北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张龙诉称：张龙和方平于2007年6月3日签订《房屋、院落转让合同》约定张龙以人民币66000元的价格购买方平位于延庆区旧县镇闫庄村的房屋及院落，张龙支付上述合同价款后，对院落的旧危房进行了拆除、翻建并配备了必要的附属设施，支付了巨额费用，对此均取得方平和院落所在村委会的同意。
在张龙将院落翻建完成之后，方平以双方签订的合同无效为由向法院起诉，延庆区人民法院于2014年6月16日判决双方签订的《房屋、院落转让合同》无效，由张龙将翻建后的房屋、院落返还给方平。因转让合同的签订系方平找张龙积极磋商的，而且方平称已取得居民身份另有住房，转让院落已闲置不用，而后却又起诉称没有住处，主张合同无效，由于方平的过错导致合同无效，且造成张龙拆除、翻建房屋和配备相关附属设施的投资损失，因此，由方平对合同的无效负主要责任，请求法院判令：1、方平返还张龙房屋和院落转让款66000元;2、方平赔偿张龙因合同无效导致的损失，其中拆除原始房屋、平整土地、清理垃圾废料、修建加固房屋及锅炉房等材料及人工费用348673元，装修房屋材料及人工费160769元，土地区位补偿价125260元，修建房屋及维护权益的合理支付交通费2000元，评估费2000元。以上共计704702元。3、方平承担本案诉讼费。
2、被告辩称并反诉称
方平辩称：首先，不同意返还房屋及院落转让款，因为这既包括了房屋也包括了宅基地使用权的价值，如果要求返还转让款，则不应再主张其他损失。其次，宅基地区位补偿款只同意按评估价值支付70%，因张龙重复申请评估鉴定，故不同意支付评估费，其他的损失和诉讼费请法院依法裁判。另外，延庆区人民法院判决已发生法律效力，张龙未按判决确定的内容履行腾退房屋和院落的义务，故提出反诉，请求赔付因张龙逾期未履行腾退义务而导致方平外出租房发生的相关费用19800元。
二、法院查明
2007年6月3日，张龙、方平签订《房屋、院落转让合同》，约定方平将旧县镇闫庄村的宅院一处以66000元的价格卖给张龙。
2008年开始，张龙将院内旧房拆除后重建，在院内建成北房3间、东耳房1间、西耳房1间、西房2间、东房1间及地窖、木棚、地暖、化粪池、院墙、院地等附属设施，在院外(院东侧)建锅炉房1间。
2013年5月10日，方平将张龙诉至北京市延庆区人民法院，请求法院确认张龙、方平双方签订的《房屋、院落转让合同》无效，并要求张龙腾退房屋及院落。该案审理中，张龙申请对诉争房屋及附属物重置成新价、宅基地区位补偿价进行了两次评估，但张龙并未提起反诉。第一次评估结果于2013年8月25日作出，估价结果为房屋价值162130元(含锅炉房价值21237元)，附属物价值83490元，区位补偿价125165元，合计370785元。第二次评估结果于2013年12月31日作出，估价结果为房屋及附属物重置成新价253709元(含锅炉房及地窖价值21590元)，宅基地区位补偿价125260元，合计378969元。上述两份评估结论的有效期均为一年，现均已超过有效期间。北京市延庆区人民法院经审理后，于2014年1月28日判决：一、方平与张龙签订的《房屋、院落转让合同》无效。二、张龙将坐落于延庆县旧县镇闫庄村的房屋及院落腾退给方平(该宅院东侧锅炉房不在返还范围之内)。现该判决已发生法律效力。
2015年4月13日，张龙在本案审理期间提出申请书，申请对房屋、装修及附属物重置成新价、宅基地区位补偿价进行评估鉴定，后经北京市高级人民法院以摇号方式选定北方评估公司进行评估。北方评估公司于2015年9月17日作出评估报告，估价结果为：房屋重置成新价239169元(包括装修及附属物价值)、宅基地区位补偿价125260元，合计364429元。方平对评估结果无异议，张龙对评估结果提出书面异议，要求北方评估公司进行答复，北方评估公司作出书面回复意见。双方对于北方评估公司的书面回复意见均无异议。
三、法院判决
1、一审判决
1)方平赔偿张龙因合同无效产生的经济损失：房屋重置成新价值二十三万九千一百六十九元(包括装修及附属物价值)、宅基地区位补偿价值十万零一百二十八元，以上共计三十三万九千二百九十七元。
2)张龙赔偿方平因未履行腾退义务产生的经济损失三千六百元。
3)驳回张龙的其他诉讼请求。
2、二审判决
1)维持一审民事判决第二项;
2)撤销一审判决第一、三项;
3)方平返还张龙购房款六万六千元;
4)方平赔偿张龙房屋重置成新损失十七万三千一百六十九元、宅基地区位补偿价值十万零二百零八元;
5)驳回张龙的其他诉讼请求;
6)驳回方平的其他反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案主要争议焦点有二，第一，《房屋、院落转让合同》无效的责任应如何认定;第二、张龙主张的相关款项是否应予支持。
结合案件主要争议焦点，律师认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张龙、方平签订的《房屋、院落转让合同》已为人民法院生效裁判文书确认为无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。无论张龙、方平在缔约时均应明知农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。因此，双方对于合同无效均负有责任。关于具体责任的认定，考虑到张龙、方平于缔约时均系居民，且双方于2007年即签订《房屋、院落转让合同》，张龙于缔约后对原购房屋进行了拆除、改造，而方平在上述房屋的拆除、改造完成后才向人民法院主张合同无效，同时结合农村房屋买卖合同纠纷案件处理的基本原则，法院认定方平承担80%的责任，张龙承担20%的责任，具备事实及法律依据，法院予以确认。
关于张龙主张的相关款项，法院认为，首先，房屋现未进入拆迁程序，法院依据申请通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格并无不当。其次，经审查评估报告,该报告系经张龙申请，由北方评估公司依法独立完成。在评估报告送达后，法院依法组织双方当事人进行了质证，后张龙提出书面异议，北方评估公司对此予以回复。现张龙虽对评估报告仍持异议，但其并未举证证明上述评估报告存在鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论所依据的标准违反法律禁止性规定以及其他不足以为人民法院采信的情形。因此，法院对该份评估报告予以认定。第三，基于前述所论，宅基地区位补偿价应依据本案评估报告中确认的125260元并结合双方各自的责任分担比例予以确认。
关于返还购房款，合同无效后66000元房屋和院落转让款应予以返还。关于房屋重置成新价，方平应就房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失予以赔偿，即房屋重置成新价239169元与66000元之间的差价。张龙虽对此项费用的数额持有异议，但是同样基于前述所论，本案评估报告合法有效，张龙主张的要求返还其房屋和院落转让款、拆除原始房屋、平整土地、清理垃圾废料、修建加固房屋及锅炉房等材料及人工费用、装修房屋材料及人工费的请求，并无充分法律依据，法院不予支持。
关于评估费及交通费，缺乏法律依据，法院亦不予支持。
关于法院认定的3600元经济损失，法院认为，发生法律效力的裁判文书对当事人即具有拘束力。2013年法院判决书现已发生法律效力，在该案审理过程中，经法院释明，张龙不同意提起反诉，故在上述判决已明确判令张龙将房屋及院落腾退给方平的情况下，张龙应依法履行上述义务。因逾期履行腾9000义务，法院酌情认定张龙赔偿方平经济损失3600元并无不当，应予以确认。
