北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告方某诉称，2017年2月25日原告与区某的代理人周某就区某所有的房屋签订了买卖合同，合同签订当日原告给付被告定金20000元。在合同履行过程中，被告周某不出售此房了，拒绝继续履行合同，因此原告以区某为被告向人民法院提起诉讼，要求区某承担违约责任。开庭过程中，原告才得知周某未经区某授权私自出卖涉案房屋，所以导致双方无法继续履行合同。被告周某无权代理的行为致使合同无法继续履行，应当赔偿因此给原告造成的经济损失，故成诉：1.请求判令被告返还原告购房定金2万元;2. 被告赔偿原告经济损失108675元、评估费4500元。
2、被告辩称
被告周某辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法裁定驳回原告的起诉。1.针对原告诉讼请求中第一项请求，法院曾判决表明被告作为第三人出庭，已经同意给付原告20000元定金，原告拒绝收钱，后被告多次与原告联系将定金退还给原告，原告均拒绝，被告多次与法庭联系将定金交付给法庭，法庭也拒绝接收，现原告将定金作为诉请，违反了法律规定，所产生的费用由原告自行承担。针对赔偿原告经济损失，原被告签订的购房合同属于定金合同，在合同中明确约定，双方可以通过返还定金解除合同，对于合同是否履行产生的损失，双方均无权追究。同时在另案诉讼中，原告依法主张双倍返还定金的请求，被人民法院驳回的理由是坚持诉请，对返还20000元定金不予认可，法院在另案判决中认定，基于原告不改变自己的主张，因此赋予了其交付的定金20000元可另行主张解决的释明，生效的判决仅可以确定原告可以主张20000元定金的权利，并不可以主张应给予损失的权利。本次是第一次开庭，原告在未进行庭审情况下，自行主张对涉案房屋的评估鉴定，原告有义务对其主张的损失和依据向法庭提供证据，评估报告系证据的一种，因此产生的评估费理应由原告承担。2.原告的起诉属于重复起诉，根据法院相关规定，构成重复起诉应具备三个条件，第一当事人名称地位相同，第二诉讼标的相同，第三诉讼请求相同，本案符合重合起诉的特征，因此法庭应裁定驳回原告的起诉;3.原告系房屋中介人员，并未取得任何房屋中介的资质，属于当前打击炒房的黑中介，在双方签订的售房协议中第四条，原告为自己设定了权力，可以指定购买的房屋过户到他人的名下，因此原告购买的目的是倒卖房屋，获取差价，被告之所以与原告解除合同，是因为原告加价另售他人，并与案外人签订合同，遭到被告拒绝，才与原告产生纠纷。被告目前持有与原告本人的微信聊天记录，以及原告从事房屋经营活动的处所的视频资料，证明原告的行为是非法的，不应受到法律保护。
第三人区某未出庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
二、法院查明
2017年2月25日被告周某以第三人区某的名义，与原告签订售房协议书，约定将第三人名下的房屋及地下室以800000元价格出售给原告，同时约定于2017年2月25日至2017年3月25日到房管局及银行办理贷款手续。协议第四条还约定原告有权指定该宗房产地过户到指定人名下。协议签订当日原告给付被告购房定金20000元。后双方因故未再履行该协议。
2017年7月12日，原告以本案第三人区某为被告，以本案被告周某为第三人，向法院提起民事诉讼，要求区某双倍返还原告定金40000元，法院做出民事判决书认定周某无权处分，该售房协议书无效，原告主张无事实和法律依据为由，判决驳回了原告的诉讼请求。同时在论理中说明周某收取的购房定金20000元，原告可另行主张解决。现该判决已发生法律效力。
在本案诉讼中，原告申请对涉案房屋在2017年3月25日的市场价值进行评估，经法院委托评估咨询有限公司进行估价，认定涉案房屋在2017年3月25日的市场价值为908675元。另查，原告方某具有从事中介活动的经历。庭审中，原告未能提供本人在2017年3月31日天津市出台房地产调控政策后再行购房的证据。
三、法院判决
1、被告周某返还原告方某购房定金款20000元，赔偿原告方某损失20000元，以上共计40000元。
2、驳回原告方某有关赔偿的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原被告签订的购房协议被法院认定无效，该判决已经发生法律效力。对于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还;有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案争议的主要焦点在于涉案房屋因协议不能履行的市场差价被告应否赔偿。对此，从购房原因上分析，如因生活消费等合理合法需求而购买房屋，则该差价利益应当依法予以保护;但如果属于炒房赚取差价的谋利行为，则不予支持。从被告提供的证据看，原告是从事中介服务的人员，售房协议中约定原告有权指定该宗房产地过户到指定人名下，且在2017年3月31日本市房地产调控政策出台后，在房屋价格相对稳定的情况下，原告并没有再行购买房屋，上述情况有理由让人产生原告并非生活需要而购买房屋的合理怀疑。此外，从合同被认定无效不能履行的原因上看，原被告均负有过错，原告负有对被告无权代理处分审查不严的责任，被告承担无权代理处分的责任。综合以上因素，并考虑被告占有原告定金的情况，法院认为按照无效合同产生的法律后果，被告应当返还原告定金20000元，同时酌情给予原告赔偿损失，以20000元为宜。关于被告提出本案属于重复起诉不予审理等意见，不予采纳。本案第三人区某经法院依法传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。
