北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告朱某诉称，原、被告在2016年8月7日签订《房屋买卖合同》，原告已于2016年7月21日向被告支付定金20000元，又于2016年7月30日缴纳房款308810元，因被告故意拖延，本来约定的1个月内完成备案，却在2016年11月7日才备案，导致银行贷款迟迟不能审批，期间被告多次要取钱财，原告均未支付，最后按照基准利率办理的贷款，为维护原告的合法权益，故起诉至法院：1.要求被告赔偿对原告造成的物业费和维权时间的损失3000元;2.要求被告赔偿原告首付款贷款利率82折到基准利率的差额229586.4元;3.诉讼费用由被告承担。
2、被告辩称
被告某公司辩称，双方于2016年8月7日签订《商品房买卖合同》，在合同附件六补充合同中约定签订办理该商品房买卖合同备案登记手续授权委托书及相关文件，按出卖人要求提交合同备案登记所需的全部资料，并缴纳合同备案登记所需的相关费用。在买受人签署授权委托书并提交符合合同登记备案、所有权预告登记要求的相关资料及费用的前提下，出卖人在买卖合同签署后30日内向国土资源和房屋管理局申请办理合同登记备案及所有权预告登记。买受人同意委托出卖人缴纳契税、维修基金及其他办理商品房权属转移登记手续所需缴纳的各项税费，如因买受人未及时或足额将上述款项交给出卖人，出卖人不承担因此引起的不能按时交房、不能按时办理该商品房权属转移登记等违约责任。本案中原告缴纳维修基金、契税的时间是在2016年10月11日，被告在2016年10月14日向房管部门申请备案，同年11月7日完成备案登记手续。因此被告没有任何形式的拖延，而是原告没有按照合同约定时间缴纳相关税费造成，与被告无关。迟延交房是因为原告未按照合同约定在房屋交付前缴清房款造成，顺延交付房屋是原告单方造成，与被告无关。原告未及时办理贷款手续得到低息贷款的原因是原告不符合低息贷款条件，并非被告造成。而且原告诉请的经济损失没有计算依据，基准利率的调整变动频繁，不能依据一年的基准利率计算未来数十年的利息数额。不同意原告的诉请。
二、法院查明
2016年8月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告将房屋出售给原告，房屋价款为1528810元，被告于2017年3月31日前，将商品房交付原告使用。原告应于2016年8月25日前一次性存入首付款308810元，其余价款办理贷款。双方补充合同约定：签订办理该商品房买卖合同备案登记手续授权委托书及相关文件，按出卖人要求提交合同备案登记所需的全部资料，并缴纳合同备案登记所需的相关费用。在买受人签署授权委托书并提交符合合同登记备案、所有权预告登记要求的相关资料及费用的前提下，出卖人在买卖合同签署后30日内向国土资源和房屋管理局申请办理合同登记备案及所有权预告登记。买受人同意委托出卖人缴纳契税、维修基金及其他办理商品房权属转移登记手续所需缴纳的各项税费，如因买受人未及时或足额将上述款项交给出卖人，出卖人不承担因此引起的不能按时交房、不能按时办理该商品房权属转移登记等违约责任。
原告在2016年7月23日支付被告定金20000元，2016年7月30日支付被告房款98000元，2016年7月31日支付被告房款190810元，2016年10月11日支付被告手续费15137元，2016年10月11日原告缴纳契税13773.06元及维修基金15288元。
被告于2016年10月14日就涉案合同申请备案，2016年11月7日备案完毕。
2017年2月3日，原告与案外人银行及保证人杨军亮签订《个人贷款合同》，由案外人向原告发放个人住房按揭贷款，贷款金额为1220000元，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率4.9%下浮15%执行，首期执行贷款年利率为4.165%。注如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行。
2017年6月14日，原告与案外人银行及保证人杨军亮签订《中国光大银行合同变更协议》，载明：现经原合同及本协议各方协商，一致同意对原合同进行修订，原合同的贷款利率按中国人民银行贷款基准年利率浮动-15%执行，变更后的合同贷款利率按中国人民银行贷款基准年利率浮动0%执行，从2017年6月14日起开始执行。
2017年7月3日被告将房屋交付给原告。
原告提出涉案房屋贷款系由被告办理，被告对原告主张不予认可，认为涉案房屋贷款系由原告自行办理，由于原告就该事实未提交相关证据予以证实，故法院对原告主张贷款由被告办理不予认定。
另查，原告提交物业费收据，载明收取涉案房屋2017年4月1日至2018年3月31日的物业费2486.4元。
三、法院判决
驳回原告朱某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。
关于原告主张被告赔偿物业费及维权损失3000元的诉讼请求。鉴于涉案房屋物业费并非被告收取，且原告亦未提交被告应赔偿原告物业费及维权损失的相关依据及证据，故原告要求被告赔偿物业费及维权损失的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。
原告主张被告赔偿利率差额损失229586.4元的诉讼请求。原告提出由于被告故意拖延备案时间，现依据双方合同约定：“在买受人(原告)签署授权委托书并提交符合合同登记备案、所有权预告登记要求的相关资料及费用的前提下，出卖人(被告)在买卖合同签署后30日内向国土资源和房屋管理局申请办理合同登记备案及所有权预告登记”，本案原告在2016年10月11日原告缴纳契税13773.06元及维修基金15288元，被告在2016年10月14日就涉案合同申请备案，被告并未违反双方合同约定，同时从原告在2017年6月14日与案外人银行及保证人杨军亮签订《合同变更协议》来看，涉案房屋贷款利率变更为基准利息，系原告与案外人银行及保证人杨军亮的共同意思表示。贷款利率折扣的调整客观上具有不确定性，办理贷款时间的早晚与贷款折扣的大小没有确定的关系，且与贷款人本身的征信等情况相关，原告提交的证据不能证明贷款利率变更为基准利率系被告原因导致，故对于原告的上述诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。
