被告辩称
万某经法院传票传唤未到庭应诉未提交书面答辩。
3、第三人陈述
某公司述称：万某没有按合同约定时间去房管局签署买卖协议，原因是万某一直在延期，后来联系不上万某，导致无法办理手续。
二、法院查明
2017年1月15日，季某与万某及某公司签订《房产交易合同》，合同约定，季某购买万某名下房屋，房产成交价格为850000元，合同签订之日季某向万某交付定金50000元。合同另约定万某应于2017年3月15日前还清贷款并注销抵押权，双方应于2017年3月31日前亲自签署《房产买卖协议》递件至房管部门。在《房产交易合同》中关于违约责任的约定“如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬均不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失由违约方予以赔偿;如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，违约方应向守约方支付该房屋成交价的10%作为违约金。”
2017年1月15日季某向万某交付定金50000元;向某公司交付服务费8500元、代收评估费4200元、贷款代办费600元。
2017年4月8日季某与万某签订《补充协议》，双方约定“原合同还清贷款并注销该抵押权日期更改为2018年1月31日之前;打协议时间更改为2018年2月28日之前，2018年3月6日前首付款存入相应的资金监管机构。”
2017年12月27日季某与万某签订《延期补充协议》，双方约定房屋买卖办理手续时间延期至2018年3月15日。
法院于2018年6月1日调取《不动产登记簿查询证明》载明：诉争房屋的权利人为万某;抵押权人为银行，抵押登记的时间为2011年7月13日;现涉案房屋仍处于法院查封状态下。
诉讼中，季某申请对涉案房屋在2018年3月16日的市场价值进行评估，估价结果为“估价对象房地产在2018年3月16日的市场价值为110.8万元，单价为8802元/平方米。”季某支付评估费5270元。
三、法院判决
1、解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》;
2、被告万某于本判决生效之日起15日内返还原告季某定金50000元;
3、被告被告万某于本判决生效之日起15日内赔偿原告季某中介费8500元、房屋差价损失232200元、评估费5270元;
4、驳回原告季某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，季某与万某及某公司签订《房产交易合同》、《补充协议》及《延期补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同当事人均应依约履行合同义务。
关于季某主张解除合同的诉讼请求。万某未按照合同约定履行还清贷款并注销抵押权的义务，且涉案房屋现仍处于法院查封状态，上述原因导致季某的合同目的无法实现，万某的行为应属于根本性违约行为，故季某要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。
关于季某要求万某返还定金50000元的诉讼请求。因万某存在根本违约行为导致合同解除，季某的该项诉讼请求，符合法律依据，法院予以支持。
关于季某要求万某赔偿房屋差价损失258000元、鉴定费5270元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此季某要求违约方万某赔偿损失的请求，符合法律规定，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿应包括合同履行后可以获得的利益，因万某的根本违约行为导致产生房屋差价损失，且房屋涨价属于合同履行后可以获得的利益，故万某应予赔偿。经鉴定房屋涨价差价为258000元(1108000元-850000元)，结合季某在签订合同时对万某履行合同能力的应有预见、万某的过错程度及对房屋涨价预见能力等综合因素酌定，万某应赔偿季某房屋差价损失232200元及评估费损失5270元。
关于季某要求万某赔偿中介费用13300元的诉讼请求。虽然季某与万某及某公司签订的《房产交易合同》约定“如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬均不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失由违约方予以赔偿。”但是在季某主张的居间费用中包括某公司收取的服务费8500元、代收评估费4200元、贷款代办费600元，其中服务费8500元应为“居间报酬”，其余两项不属于“居间报酬”。故按照合同约定万某应赔偿季某中介费8500元。
