北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
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一、基本案情
1、原告诉称
原告马某诉称，2015年11月10日原、被告签订《限价商品住房买卖合同》及《补充合同》。合同约定：原告购买由被告开发的房屋，并约定被告应于2017年8月30日前将房屋交付给原告。合同签订时，原告依合同约定交付房屋首付款175110元。但在合同约定的交付房屋日期到来时，被告未能向原告交付所购房屋。2018年4月25日，被告通知原告可以在2018年5月6日向原告交付房屋。原告认为，被告延期243天之后，以雾霾天气为由拒不按照合同约定向原告支付延期交付房屋之利息和违约金，严重侵害原告的合法权益。原告为维护原告的合法权益，故诉至法院：1.被告赔偿延期交付房屋利息共计20114.64元;2.被告赔偿延期交付房屋违约金10482.18元。
2、被告辩称
被告某公司辩称，涉诉房屋确实存在逾期交付问题，逾期天数为自2017年8月31日至2018年4月30日，共243天。但其中117天系由于政府及环保等相关部门环境治理的停工要求导致;还有118天系由于该房屋自来水、排水、燃气、供热等市政大配套工程安装迟延等原因导致。而根据原被告双方的《商品房买卖合同》约定及相关法律法规规定，因上述两种原因导致的逾期交付，被告无需承担赔偿责任。除上述免责天数外，被告可以承担违约责任的逾期天数为25天。
二、法院查明
原、被告于2015年11月10日签订一份《限价商品住房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋，房价款为685110元。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照附件六《补充合同》第二条执行。合同附件六《补充合同》第二条“对合同第三条的补充”约定，若发生下列情况导致合同项下的商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第五条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，但是出卖人应事后及时向乙方(原告)书面告知发生的特殊情况。因下述原因导致出卖人延期交付该房屋的，出卖人不承担相应之赔偿责任;如不可抗力导致合同不能履行，出卖人不承担违约责任：1.执行法律、法规和政府规章等强制性文件;……，3.政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件或政府部门政策变化而导致的延期交付;4.因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目关联的市政干线工程及采取临时措施或市政配套的批准安装迟延而引起房屋延期交付;5.其他不可抗力因素导致的情形。《补充合同》第四条“对合同第五条的补充约定”，双方同意删除买卖合同第五条项下的全部内容，并替换为以下文字：4.1除遇不可抗力外，甲方(被告)如未按本合同第三条约定日期交付房屋，逾期90日(含第90日)内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付房屋之日(含当日)止，按银行同期贷款利率计算。4.2如超过上述约定期限的，合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付之日(含当日)止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应自逾期交付第91日起至实际交付房屋之日(含当日)止，每日按照房屋价款的万分之一向乙方支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房价款685110元。
由于被告不能如期交付涉案房屋，被告于2017年8月28日向原告发送《延期交房通知书》，告知因项目红线外部分市政基础配套工程正在施工，致使部分配套工程不能按时投入使用。2018年4月25日，被告向原告发出《入住通知书》，告知于2018年4月30日开始正式交房，原告于2018年5月6日办理相关手续。
三、法院判决
1、被告某公司赔偿原告马某房款利息11675.96元、违约金3631.08元，以上款项合计15307.04元。
2、驳回原告其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原、被告订立的《市限价商品住房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约享受各自权利，履行各自的义务。合同签订后，原告已依约全额交付购房款685110元，但被告未按照合同约定于2017年8月30日前将验收合格的商品房交付原告，而是于2018年4月23日才取得《商品房准许交付使用证》并通知原告于2018年4月30日正式交房，其行为已构成违约，依约应承担给付原告逾期利息及违约金的责任。但被告主张延期交付系政府相关部门环境治理及大配套设施延误造成，属于合同约定的免责事由应当免除赔偿责任，双方就此产生争议。
依照双方所签的《补充合同》第二条约定因政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件或政府部门政策变化而导致的延期交付行为予以免责。本案中，对于被告主张的因市政大配套设施延误而导致延期交付是否应予免责的问题。《补充合同》第二条约定因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目关联的市政干线工程及采取临时措施或市政配套的批准安装迟延而引起房屋延期交付可以免除赔偿责任，该条款属于被告提供的格式条款，其应当遵循公平原则确定当事人双方的权利和义务，但该条款将被告因第三方原因导致迟延交付的责任予以免除，而由原告承担延期给付的不利后果，有违上述公平原则。同时，被告与第三方签订的大配套合同迟延履行的原因到底是由第三方违约造成的，还是由被告迟延促成开工条件造成的，系另一合同关系应认定的事实，法院不予处理。即便按照被告主张的是因第三方即政府大配套延迟造成违约，也应当依据合同法规定“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。故被告提出的上述抗辩主张，法院不予采信。
